万科拖欠万物云20.6亿

万科拖欠万物云20.6亿元关联应收账款。

根据万物云2025年度业绩报告披露，截至2025年12月31日，万科关联应收账款余额为20.64亿元。这一欠款情况是万物云在2026年3月19日发布的年度业绩报告中正式公布的。

一、欠款规模与变化趋势

1. 当前欠款规模

• 截至2025年末，万物云关联方贸易应收款项余额为20.64亿元

• 这一数字相比2024年末的24.46亿元减少了3.82亿元，降幅达15.6%

2. 回款情况

• 2025年全年，万物云累计实现多渠道回款28.5亿元，其中现金回款18.9亿元

• 2026年1-2月，万物云又回收了4.8亿元的款项

• 公司综合运用现金回款、债权债务互抵、资产抵债等多种方式回收欠款

3. 历史变化

• 万物云与万科的关联交易收入占比持续下降：从2021年的19.2%降至2025年的6%

• 2025年持续关联交易收入为22.39亿元，同比减少11.97亿元

二、对万物云业绩的直接影响

1. 利润大幅下滑

• 2025年万物云实现营业收入372.72亿元，同比增长2.7%

• 但归母净利润仅为6.95亿元，同比大幅下降38.96%

• 年内利润为7.72亿元，同比下降38%

2. 减值计提影响

• 2025年万物云就关联方所欠款项计提了7.43亿元的减值拨备，同比增加4.83亿元

• 这导致公司信用减值损失同比增加5.67亿元

• 若剔除开发商业务影响，万物云2025年核心净利润为17.08亿元，同比增长11.1%

3. 业务结构影响

• 循环型业务（住宅物业服务、物业及设施管理服务、BPaaS解决方案）实现收入334.02亿元，同比增长8.5%，占总营收比例达89.7%

• 非开发商业务实现收入347.2亿元，同比增长8.4%

三、万物云的应对策略

1. 风险控制措施

• 2026年万物云将基于"谨慎原则"评估项目承接：

◦ 没有明确回款路径或预收款的项目不接（如案场业务已基本关停）

◦ 控制率超过20%的项目谨慎对接

◦ 回款周期超过合同约定两个月的业务谨慎对待

2. 业务独立性增强

• 持续推动关联交易收入占比下降，从2021年的19.2%降至2025年的6%

• 第三方项目在商企和城市空间综合服务中占比超过86%

• 市场化拓展成效显著：2025年新增362个住宅物业服务项目，其中247个来自存量市场

3. 技术赋能降本增效

• 通过深度应用自研的GC平台，上线超1400个AI智能体，正式转正9名AI员工

• 行政开支同比下降近2亿元，降幅约10.1%

• 灵石AI系统在全国66个城市、783个项目落地了932台，可节省约30%的能源成本

四、万科自身的财务状况

1. 巨额亏损压力

• 万科2025年度预计净利润亏损约820亿元，创下A股房企亏损纪录

• 较2024年494.78亿元的亏损大幅扩大

• 连续两年累计亏损1314.8亿元

2. 债务危机严重

• 截至2025年三季度末，万科有息负债合计3629亿元

• 其中一年内到期的短期有息负债1554亿元，而同期货币资金仅657亿元，缺口达814亿元

• 2026年3月，万科子公司印力集团16.54亿元贷款获得展期

3. 股东支持与自救

• 深铁集团已累计向万科提供借款超过300亿元

• 2026年1月宣布再提供不超过23.6亿元的股东借款

• 2025年万科保质交付房屋11.7万套，完成近两年需交付量的约70%

五、行业背景与影响

1. 物业行业普遍困境

• 2025年全国物业服务企业500强平均收缴率降至71%，连续四年下滑

• 物业费均价跌至2.72元/平方米/月

• 2025年上半年物管行业应收账款减值计提比例攀升至27.6%

2. 空置率问题突出

• 新接项目中因开发商未售罄或交付后业主不收楼造成的空置率约30%

• 空置房屋的物业费收缴率比居住房屋低17.7个百分点

• 万物云董事长朱保全表示："今天的房子并不好卖，一个交付的小区可能会有超过30%的未售房屋"

3. 行业竞争加剧

• 物业公司之间的直接竞争进入白热化阶段

• 非开发商类物业项目投标中，每个标都有超过10家企业参与

• 目前内地物业服务相关企业约30万家，未来可能出现快速下降

六、万物云的未来展望

1. 2026年经营策略

• 重点抓好"稳现金、提效率、优化业务结构"三件事

• 把收缴回款和坏账管理作为生命线，确保每一分收入都有现金流支撑

• 进一步提升独立第三方业务占比，压降关联交易和应收账款

2. 资产处置计划

• 2025年通过资产销售实现约4亿元现金回流

• 2026年预计通过资产销售实现约3亿元现金回流

• 对大宗经营性资产，将结合成熟度及收益表现，择机推进1至2个重资产项目的退出安排

3. 业务创新拓展

• 协助开发商去化尾盘，用尾盘去化回笼的资金优先支付空置房物业管理费

• 房屋修缮业务2025年收入同比增长67.1%

• 研选家自营装修业务新签约金额同比增长26.6%

七、总结

万科拖欠万物云20.6亿元关联应收账款是房地产行业深度调整背景下，开发商资金压力向物业企业传导的典型案例。这一欠款直接导致万物云2025年净利润大幅下滑38%，但同时也加速了万物云从"背靠大树"到"独立行走"的转型进程。

万物云通过主动压降关联交易占比、强化市场化拓展、推进技术赋能等多重措施，正在逐步降低对万科业务的依赖。截至2025年末，公司货币资金余额达120.9亿元，现金流储备相对充足。虽然短期内仍需消化关联方欠款带来的财务影响，但公司基本盘已越来越清晰地来自市场化、非关联方业务。

这一案例也反映了整个物业行业在房地产调整周期中面临的共同挑战：应收账款压力增大、空置率上升、收缴率下降。未来，能够有效控制风险、提升独立运营能力的物业企业将更具竞争优势。