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武汉保利星奕

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白沙洲向来是武汉楼市关注度较高的板块，不过区域内新房供应并不多，目前准四代住宅仅有清能缦云观樾一个项目，该项目一期以及已完成报规的二期均以超高层产品为主，这样的规划在四代住宅里显得比较特殊，甚至可以说是“伪四代”。

就在不少人对真正四代住宅抱有期待时，保利星奕正式报规亮相。

一、楼栋规划与户型设计

保利星奕地处洪山区烽胜路与张家湾路交界地带。

2025年12月25日，保利发展旗下武汉林海房地产开发有限公司，以48620万元成功摘得P（2025）231号地块，成交楼面价约5550元/㎡。

根据规划信息，保利星奕总建筑面积约119250.19㎡，其中住宅建面约86886.95㎡，容积率为2.0。项目共规划10栋住宅，涵盖9-11层、15-17层及26层的小高层与高层产品，户均面积约120.5㎡，主要面向刚改人群。

2.0的容积率加上以11-17层为主的楼栋布局，在超高层密集的白沙洲格外亮眼，也可以说是白沙洲板块回归舒适居住属性的重要开端。

截至目前，项目户型图尚未正式公布，开盘时间预计安排在今年二季度。

这类低密地块通常更适合打造改善型产品，不过从项目总平规划来看，整体设计并没有特别出彩的亮点。保利此前在白沙洲已开发保利新武昌、保利上城等多个项目，其中保利新武昌规模较大，它的K4地块前几年还曾拿下武汉二手房成交量榜首。

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二、区域定位与地段优势

保利星奕位于洪山区白沙洲大道以东，张家湾路以南，烽胜路以西，杨泗港快速通道以北，属于白沙洲板块。

地铁：项目的大门到地铁5号线张家湾站约240米，步行很近。

自驾：项目紧邻杨泗港快速路与白沙洲大道高架，自驾出行可快速通达汉阳、汉口及武昌核心片区，交通十分便捷。

三、配套分析

商业：项目配建约714㎡社区商业，东侧100米内便有武商超市张家湾店、中百超市平价生鲜复地悦城店以及天鲜配生鲜连锁，日常采购十分便捷。300米内的张家湾地铁站旁还有麦当劳，基础生活配套齐全。稍远一些的大型商业有保利上城荟，步行约600-700米即可到达；距离龙湖白沙天街A馆约1.5公里，搭乘5号线地铁仅一站路。

医疗：项目距三甲医院省妇幼洪山院区约 1.3 公里，另外一所三甲医疗机构省人民医院洪山分院也在约 2.3 公里范围内，医疗配套完善。

省人民医院洪山院区实景图

教育：项目东侧有一个规划的小学地块和洪山十小，隔壁就是张家湾中学。

按照2025年洪山区学区划片，保利上城、保利新武昌、楚天雅苑及复地悦城东区均划片洪山十小，复地悦城西区、波光霞影则对口致远小学，项目周边小区基本都在这两所小学的服务范围内。

张家湾中学的对口小学包含张家湾小学、致远小学与洪山十小，按片区惯例保利星奕大概率对口该校。不过项目方明确表示，项目已持有官方文件，确定对口洪山十小与洪山实验外国语中学滨江校区。

张家湾中学在洪山区整体实力普通，不仅中考参考人数偏少，平均分排名也相对靠后。

其他：项目周边约700米处便是八坦路公园，日常散步休闲十分便利。

四、周边竞品

2025年之后白沙洲仅有清能缦云观樾一个新盘入市，该项目带装修单价约13900-14300元/㎡。

保利星奕与该项目均为地铁盘，两者优劣势对比鲜明：保利星奕无超高层产品，容积率仅2.0，居住品质更具优势；清能缦云观樾则在教育、商业等配套上更占优，尤其是学区资源明显领先。

结合保利星奕的周边环境与配套短板，其定价不会过高，预计均价在14000元/㎡左右。

武汉市场有两家同属央企保利集团的开发主体，分别是保利发展旗下的武汉保利，以及保利置业旗下的湖北保利。

开发保利星奕的武汉林海房地产开发有限公司，正是武汉保利的全资子公司。该公司在武汉打造过多个项目，包括南湖的保利心语、保利拉菲，虎泉的保利涧山观奕，以及白沙洲的保利新武昌锦园，其中仅保利涧山观奕定位高端品质盘；合作开发的保利庭瑞阅江台、保利天珺等项目，也并非以品质见长。

若保利星奕能达到保利琅誉的品质标准，大概率会成为片区内的热门抢手楼盘

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