东新单元XC0603-14地块：主城低密改善新贵，博策8.77亿落子背后的市场逻辑

东新单元XC0603-14地块（杭政储出〔2025〕150号），于2026年1月30日由浙江博策以总价8.77亿元竞得，成为2026年杭州宅地市场的“开门红”。地块位于拱墅区东新单元中部，四至清晰：东至长浜路，南至商业兼容商务用房地块，西至规划六号支路，北至沈瀚街。出让面积17446㎡，可建建筑面积26169㎡，是一宗纯粹的住宅用地。

来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成

地理位置与交通条件分析

区位优势

东新单元XC0603-14地块地处杭州市拱墅区核心腹地，属于“武林新城”重点发展板块。该区域近年来持续推进城市更新与功能升级，已形成成熟的城市界面与浓郁的生活氛围。地块北侧紧邻已交付次新小区“西房宸鹭晴语轩”，西侧毗邻“滨江·芳翠锦绣府”，东侧为高端商业大平层项目“兴耀龙湖天泱雅筑”，整体居住环境品质较高，人口密度适中，兼具繁华与静谧，是主城内难得的“闹中取静”之地。

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轨道交通

地块交通优势极为突出，享有“三地铁环绕”的黄金区位：

• 距离地铁3号线与4号线换乘站新天地街站仅约350–600m，步行时间约5分钟；距离地铁5号线西文街站约1公里，骑行或短途公交即可便捷抵达；

• 三条地铁线路覆盖杭州主城南北与东西向主干通廊，可快速通达西湖景区、钱江新城、未来科技城、火车东站等核心节点。

地面交通

• 直线距离约1公里范围内有留石高架路、秋石高架路等城市快速路，可高效连接杭州各主要城区；

• 周边主干道包括东新路、沈家路等，路网密度高，通行效率良好；

• 公交线路密集，多条线路环绕地块，为居民提供多元化的出行选择。

综上，该地块具备“轨交+高架+主干道+公交”四位一体的立体化交通体系，极大提升了未来居民的通勤便利性与生活可达性。

来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」文章工具查询

区域市场分析

东新单元位于拱墅区核心腹地，2026年1月30日，XC0603-14地块以19.80%的高溢价率成交，标志着开发商对板块的信心。

板块内连片开发态势明显。邻近的XC0603-B1/B2-15商业地块、XC0603-R21-01住宅地块等，共同构成一个功能复合的新兴社区。这种整体开发模式将快速完善区域配套，提升居住价值。

东新板块新房已断供超半年，市场需求积压。区域内待售项目如西房映杭武宸府，放风价高达7万元/㎡，显示出市场对高端改善产品认可。

周边地块的销售情况

对比周边地块，XC0603-14地块的成交楼面价为33515元/㎡,相比西房地块（2025年5月成交）溢价率低7790元/㎡，具有显著成本优势，为项目未来产品定价和利润空间提供相对充分保障。

地块的优势和劣势分析

优势方面

• 极致稀缺性：主城1.5容积率纯住宅用地，具有一定稀缺性。

• 全能配套：三轨环绕、顶尖学区、成熟商圈、丰富医疗资源配套成熟。

• 成本优势：相比相邻地块，楼面价低7790元/㎡，利润空间更足。

劣势方面

• 开发商经验：博策在杭州品牌知名度一般，客户对其认可度较低。

• 激烈竞争：周边多个高端项目同期入市，高净值客户竞争激烈。

结论

东新单元XC0603-14地块（杭政储出[2025]150号）是2026年杭州土地市场的标志性项目。其以1.5的超低容积率、三地铁环绕的交通优势、全龄段优质教育配套、成熟商业与生态资源，以及33515元/㎡成交楼面价，彰显主城核心板块的稀缺价值与市场韧性。19.81%的溢价率虽较前期地王有所回落，但在整体市场趋冷的背景下仍属高位，反映出开发商对该区域长期发展潜力的高度认可。

本文由克而瑞杭州分析师仇思琪，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI文章、AI报告和数据分析( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰写 ，来感受下产品的细节。

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