直击业绩会｜万物云朱保全：物企与开发商均面临空置房处置难题 未来物企数量将从十万量级向万量级缩减

“2025年依然是房地产持续下滑、并未触底的状态，所有与地产开发相关的物业企业，过去三年关联业务都在持续减少，由此产生的影响在财务报表中均有体现。”3月20日，万物云（HK02602）董事长朱保全在2025年业绩会开场时这样说道。

2025年，万物云实现营业收入372.7亿元，同比增长2.7%，剔除开发商相关业务后，营收同比增长8.4%。受关联方坏账计提等因素影响，归母净利润出现波动，但公司核心净利润仍维持在21.3亿元，与去年基本持平。

万物云2025年业绩会现场 企业供图

朱保全在业绩会上指出，过去三年开发商的核心任务是“保交楼”，随着这一任务接近尾声，开发商与物业企业均面临严峻的空置房处置难题。物业服务是针对业主共有财产、公共空间的服务，需各方共同解决存量物业空置房问题。他预判，物业行业正处于“战国时代”，未来从业企业数量将从目前的十万量级向万量级缩减，行业集中度将加速提升。

毛利率下滑系行业理性回归 三类项目业务将谨慎对待

在解析业绩指标时，朱保全毫不讳言住宅物业毛利率下滑。他分析指出，公司2025年住宅业务收入209.3亿元，同比增长8.9%，但毛利率受空置房比例上升及新接项目磨合期的双重影响有所波动。

图片来源：公司公告截图

“2025年住宅业务需关注新变化，‘保交楼’后出现大量空置房。”朱保全表示，当前新承接的住宅物业空置率可能高达30%甚至以上，这些空置房包括开发商未售房源及业主购而未住的房屋。而空置房物业费收缴率比居住房屋低约17.7个百分点，空置比例提升对项目周转率、毛利率均产生影响。

为了应对这一难题，万物云已启动协助开发商卖房、租房的行动。朱保全强调：“核心是让房屋有人居住，空置房屋会加速损耗，我们不希望房屋长期空置。”

对于项目盈利周期的规律，万物云通过拆解所有项目数据发现，无论是新交付、业委会承接还是收并购项目，接管第一年的收缴率和毛利率通常最低。随着接管年限增长，尤其在5年之后，随着入住率提升及服务磨合，项目盈利能力会显著改善并趋于均衡。

而收入端变化是万物云整体毛利率波动的核心原因。

一方面，行业收缴率持续下行。万物云首席运营官何曙华透露，2025年国内物企500强真实收缴率仅71%，已连续四年下降。公司层面，新承接住宅项目空置率高，且空置房收费难、存在打折风险；而房价下行也影响业主缴费意愿，地产下行风险正向物业行业传导。

另一方面，新接项目还处于爬坡期。何曙华补充道，存量市场流入项目多存在服务品质、客群关系问题，接管初期需额外投入，前期毛利率偏低；但项目运营稳定后，毛利会逐步修复。

在拓展策略上，万物云表现出审慎而理性的态度。财务负责人王绪斌提到，公司会谨慎对待三类项目：一是无明确回款路径、无预收款且产生负向成本的业务，案场业务已基本关停；二是空置率超20%、无法拆分服务的新项目；三是回款周期超合同约定两个月的历史业务。

作为应对，万物云在2025年推出了“弹性定价”模式，全年有51个项目是通过该模式获取，占存量市场拓展项目的约两成，这种基于共识的定价机制正成为万物云在存量市场竞争中的核心优势。

朱保全总结道，虽然目前行业处于竞争白热化的“战国时代”，但规模物企的集中度正在加速提升。他预判：“未来物企数量会从十万量级向万量级缩减，小物业企业不会完全消失，会存在‘小而美’主体，但规模集中趋势不变，坚守下来的企业未来将实现倍数级增长。”

以收缴回款、坏账管理为生命线 已“转正”9名AI员工

财务稳健性与技术提效是企业度过行业寒冬的底牌。

王绪斌在业绩会上详细解读了万物云的现金流与账务处理逻辑。截至2025年底，万物云货币资金余额达120.9亿元，全年创造经营性净现金流16.9亿元。

针对投资者关心的坏账管理，王绪斌表示，2025年开发商关联营收22.4亿元，同比减少12亿元，占比从9.5%降至6%；短期带来收入、毛利压力，长期是优化收入结构、提升经营独立性的必由之路。

针对市场关心的资产变重问题，资产运营中心总经理叶菲表示，公司被动获取部分重资产旨在控制坏账风险，2025年已实现重资产现金流回流4亿元，2026年目标为3亿元，将通过经营保值、择机退出为未来轻装上阵做准备。

在降低行政开支方面，万物云展现了科技投入的回报。2025年，公司行政开支绝对额下降近2亿元，降幅约10.1%。这一成果源于公司对自研平台和AI（人工智能）智能体的深度应用。目前，万物云已上线超1400个AI智能体，并正式“转正”了9名AI员工，全年消耗token（词元）数达725亿。

朱保全在回应AI与机器人应用问题时指出，AI对物业行业的核心价值并非替代前端服务人员、降低现场服务温度，而是重构中后台低效人力体系。劳动密集型物业企业规模扩大后，财务、风控、人力、考勤等中后台人员冗余、审批流程冗长，AI可让基层员工能力大幅提升、缩短审批链条，实现真正的降本提效。

在机器人应用层面，朱保全表示，机器人是物业行业的必然趋势，但当下仍需结合具体场景二次开发，公司不自主研发机器人，而是希望依托不动产AI大脑“灵石”打通机器人生态体系。