上海中介吞26万差价，“托底协议”暗藏3大吃差价套路

一套房，两种价，买卖双方见面才发现被“两头坑”

近日，上海闵行区一起房产交易纠纷引发广泛关注。市民俞女士委托中介出售一套近80平方米的房产，最终成交价150万元，直到交易中心网签时才发现，买家实际支付了176万元——26万元差价被中介悄然吞没。

“托底协议”暗藏猫腻：溢价全归中介

这起案件的套路相当“精妙”。中介负责人胡某与卖家俞女士签订了一份“托底协议”，约定房屋保底成交价149万元（扣除1万中介费后），协议中明确写道：“若实际成交价格高于保底成交价，溢价部分作为乙方独家委托服务报酬”。

这意味着，房子卖得越高，中介赚得越多。而在买家那边，中介却坚称卖家底价176万元，并阻挠双方见面，理由是“上家出国了”。

业内人士指出，这种“托底协议”看似对卖家有利——保证最低到手价，实则隐藏巨大风险。中介为了赚取更多溢价，会刻意压低卖家心理预期，同时抬高买家出价，利用信息差制造两份合同。

三大“吃差价”套路，买卖双方防不胜防

套路一：低价锁房，自掏定金演“双簧”

中介胡某在与卖家签约当天，自掏10万元作为“买家定金”。事后复盘发现，当时买家根本尚未确定购买。这招“自掏腰包”的目的，是为了快速锁定房源，防止卖家反悔或接触其他中介。

套路二：分饰两角，制造信息壁垒

对卖家：不断用“6楼没电梯不好卖”“周边行情你看过了吗”等话术PUA，迫使卖家从200万一路降至150万。

对买家：坚称卖家底价176万，“我帮你谈了好久才谈下来”，坚决不让双方见面。

套路三：阴阳合同，规避监管

中介用两个不同公司操作——与卖家签“托底协议”用的是“芳蕴”中介，与买家签“居间协议”用的是“好年华”中介。纸面上是两家公司，实际是一家，目的是将差价包装成“中介之间的交易”。

法律红线：吃差价明确违法

《房地产经纪管理办法》第二十五条明确规定，房地产经纪机构和从业人员不得“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”。

《民法典》第九百六十二条也规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”

2023年上海二中院审理的一起案件中，法院明确认定：即使中介通过“订购协议”形式约定溢价归中介，这种行为仍属于“吃差价”，违背了中介人的如实报告义务，最终判令中介赔偿买家7万元。

房探提醒：买卖双方记住这4条防坑法则

1. 坚持三方面签，不见不签

不管中介说什么“卖家出国了”“买家没空”，买卖双方必须见面谈价格。一句话就能对上账，差价立马暴露。

2. 警惕“托底协议”“独家委托”等非常规合同

正规房产交易应使用标准居间协议。凡是约定“溢价归中介”的条款，司法实践中多被认定违反公序良俗而无效。

3. 网签合同是唯一合法依据

所有交易价格必须明明白白写在网签合同上。不要相信任何“私下补差价”“做低房价避税”的说辞，这不仅是坑，还可能涉嫌偷税漏税。

4. 发现被坑，立即举报

遇到类似情况，可向当地房管部门投诉举报。中介吃差价的违法事实一旦坐实，不仅要退还差价，还可能面临罚款、取消网签资格等处罚。

一句话防坑口诀：
“托底协议是陷阱，溢价归我是坑人；
买卖双方必见面，网签价格要看清！”
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