三亚红树林200亿房地产集团破产

近日，三亚红树林200亿房地产项目破产法拍。

一、项目基本情况与投资规模

三亚红树林项目是由今典集团创始人张宝全于2004年启动的大型文旅地产项目，累计投资约200亿元。项目在三亚三大核心湾区布局了三家高端度假酒店，构建了“艺术+度假+会展”的复合业态。

三家酒店具体信息：

• 三亚湾红树林度假世界：位于天涯区凤凰路155号，占地473亩，建筑面积70万平方米，2012年一期开业，2014年底全面呈现。拥有6座定位鲜明的度假酒店（木棉酒店、菩提酒店、皇后棕酒店等），共3718间/套客房，还设有几十家主题餐厅、3.3万平方米亚马逊丛林水乐园、4800平方米的今日X书屋等设施。

• 亚龙湾红树林度假酒店：位于亚龙湾国家旅游度假区，2005年1月25日开业，占地150亩，建筑面积5.75万平方米，拥有504间各类豪华客房，近70%客房可赏海景。

• 海棠湾红树林度假酒店：位于海棠区海棠北路58号，占地320亩，建筑面积22.14万平方米，主楼高达126米，2016年开业，共设有500余间客房及套房，顶楼设有直升机停机坪。

实际资产规模澄清：今典集团明确回应，三亚三家红树林酒店实际土地面积为943亩（三亚湾473亩、亚龙湾150亩、海棠湾320亩），总建筑面积接近100万平方米，远大于网传的“473亩土地、65.5万平方米房产”。

二、债务危机爆发过程

债务危机根源：三亚红树林系采用纯重资产、全自持运营模式，现金流完全依赖酒店、餐饮、娱乐等线下收入，无地产销售反哺。这种模式在正常时期能够创造稳定收益（2017年巅峰期年营收超10亿元），但抗周期能力薄弱。

危机时间线：

1. 2020年：因10.16亿元借款逾期，中信银行海口分行、国家开发银行三亚分行向海南省第一中级人民法院申请冻结红树林相关关联公司及关联人张宝全、王秋杨、张牧遥、张牧远银行存款10.5亿元，或查扣其等价资产。

2. 2021年：中国银行三亚分行向法院申请执行三亚红树林旅业有限公司的债款约1.17亿元。

3. 2024年：工商银行三亚分行向法院申请恢复执行三亚红树林旅业有限公司2亿余元款项。同年12月，张宝全等被限制高消费。

4. 截至2025年10月23日：三亚红树林旅业有限公司拖欠房产税3700多万元，城镇土地使用税710多万元。

多重因素叠加：疫情冲击导致度假客流锐减，而高杠杆叠加重资产运营，以及个人无限担保的模式，共同导致了集团现金流断裂。

三、破产重整法律程序

司法进程：

• 2024年6月13日：三亚市中级人民法院裁定受理三亚红树林旅业有限公司、三亚红树林旅游文化地产开发有限公司的破产重整申请。

• 2024年11月14日：法院裁定对项目运营公司、影院管理公司等关联主体实质合并重整，指定专业机构担任管理人，全面接管资产、债务与经营。

破产重整性质：这是典型的“破产不停业”状态，三家酒店均正常经营，线上线下预订渠道畅通。

四、债权处置详情

2026年3月债权挂牌：中国长城资产海南分公司和中国信达资产管理股份有限公司海南分公司在阿里资产平台挂牌转让三笔债权，合计约45.11亿元。

具体债权构成：

1. 长城资产对三亚红树林旅业25.59亿元债权：截至2024年6月13日，债权本金17.96亿元，利息7.06亿元，其他费用5740万元。抵押物为亚龙湾红树林度假酒店、海棠湾红树林度假酒店全部土地使用权及房产，抵押物价值合计近60亿元，可足额覆盖债权。

2. 信达资产对三亚红树林旅游文化地产开发16.8亿元债权：截至2025年9月30日，债权本金11.51亿元，利息5.25亿元，代垫费用449万元。质押物为三亚红树林旅游文化地产开发有限公司100%股权。

3. 信达资产对三亚红树林旅业2.7亿元债权：截至2025年9月30日，债权本金1.92亿元，利息7923万元。抵押物为亚龙湾红树林度假酒店经营资产。

债权招商时间：三份债权招商公告的招募时间分别截止于2026年4月29日、5月5日和9月6日。

重要澄清：此次挂牌的是长城资产和信达资产持有的债权转让，而非红树林资产本身的直接处置。网传的“473亩土地、65.5万平方米房产”数据仅截取了三亚湾红树林单店规模。

五、债权结构与最大债权人

最大债权人是今典集团：三亚红树林破产重整的最大债权人并非长城资产或中国信达，而是原投资方今典集团本身。今典集团及所属公司申报的债权总额达70余亿元，占全部红树林债权的50%以上，在重整程序中仍具有重要话语权。

六、当前运营状况与现金流

正常经营：尽管处于破产重整程序，但三亚的三家红树林酒店目前均正常经营，线上线下预订渠道畅通。2026年春节期间，三亚湾红树林度假世界的3718间客房保持较高入住率，稳居海南酒店入住率第一梯队。

现金流情况：

• 按正常经营年份，三家红树林年现金流可超过8亿元。

• 长城资产的公告显示，亚龙湾和海棠湾两家酒店通过重整管控，每年能形成约2亿元的净现金流，随着海棠湾酒店剩余客房投入经营，现金流还将进一步提升。

市场价格：2026年3月19日查询显示，三亚海棠湾红树林酒店皇家湖景套房2462元起，三亚亚龙湾红树林度假酒店房间价格1609元起，三亚红树林木棉酒店400元起。

七、债务危机深层原因分析

1. 纯重资产模式：项目完全依赖酒店、餐饮、娱乐等线下收入，无地产销售反哺。

2. 疫情冲击：2020年疫情导致旅游行业停摆，对客流高度依赖的度假综合体现金流明显收缩。

3. 高杠杆运营：前期大规模投资叠加融资成本，抗周期能力较弱。

4. 个人无限担保：张宝全、王秋杨等实控人提供个人无限责任担保，将个人资产与公司债务深度绑定。

5. 战略失误：青岛红树林项目在土地出让时曾配有30%住宅，其他为商业，均可独立销售。但为了打造北方最大度假目的地综合体，红树林没做房地产开发、没做物业销售，而是建成了44万平方米全部可以自持经营的项目，错失了快速回笼资金的机会。

八、市场观点与前景展望

资产价值评估：业内分析认为，此次债权挂牌并非红树林资产贬值的信号。三亚红树林地处核心旅游区位，资产具有稀缺性，且有稳定的现金流生成能力，仍具有较高的重整价值和投资吸引力。

重整前景：如果债务重组顺利完成，红树林系酒店有望重回稳健运营轨道。长城资产在债权公告中明确指出，两家酒店正常经营，通过重整可以实现对销售收入的管控。

合作模式灵活：阿里资产平台发布的信息仅为公告，不进行网上竞价，意向投资者可直接联系洽谈。合作模式不仅限于债权转让，还包括股权收购、资产收购、共益债投资等多种方式。

九、历史背景与创始人张宝全

今典集团始创于1992年，由张宝全创立。张宝全1957年出生于江苏镇江，曾担任战地记者、猫耳洞作家，后考入北京电影学院导演系，师从谢飞。他创办今典集团的初衷是“赚够50万元拍电影”。

2004年，张宝全重返海南，将目光锁定在三亚最珍贵的海岸线，打造“中国版的拉斯维加斯”——红树林度假世界，首创“度假目的地综合体”模式。亚龙湾红树林度假酒店在2005年就实现了盈利，仅用8个月便实现盈利。

十、总结

三亚红树林200亿地产项目破产重整事件是一个典型的“破产重整”案例，而非简单的资产清算。项目核心资产价值依然存在，经营基本面保持良好。此次债权转让是债务重组进程中的正常步骤，旨在通过法治化、市场化方式化解债务、优化资产结构。

项目目前处于“破产不停业”状态，三家酒店正常经营，年现金流能力超过8亿元。最大债权人今典集团持有70余亿元债权，在重整程序中具有主导权。如果债务重组顺利完成，这一曾投资200亿元的文旅巨头有望重回稳健运营轨道。