山西
太原楼评☞| 业内视角
860篇/文1520字/阅读9分
导读
本欲起身离红尘，奈何影子落人间！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
太原换房｜非本意愿
2015年下半年，楼评君从济南来到太原，本来在山师东路的购房计划被打断，押宝在太原贷款上车！
太原，本没想着能呆多久，第一套南站购房也有点投资的倾向，并未有考虑长久的留下太原。
2017年下半年，太原房价一天一涨，本来计划购置个150平三居室，地点南中环。看中套性价比高的，总价略有压力单价合适，可惜未遂心愿！
最后选了套小房型带院子的房，这房子未看就签约了，颇有点像失恋人闪婚的感觉，了个心愿！
2019年，考虑备一套优质学区房，在学府街投资了一套期房，内部价但是拿下来觉得没那么适合。
2023-2024年一些变动，计划恒大华府三居、碧桂园丽华天境四居间选择，预算增加到250万。
此时更多的考虑：太原是否值得长期投资！
2025年，无奈中在龙城大街南选套小三居…至此前后在太原购置了四次，仍未实现居住兼得满意！
2026年，近期看了些星河湾法拍房、华府的降价房，也考虑保利东郡、天珺以及金茂府准新房！
NO. 1｜房产使用价值思考
从居住属性来说，太原并非十分宜居的价值属性。楼评君也非在太原具有无法离开的羁绊。
单纯从居住使用角度看，三百万左右的住宅，只是考虑住的舒服，租赁三五年不搬动，大概2.5%的租金就可以用享受同样的居住价值。
以保利东郡为例，150～170的户型，舒适度不高总价近三百万左右，租金大概5-6万就可以租到，三百万现金不动，收益完全覆盖租赁费用消耗！
NO. 2｜房产投资价值思考
如今房地产换代周期，层高、架空层、零公摊，宽厅、高墙窗比、L型边厅，环幕爽舱等设计迭代！
这些建筑成本的增加，是平衡了地价持续下行的前提，使得新房总成本接近，但产品明显革新！
新房单价不降价就是赢得了市场，房地产的投资属性基本消失，新产品保持“溢价”，但二手房不、次新房，普遍是随着时间推移，流通售价略有下跌！
相对于豪宅的业主而言，他们居住革新，过去的老豪宅也从价格坚挺到逐步下行，譬如恒大华府二手房年度降幅已较明显，降幅5%趋势则慎重行事！
NO. 3｜城市价值投入思考
对于太原城市的价值，也要思考自己的定位。一个普通的中产家庭在太原的投资不宜超过250万！
如果你的财富无法离开太原获取，那么太原的城市价值可以更高一些，如果你愿意放弃太原。
或许会发现，二百多万可以移居的城市选择也有不少，其中大湾区教育优势突出、海南环境宜居，长沙、重庆、成都烟火气，产业医疗教育优于太原！
如果偏重教育，西安，济南更有优势一些，如果只是自己住舒服，青岛，威海，烟台更适合楼评君。
NO. 4｜财富中房产分配思考
近期思考过一个问题，类似穷爸爸富爸爸书中观点：当房产属于消费属性非投资的时候，它是财富中损减值，在财富中应该控比。
综合考虑：当下财富积累+稳定的预期财富收益中，房产投入的占比不易超过50%。
理想的状态，以当下财富积累看，改善型房产可以允许有负债，但是资产净值还是要覆盖贷款。
举个例子：150万的资产，预期未来十年稳定年收益30-50万，可以上车250万左右的房产。
如果预期收益有逐年较低的风险，房产投资控制在200左右，财富中仍要备出应急和生财资金！
咨询顾问，专注趋势！
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