夫妻一方离世，另一方把房子过户给子女，做错这一步，麻烦就大了

文 何洁雯

不少老人认为，既然房产证上是自己的名字，房子理所当然归自己所有，就可以随意处置。殊不知，夫妻一方去世后，家里那套房子的权属状态已经悄然发生了法律上的根本变化。

01房子到底是谁的？

根据《民法典》的规定，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

这意味着，当夫妻一方去世后，房产的权属状态立即发生变化：

1. 50%份额属于在世配偶的个人财产；
2. 另外50%份额成为逝者的遗产，由第一顺序法定继承人（配偶、子女、父母）共同共有。

在未办理继承手续前，这套房子实际上处于“部分个人所有+部分共同共有”的状态。此时，即使房产证上只剩下在世配偶的名字，也不意味着拥有完全处分权。

02通过“买卖”方式给子女可以吗？

如果此时通过“名为买卖实为赠与”的方式将房产过户给某一个子女，就构成了无权处分，侵犯了其他继承人对遗产份额的合法权利。

实务中，通常会认定这种“名为买卖实为赠与”的行为属于双方通谋的虚伪表示，买卖合同无效，隐藏的赠与行为中，属于在世配偶个人份额的部分有效，但属于逝者遗产份额的部分无效。

03常见的“雷区”

雷区一：隐瞒其他继承人擅自过户

有些老人认为其他子女“不会在意”或“反正房子要给儿子”，不告知不协商就直接过户。殊不知，隐瞒其他合法继承人的行为，往往会被法院认定为“恶意串通”，导致合同无效。

雷区二：名为买卖实为赠与但不付款

签订买卖合同却不实际支付房款，这种做法在法律上既不像买卖也不像赠与。税务机关可能按市场价核定征税，法院也可能因未实际付款而认定买卖关系不成立。

雷区三：草率低价转让

以明显低于市场价的价格将房产“卖”给子女，一旦其他子女提出异议，要求按市场价分割遗产，法院很可能支持这一诉求，导致家庭矛盾加剧。

04正确的“三步走”

第一步：析产继承，明确权属

所有第一顺序法定继承人（配偶、子女、父母）应共同到公证处办理继承公证，明确逝者遗产份额的归属。如果其他继承人同意放弃继承权，需签署放弃继承声明，将逝者份额归并在世配偶或某一子女名下。

所需材料包括：被继承人的死亡证明、亲属关系证明、财产凭证（房产证）、继承人的身份证明等。

第二步：选择适当的过户方式

权属明确后，再根据实际情况选择：

1.若在世配偶欲将房产赠与特定子女，可签订规范的赠与合同，或办理赠与合同公证，明确赠与意愿、原因及条件。

2.若需要子女支付对价，则签订规范的买卖合同并实际履行付款义务，保留转账凭证。

第三步：税务筹划与资金监管

继承环节免征契税，税费成本最低。若涉及资金支付，可通过公证机构办理资金监管或提存公证，确保交易价款真实安全。

结 语

法律不是冰冷的条条框框，而是保护每个家庭成员合法权益的温暖屏障。在处理家产传承这样的大事时，依法规范，才是真正的爱与智慧。

来源：何洁雯律师Given