房地产激活存量提速，新增建设用地闸门收紧，自然资源部：不代表不供应房地产用地

本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 北京报道

3月16日，自然资源部举行3月份例行新闻发布会，解读自然资源部、国家林草局近日联合出台的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（下称《通知》）。通知明确，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

但这并非暂停房地产开发用地供应。自然资源部有关负责人表示，重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”。

新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发

《华夏时报》记者了解到，《通知》包含13条政策举措，主要内容包括优化国土空间布局、提升自然资源要素配置效率等五个方面。

值得关注的是，《通知》明确，对实现“一张图”联网的省（区、市），实施建设用地规模规划期总量管控机制，由省级政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标。各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。

此外，通知明确，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。同时，城中村改造中涉及边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目面积10%）的保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。

不过，自然资源部有关负责人表示，土地供应是房地产市场平稳健康发展的一个重要环节，立足房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。“明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”，不断完善城市功能、提升市民生活品质。比如，近期一些城市将存量闲置土地打造成配套成熟、宜居宜业的优质地块，成为土地市场上的“香饽饽”。

加速盘活存量用地

中指研究院方面对《华夏时报》记者表示，土地分为农用地、建设用地和未利用地（如盐碱地、沼泽地等）。通俗来讲，农用地和未利用地转为建设用地的，即为新增建设用地。存量土地则包括已批未供、闲置土地、低效用地、涉及城市更新（含城中村）等用地。

改革的信号实际上早就释放。2023年7月底，政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，且提到积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

随后，多个重磅会议提出，要促进房地产持续健康发展，而抓手则是编制实施住房发展规划和年度计划，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”，促进市场供需平衡，结构合理。

在调节供需的主要任务下，过去一年，房地产开始了盘活存量之路，其成为去库存的主要工具。自今年开年以来，浙江、广东等省份发行专项债券用于收回收购闲置存量土地。中指研究院发布的数据显示，截至今年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债券收购闲置存量土地的总金额超7700亿元。截至2025年年末，全国各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地的数量已超5500宗。

“当前，房地产市场仍在调整，政策明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，侧重盘活存量，直接关系房地产市场供求关系，对于稳定房地产市场将产生积极影响，政策落地将推动房地产向存量提质、服务民生的方向侧重。”中指研究院方面如此认为。

中指研究院方面认为，短期来看，存量盘活力度将加大，收回收购存量土地、土地调规等节奏有望加快。未来，房地产开发项目通过新增建设用地方式供给将受到严格限制，更多或将通过盘活现有存量土地的方式获取开发资源。

城市更新成为下一个赛场

“调节房地产供需”越来越被重视，“十五五”规划提到，合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调；推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。

土地作为房地产链条供给的源头，优化土地供给无疑是第一步。而上文所提的，短期内盘活存量用地和存量用房则是优化供给的主要途径。

“中长期来看，城市更新力度将加大，企业应积极参与城市更新等的前期工作，获取优质资源。我国城市更新空间规模大，未来其承担的作用将更加重要和综合，也将更加紧密地与城市的经济转型、现代化质量水平提升等深度融合。土地新政落地后，预计各地有望加大城市更新力度，更加注重高价值土地的更新改造。”中指研究院方面对《华夏时报》记者表示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者说：“房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。当前，全国土地供应总量普遍下降，多地降幅约20%，存量土地盘活将成为中长期主基调，其可以释放大量可用空间，补充传统层面的土地供应渠道。”

从市场的角度来看，土地新规对稳定市场形成重要支撑。国家统计局发布的数据显示，截至今年2月末，全国商品住宅待售面积（已竣工未出售）约为4.4亿平米，出清周期超过20个月，房地产市场新房库存量依然较大，政策与“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路整体一致。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁