3月楼市过半，总价400万内“轻改”，请继续

3月过半，成都楼市一个有意思的现象变得愈发明显：住宅新房的两极分化达到“史高”，一方面3000万一套的豪宅继续刷屏，另一面则出现了一波总价300-400万的轻改善新盘卖得风生水起。

两级分化，其一是总价的头部和腰部继续拉大再拉大，其二则是销售结果！

先来看看成都新房住宅项目最新出炉的销售榜单：既有建发·海耀、麓湖生态城、国金豪庭这类千万级的高端项目，也有总价不到400万的东城·金茂晓棠二期，2.03亿元的成交总金额杀入前三。

△图据克而瑞四川

于是，大家都开始思考一个问题： 400万是不是当前真正大多数购买力的门槛所在？以下，一定热销，以上，估计就得奔着千万以上的高端才能收获另一波客群了？如果这一结论是成立的，那么目前市场上400万级别还有哪些值得关注的项目呢？

对轻改善型产品的客群来说，选房的第一道门槛永远是地段。

让我们看看成都最新入市的轻改项目，一个很清晰的特征是：它们几乎都临近三环路，且距离轨道地铁站点都比较近。还有一个值得留意的共性——轻改项目大多位于配套成熟板块，例如二八板块、行政学院板块。

△大成都范围内总价400万左右新房分布示意图

以上区域的特点是：交通便捷，城市生活配套早已呈现，居住氛围浓厚；同时因为城市更新的推进，区域商业中心型载体的新开，整个片区的面貌既有新建居住区的干净、规整，又有成熟便捷的交通和商业。

△东城金茂晓棠“壹里繁华”商业街实拍图

以二八板块为例，片区内基本是纯住宅项目，随着The Gate量子介商业的呈现和地铁17号线的开通，整个板块的活力属性和居住价值进一步被激活。

△图据The Gate量子介

再看砍城东的行政学院板块，在轨道TOD项目综合建设的带动下，龙湖驿都天街等大型商业落地，也填补了此前片区内缺乏商业配套的空白。

对于地缘性轻改善购房客群来说，这种“既成熟又更新过”的片区情况，构成了实实在在的下单力。

前两年成都楼市的改善型产品，动不动200㎡起步，总价直奔800万以上，不少预算有限的轻改善客群只能望而却步。

如今市场中这一波产品的主力户型重回120-143㎡区间，精装均价3万/㎡左右，总价刚好卡在400万这条线上。

但超级卷的楼市光是面积回调必然不够，开发商为了抓住客户，新入市的产品力反而全部都在升级。近期入市的项目，大部分做到了套四双卫，比如东城金茂晓棠二期的136㎡、越秀天悦云萃三期的117㎡，空间利用率高，功能动线清晰，整体实用性强。

△越秀天悦云萃三期117㎡户型图，图据越秀房宝

开发商还在小区的公共部分花大价钱留住客户——必备大会所，健身房、书吧、茶室一定要有；景观园林必须创新，川西秘境、蜀地风景要还原度高；架空层、社区配套都必须具备差异化特色。

△越秀天悦云萃三期实拍，图据越秀房宝

现在400万级的产品，户型在迭代，公区不减配，说实话，跟几年前同总价位的产品比，性价比确实更在线。

从客群接受程度看，这个价位正好卡在一个微妙的平衡点上：对于前10年买了房子的改善客户来说，卖一套换一套，首付预算刚刚好；对于刚需来说，两成首付上车门槛也不算太高。

把目光投向接下来的楼市，趋势已很明显：千万级豪宅和400万级轻改产品，楼市哑铃的两头，各走各的节奏，新货入场不会停。

成都的高端产品这头，接下来值得关注的项目不少——国贸茶厂38亩&18亩双子星、新希望D10望江、长住·玖川云阙等都已在路上，产品定位千万级以上直到3000万+，形态以高层大平层住宅为主，也有一些许久未见的联排别墅产品。

△新希望·D10望江意境图

轻改善这另一头，400万级别的供应也没断档。龙湖·滨江峯萃&龙湖·锦江峯萃上周已然亮相，产品户型面积段在126-140㎡，更有中旅迎晖路50亩项目、锦江统建攀成钢17亩项目也在排队入场。

△龙湖·滨江峯萃建面约140㎡创意展示样板间实拍图

从产品形态到价格锚点，这或许正是成都楼市目前的现状——不管定位是高端还是轻改善，不管地段在什么位置，找到真正的客群，摸清他们的需求，做出符合他们需要的产品，这样看来，当年的某位地产大佬说的那句话，还真对：“没有什么高端的作品和低端的产品，只有卖得出去和卖不出去的房子！”