刘强东“牵手”王健林，原来俩人竟然是地产同行？

在万达深陷债务危机之时，没想到刘强东出手了？

京东和万达公告，京东和万达正在筹备折扣超市的合作，从而为万达注入新的商业活力。京东折扣超市全国第10家门店将落户安徽宿州CBD万达广场，于3月25日正式营业。

刘强东此时出手，对焦头烂额的王健林来说就是雪中送炭。毕竟此时的王健林债务压力巨大，短期偿债缺口巨大，2025年万达商管一年内到期债务超400亿，账面现金仅116亿，资金缺口近300亿；叠加对赌回购、股权冻结、债权人追讨，资金链濒临断裂。为偿还债务，王健林被迫出售核心资产，从酒店、文旅到万达广场，已累计出售超80座广场。2025年5月，将北京、上海、广州等39城48座核心万达广场打包出售，这是万达最后的“现金奶牛”，京东不亚于充当了“白衣骑士”。

对万达而言，引入京东折扣超市这样的主力店，还能带来其他好处。比如激活万达的商业活力，为万达商管上市增加投资信心。京东在离线超市布局上，并不是只做折扣超市，还有主打中高端市场的七鲜超市，两者相互配合，覆盖不同的消费群体。

其实京东和万达颇有渊源。早在2025年5月，京东潘达就联合多家公司共同设立合营企业，收购了大连万达商管48家目标公司的100%股权，涉及全国39个城市的48座万达广场项目；同年8月，京东旗下公司又联合万达共同出资成立合伙企业，出资额80.53亿元。

京东折扣超市落地万达，或只是刘强东的一次试点，对王健林却有着非同寻常的意义。

刘强东和王健林算同行？

1954年出生的王健林今年72岁，刘强东出生于1974年，现年52岁，两人年龄差高达20岁。

王健林一直做地产和文旅，几乎没有涉足过互联网电商。刘强东虽以互联网电商起家，但是京东旗下有产业园区地产企业京东智能产发股份有限公司（即京东产发），而且2026年1月，京东产发第二次向港交所递交A1申请文件，披露了公司的资产规模、业务构成、竞争优势等。

京东产发的模式类似大家较为熟悉的普洛斯、易商红木，一手是园区开发、建设、运营，一手是基金投募管退，主要赚取持有资产的租金收入、出售资产的增值收入，以及基金管理收入和分润。

令外界震惊的是，据京东产发递交申请显示，京东产发开发、持有或管理庞大的基础设施资产组合，包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施（中国大陆232个、亚太35个、欧洲16个、中东2个）。同时，京东产发还主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及在上海证券交易所上市的一只基础设施证券投资基金。这等于说，刘强东和王健林其实算是地产同行。

截至2025年9月30日，京东产发资管规模总额1215亿元（12.8%位于境外），总建筑面积2710万平方米。在“新经济基础设施”这个领域，以建筑面积计，京东产发在亚太排第三（易商红木、普洛斯分列1、2），在中国排第二（仅次于普洛斯）。

从个人私交来看，在此之前刘强东和王健林很少有交集。公开资料显示，刘强东和王健林之间两人极少同框、无公开私交互动，王健林的核心好友除地产圈几位大佬之外，圈外人士董明珠和张近东算是其私交甚好的好友，互联网行业则有马化腾等朋友。

2017年乌镇互联网大会，刘强东演讲时说“富到赚一个亿都是小目标”，而王健林此前也说过类似的话。此外，2018年京东联合腾讯投资万达商业，但是这更多的是商业行为。这次投资万达由腾讯马化腾牵头，京东、苏宁、融创联合投资万达商业340亿元，京东出资50亿元。

在2025年5月的收购完成后，王健林保留万达运营权，继续收管理费，核心资产的所有权已经易主。事实上已经由房东变成了“管家”，而刘强东则成了事实上的“房东”。

合作到底对谁有好处？

2025年，刘强东开始大力押注硬折扣超市，涿州首店开业两天吸引超10万顾客，宿迁四店同开单日客流破30万，随后京东折扣超市以雷霆之势在全国跑马圈地，短短数月就在河北、江苏、安徽、北京等地开出9家门店，每一家都收获超高人气，2026年春节旺季全国9家门店总客流更是突破700万人次。

不同于普通折扣店的小区小店模式，京东采取的是商超的大店模式，单店面积都在5000平米以上，店内提供超过5000种以上的全品类商品。生活用品一应俱全，包含生鲜、粮油和普通日用品，依靠京东强大的供应链优势，直接砍掉中间多余环节，京东喊出也做到了天天低价。5.99元/斤的猪前尖肉、9.9元30个的鲜鸡蛋、16.9元/斤的金枕榴莲、26.9元/斤的平价袜子，这些实打实的低价好物，精准击中价格敏感型消费者。

同时刘强东为布局即时零售，把京东折扣店接入京东秒送，在可以到店自提的情况下，选择线上下单，40分钟内可以送达，这种消费体验感，几乎秒杀了同类折扣店。

京东折扣店没有搞花里胡哨的装修，选择极简装修，主要聚焦商品本身，再加上京东京造、七鲜等自有品牌加持，实现了低毛利、高周转的良性循环。其折扣不是卖便宜货，是通过数字化供应链把控品质，让好货卖低价，真正实现“购物0风险，不满意随退”。

接手王健林手里的48座万达广场，刘强东看重的是为京东量身定做的线下流量入口。万达广场基本都是当地的核心商圈，这些广场年客流量超60亿人次，平均每日有近2000万客流量。刘强东试图借助这些广场，把线上的用户引流到线下，实现“线上下单、门店提货”的消费闭环，这样不仅能开出多家京东折扣店，还能进一步打造京东即时零售的护城河。

京东即时零售最大优势就是快，这也是消费者消费体验感拉满的核心需求，现在京东外卖、京东到家发展得越来越好，核心商圈基本实现小时达，部分区域可以在40分钟内送达。万达广场优越的地理位置，刚好可以满足线下履约场景需求，京东可以将万达广场改造为京东物流的“前置仓”或城市配送中心，这样就足以实现其“小时达”的履约能力，这对即时零售来说足以形成护城河。同时京东和万达还在物流领域进行合作，京东物流与万达商管合作的“万物快闪计划”，已经在广东7个城市的22座万达广场试点，为商户提供高效物流服务。

此次联手对刘强东和万达来说是一种双赢。万达成熟的商业体系，让京东不需要选址就能获取优质场地，降低选址和装修成本后，自然提升开店效率，有利于京东折扣店的快速扩张。同时万达稳定的客流量，省去不少获客成本，和万达的合作也让京东折扣店的曝光度和便利性进一步提升。京东折扣店能为万达带来大量追求高性价比的消费群体，可以显著提升商场客流，带动万达广场内餐饮、零售、以及影院娱乐等其他业态消费，进一步夯实一站式消费生态，增加商场客群的消费粘性。万达用线下点位与流量反哺线上，京东用供应链与数字化能力赋能线下，两者可以有益互补，一旦形成良性循环，将为整个零售行业提供了新的思路，或能破局实体经济发展受限。

地产赚钱京东成了老师？

刘强东押注即时零售和其电商增速放缓有直接关系，目前电商红利减弱，用户触及天花板的情况下，三大电商平台增长明显放缓，在不久前发布的2025年年报中，京东营收1.309万亿元，同比增长12.9%，净利润只有196.3亿元，同比下滑52.54%。2025年全年毛利率为16.04%，相比上一年的15.87%还有提升，净利润却降至近三年新低，由上一年的3.85%降至1.77%，下滑了2.08个百分点，这对于营收过万亿的京东来说显然面临挑战。

京东外卖支出不少，或是京东2025年净利润波动的原因，线下开店也是影响到净利润的原因之一。对于京东言，线下扩张也伴随着成本支出。2025年前三季度，京东的新业务累计亏损达到了318.4亿元。平均算下来，每天亏损超过1亿元。要出手和万达广场合作，意味着要承担这些商业地产的运营、改造和整合成本，这对京东的现金流和管理能力都是考验。好在京东目前现金流充裕，2025年财报显示，京东期末现金及现金等价物余额达1496亿元，相比2024年财报的1157亿元，还增加了339亿元。

京东除了线下开京东MALL和3C数码店之外，京东养车和京东折扣店成为线下开店大头，其中京东养车一年新开门店超4000家，京东折扣店9家。3C店、养车店深入三四线及县域，填补线上覆盖盲区，实现下沉市场渗透。开店、装修、租金、人力投入巨大。2025年Q2履约费用同比增长28.6%至221.5亿元，费用率6.2%。年报显示新业务（含线下）2025年亏损466亿元，短期拖累整体利润率。

但是京东和万达展开深度合作打开了更多想象力。刘强东若将折扣超市布局于万达广场，这不仅是零售业态的物理叠加，更是京东核心资产运营能力向商业地产的一次深度输出。基于京东产发在物流基础设施领域积累的四大核心能力，这一合作将为万达注入全新的商业活力与地产管理经验。

京东独特的“项目获取与生态协同能力”将为万达带来精准的流量引擎。京东依托其庞大的生态系统，具备推动产业升级和获取优质区位的能力。折扣超市作为高频刚需业态，若能结合京东的大数据选品与供应链优势，将有效解决传统商超同质化严重的问题。这种“自带流量”的业态入驻，能显著提升万达广场的家庭消费粘性，激活存量空间的商业活力，使其从传统的购物中心升级为社区生活服务中心。

此外，京东产发的“精细化运营能力”将为万达提供新的管理范本。资料显示，京东产发通过定制化解决方案满足客户多变需求，其资产平均出租率超过90%，远高于行业平均水平，且外部客户收入占比高达62.5%。这种不依赖单一母体、高度市场化的运营实力，意味着京东能将高效的库存周转、极致的成本控制以及数字化的用户洞察带入万达。对于万达而言，学习这种以数据驱动决策、以效率提升满意度的运营模式，是应对当前消费降级趋势、提升坪效的关键。

值得强调的是，京东产发成熟的“资本循环能力”为万达提供了轻资产转型的宝贵经验。面对开发耗资巨大、自持过重的行业痛点，京东通过与黑石、高瓴等资本伙伴合作，利用公募REITs等工具实现了“投融管退”的良性闭环。万达同样面临资金沉淀压力，京东的成功案例证明，只有具备优质资产和卓越资管能力，才能吸引长期资本。双方若在资本层面展开合作，将有助于万达盘活存量资产，降低财务风险，增强在市场波动中的韧性。

京东折扣超市的入驻，表面是业态补充，实则是京东将经过验证的“获取、融资、运营、循环”四位一体的资产管理体系植入万达。这不仅能为万达广场注入高性价比的消费活力，更将推动其在地产管理上向精细化、资本化、轻量化转型，共同探索存量时代下商业地产可持续发展的新路径。

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作 者 |无忌