观点共享 | 锚定城市发展新方位，蓄力产城服务新势能——“十五五”规划纲要产业解析系列之产城服务篇

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（来源：金属矿产）

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（以下简称“《纲要》”）将“新型城镇化”融合至“区域经济”大框架内，并把房地产相关内容置于民生板块之下，这深刻表明城市发展已进入“下半场”，主要特点是城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，住房需求从“有没有”转向“好不好”。在新的历史阶段下，城市战略的重点也转向以人为本、因地制宜、提质增效。

城市空间价值重塑，房地产市场“托而不举”

《纲要》立足我国城镇化发展新阶段，以“以人为本”为核心要义，以内涵式发展为根本路径，以城市群一体化和都市圈同城化为关键举措，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标导向，构建了系统完整的城市发展战略框架。《纲要》特别提到“促进区域创新链产业链高效协作”“实施激发产业创新活力专项行动，提升城市产业创新策源力”，核心是与产业和科技战略相协调，解决产业发展与区域创新的“碎片化”问题，强化城市在现代化产业体系建设中的“空间载体”作用。《纲要》将“推动房地产高质量发展”置于“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”框架下，标志着房地产告别“经济增长引擎”定位，全面回归民生本质。《纲要》在完善住房保障体系基础上增加对房地产市场平稳健康发展的关注度，总体基于我国住房由“总量短缺”转为“总量基本平衡、结构性供给不足、保障性相对不足”的发展现状。

与《纲要》有所不同，《政府工作报告》将房地产置于“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”框架下，体现房企债务风险、库存高企、预期偏弱等问题尚未解决，短期房地产重点仍是风险处置与市场稳定。此外，《政府工作报告》房地产市场政策表述较去年更偏温和，将“止跌回稳”调整为“稳定”，将“推进收购存量商品房”优化为“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。施政思路总体延续“控增量、去库存、优供给”，除住房公积金制度改革外，基本未有新的刺激方向，这说明政策倾向“稳字当头、托而不举”，循序渐进化解市场风险，既避免发生系统性风险，也避免对房地产过度依赖。2026年房地产仍将有利好释放，但超预期刺激的可能性较低，政策资源需要更多流向新动能领域。

从市场实际来看，2026年以来房地产市场现回暖迹象，1-2月百城二手住宅价格指数环比跌幅明显收窄，但主要受学区、卖方节前观望等季节性因素影响。此前年份同期房价环比也有明显改善，但多在“金三银四”行情过后重新进入下行通道。总的来看，我国二手房价自2021年高峰至今跌幅已近30%，房价收入比、租售比等指标已趋近合理水平，但人口结构、居民收入、物价水平等因素仍构成制约，可以说当前房价涨跌的阻力都比较大，在预期尚未扭转前市场可能继续磨底。

以产兴城、以城聚人，向“城市合伙人”全面进阶

结合《纲要》城市政策导向和房地产市场运行情况可知，旧有的城市发展模式难以为继，而产城融合通过将产业发展与城市功能有机结合，提供了生产、生活、生态融合共生的新思路，已成为新型城镇化发展的关键路径并驶入快车道。产城融合背景下，房地产和建筑行业正从传统开发商、承包商向“城市合伙人”深刻转型。企业以往竣工即结算的逻辑被打破，企业可深度参与产城融合项目的后期运营，通过持续分成获取收益，且“轻资产”模式下“两金”也有望得到压降。具有统筹能力的大型企业，可进一步承担园区规划、空间营造、产业导入、招商引资等多重职能。可以说，未来企业间比拼的是品质、技术、配套服务，更是解决区域发展问题的资源整合能力。

产业集群是产城融合的核心。需通过链主企业“投带引”模式集聚上下游企业，打造“上下楼即上下游”的产业生态，提供全链条生产性服务体系，协同建设零碳园区、科创园区等国家布局重点。配套设施是产城融合的支撑。需织密餐饮住宿、健康医疗、文化娱乐等生活性服务网络，形成LWP（生活+工作+娱乐）混合型社区模式。创新赋能是产城融合的亮点。可通过产学研资的深度耦合促进创新要素集聚，提升产城融合项目的创新能级与可持续发展能力。数智化、绿色化是产城融合的趋势。应聚焦智能建造与绿色建造，推广新技术、新材料、新工艺、新设备。

房地产企业应充分发挥土地开发和空间营造能力，通过产品线创新和运营模式升级，在产城融合中承担空间载体提供者和综合运营服务商角色。建筑企业应基于自身工程技术能力和项目管理经验，贯通设计、建设、运营功能，在产城融合中承担基础设施建设者和公共服务提供者角色。金融企业可聚焦项目全生命周期的资金保障、咨询服务、风险管理需求，在产城融合中承担资金枢纽、产业催化和风险缓冲职能。

需要注意的是，转型带来机遇，同时也意味着更多挑战。具体来看，一是长周期下市场和政策变化可能带来风险。产城融合项目收益依赖税收分成、租赁收入、物业收益、资产增值等长期收入，而这类收益培育期长、不确定性高。此外，近年来地方政府债务管控的政策红线持续收紧，多地已叫停不合规片区开发，为产城融合项目带来挑战。二是对企业长期运营能力要求高。城市合伙人模式的核心竞争力在于产业导入、商业运营、社区治理、公共服务、资产管理等长期综合能力，这对传统房地产和建筑企业的能力升级提出考验，若能力不达标，将带来资产闲置风险。三是二级市场退出门槛高、审批严。传统开发与施工项目，完成销售交付、竣工结算即可实现完整退出，而产城融合项目的核心价值在于长期运营，股权转售、资产证券化等退出方式对项目运营收益、资产质量有极高要求。

作者 |程琳 中国金属矿业经济研究院（五矿产业金融研究院）