江苏
南京顶配双学区房，竟然降价也没人买？
刚刚，锐评君在阿里法拍看到拉小+29中顶级双学区豪宅——金鼎湾今朝天下，以市场价6.6折拍卖，最终却因无人报名而流拍。
这套建面约222.07㎡的大四房，起拍总价为1360万，折合单价约6.1万/㎡。
要知道，既是鼓楼豪宅又有双学区傍身的金鼎湾今朝天下，因较高的置业门槛，在二手平台上基本保持一年只卖一套的节奏，是“既高调又低调”的存在。
目前，小区挂牌均价为7.8万/㎡，前两年甚至还卖出过9.8万/㎡的高价。而这套房子在刚刚流拍后，起拍价已降到了4.9万/㎡，性价比超高。
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我们先来看下房源信息。
这套房子位于金鼎湾今朝天下1幢一单元301室，户型面积约222.07㎡，起拍总价1360万元，折合单价约6.1万/㎡。
而在拍卖详情页上，这套房子标注的市场参考价为2042.91万元，起拍价仅1360万，相当于市场价6.6折甩卖。
图源链家 仅供参考
房源为4房2卫格局，双卧室朝南，客厅的南向和东向均有超11㎡的阳台，空间颇为阔绰。
从公示的图片可以看到，地面地砖、墙面木饰面等维护良好，还有客厅背景墙、吊顶等等，室内装修豪华。
我们重点来看下价格。
这套房源目前的市场评估价为2042.91万元，起拍总价为1360万，起拍单价约为3.1万/㎡。
值得一提的是，这套房源此前已历经数次流拍。首次拍卖是在2023年10月，起拍价1940万，折合单价约8.7万/㎡；
一般情况下，被拍卖的房源流拍后再次上架，起拍价都会下降。这套初始报价近2000万的房子，到了今年1月已降至1360万。
而在今日流拍后，这套房源已确定在下月初进行二拍，挂牌价再降272万——起拍价1088万，折合单价仅约4.9万/㎡。
根据目前的二手房挂牌数据显示，金鼎湾今朝天下的普遍挂牌均价在7.8万元/㎡上下，最新成交单价约6.1万/㎡。
这套起拍价已降为4.9万/㎡的法拍房，不仅在同小区内性价比突出，甚至比某些老破小的单价性价比还要高。
02
金鼎湾今朝天下在南京楼市中是一个较为特殊的存在：
它是拉小+29中施教区内难得的房龄新、带电梯的高端改善住宅区，也是整个片区的人居天花板。
小区位于鼓楼区牌楼巷，距离地铁2号线汉中门站不远，周边省人民医院、五台山体育中心环绕，是真正的城市核心地段。
拉萨路小学+二十九中本部的双学区配置，是南京公办义务教育的天花板级别。
对于注重教育的塔尖家庭来说，金鼎湾今朝天下是既有优质教育资源、还有高品质居住环境的存在。
值得一提的是，小区在二手房市场上并不活跃，从2019年至今，小区成交量刚刚“破十”。目前成交量最多的是2022年，共有3套成交记录。
成交价上，金鼎湾今朝天下也相对稳定。
有数据显示，2019年-2024年间成交单价多在9万/㎡以上，甚至有多套成交单价超10万/㎡。
相对于普通二手房，鼓楼学区的价格抗跌属性较高，但受南京楼市大环境影响，近两年来的鼓楼学区房也一降再降。
2025年，金鼎湾今朝天下的成交单价直接降到了8万/㎡以下。一套建面约191.58㎡的中楼层房源，总价1470万，单价约7.7万/㎡。
今年1月，小区成交单价一度出现“5”字头。
1月10日，建面约200.45㎡的中楼层，成交总价1188万，单价约5.9万/㎡；
1月11日，建面约210.92㎡的中楼层，成交总价1288万，单价约6.1万/㎡。
从当年的“暂无单价”（超10万/㎡）到如今的6万/㎡上下，鼓楼双学区豪宅也难逃降价命运。
03
得益于性价比愈发凸显，南京学区房市场在今年年后，持续“爆单”。
比如，树人双学区的恒盛金陵湾，近90天内成交38套，拿下二手房成交量榜首；还有树人双学区的新河二村、钟英中学的王府园，近期成交数据都颇为亮眼。
其中，房龄新、户型大、总价门槛高的恒盛金陵湾，在树人双学区房中属于偏改善的小区。在今年1月份卖出了17套房源，月成交量创下近半年新高。
“爆单”的不仅是学区房。今年春节之后，南京整个二手房市场迎来了“火爆开局”。
贝壳数据显示，南京上周（3.2-3.8）卖出1486套二手房，相比上周大涨70.4%，仅周末单日成交量就已突破400套。
另有网站显示，在上周末，南京近3个月的均价累计涨幅位居全国第一。
一系列数据证明南京二手房市场进入“小阳春”，不断刺激买房人出手。不少人推测，今年的“金三银四”，或许会拿下一张非常亮眼的成绩单。
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