大批富豪撤离！迪拜楼市崩盘，香港意外回春

文｜无相财经

谁能想到，美伊战争，最先打崩的是迪拜的房价。

前段时间，因美伊大战，无相君不少媒体圈朋友被滞留在中东的阿布扎比机场，他们目睹了转机机票从几百涨到了几十万的过程。

那么现在危机解除了吗？答案是，中东的富豪，正在撤退！

短短十多天内，迪拜房地产指数（DFMRE）已经暴跌31.8%，从2月底的16900点高位垂直跳水至11864点，完全抹去了2025年全年的涨幅，房产过户注册数也从日均800余套暴跌至23套，跌幅达97%。

与此同时，私人飞机的需求激增，有富豪甚至斥资25万美元包机逃离，豪华酒店入住率跌破19%，曾经游客遍地的朱美拉海滩现在难觅人影。

而有意思的是，几乎是同一时间，香港的楼市却在回暖。也就是这两年，摩根士丹利将2026年香港楼市涨幅预期从5-7%大幅上调至10-15%，阿布扎比、卡塔尔等主权基金密集也参与港股IPO。

为什么迪拜的炮火会利好香港？今天我们就拆解一下里面的核心逻辑。

01 迪拜资本大逃亡

其实到今天为止，还有很多人想不明白为什么迪拜会那么富裕。

难道仅仅是石油吗？

如果单论石油，中东地区不少国家都有石油，但最富裕的也就是阿联酋、阿曼地区。

为什么？

因为他们不仅仅有石油，更有大富豪。

就拿迪拜来说，这座城市88%的居民是外籍人士，经济的运转很大程度都来自于外来人才和资本。

2025年，迪拜吸引近万名百万富翁移居，带来财富630亿美元。

那么大富豪为什么要去迪拜呢？原因是一套政策组合拳。

首先，是税收。

迪拜的税收政策堪称全球最友好的体系之一，在迪拜，无论是工资收入、投资收益还是其他个人所得，均无需缴纳个人所得税。

而根据阿联酋财政部2025年的官方表态，该国目前没有任何引入个人所得税的计划，且现行5%增值税税率保持不变。

此外，资本利得税也为零：股票、房产、艺术品等资产的增值收益完全免税，遗产税也是为零。

这一政策直接解决了全球富豪最头疼的税务问题——财富积累过程中的"税务缩水"。可以最大化保留投资收益。

还有，很多企业也会去迪拜避税，因为迪拜的企业所得税标准税率仅为9%，而且年利润不超过37.5万迪拉姆（约10.2万美元）的中小企业完全免税。

自由区企业若只做境外业务，还可享受50年免税期。

在全球税改风暴（大部分国家都因财政问题加征税收）的背景下，迪拜的税收优势更加凸显。

Savills报告就显示，迪拜已超越纽约，成为全球富豪精英的首选城市，其"零遗产税、零资本利得税、零财富税"的三零待遇，对比纽约高昂的遗产税与个人所得税，让富豪资产传承成本大幅降低。

除了税收外，迪拜的第二个利好，是身份。

迪拜的黄金签证计划也是吸引全球富豪的另一大利器，10年免签申请，门槛还很低，只要在迪拜购买超过200万迪拉姆（约400万人民币）的房产，期房只需支付20%首付款+4%土地局注册费，持临时房产证即可申请迪拜身份。

同时，存款200万迪拉姆定期存款，存期满2年，优秀科学家、工程师、教育工作者、电子竞技从业者等杰出人才，也可以直接获批。

而主申请人还可携带配偶、父母、未婚子女，甚至能为家政人员提供居留担保。更暖心的是，若主申请人意外离世，家属可继续持有签证直至有效期结束。

根据Henley & Partners发布的《2025年全球私人财富迁移报告》，阿联酋2025年吸引了9800名左右高净值人士净流入，对高净值人士的吸引力位列全球第一。

最后，是极好的投资开放程度。

迪拜的商业环境开放程度在全球范围内都属罕见，其2021年修订的《商业公司法》取消多数行业的外资持股限制，允许100%外资控股。

这一政策彻底颠覆了中东地区"本地合伙人持股51%"的传统模式，让外国投资者能够完全掌控自己的企业，无需与本地保人分享控制权和利润。

而且迪拜对金融的监管也很放松，比特币、区块链等虚拟资产市场都可以搞，这也是很多东南亚的电信诈骗犯会流窜到迪拜的原因。

当然，这些原因都是明面上的，无相君想要点出的一个最核心的原因：

地缘政治的中立定位。

通俗点讲，就是战争中立。

在整个广袤的中东大地，迪拜作为阿联酋的一部分，没有纠缠于宗教、领土等乱局，社会治安良好，在国际争端中不站队，不掐架。

俄乌冲突爆发后，就有10万-20万俄罗斯人涌入迪拜避险，带去了估计有200多亿美元的资金。这些资金的涌入，很大程度上推高了迪拜的资产价格，尤其是房地产。

那么为什么现在房产跌了呢？

因为当最基本的安全基石动摇，那些因免税政策、资本自由流动、奢华生活而去迪拜的外籍精英，最理性的选择就是离开。

02 暴富国的核心密码

迪拜的暴富经历，其实是有共性的。

因为迪拜之外，全球最富裕的几个地区都是建立在战争中立、地缘平衡的基础上，我们不妨再拿两个国家举例。

一个，是瑞士。

瑞士是欧洲最富裕的国家，人均GDP高达10.6万美元，稳居全球前列。

然而几百年前，他们却是欧洲最穷困的地区：国土面积仅4.1万平方公里，大多都是山地，人口不足900万，自然资源极度匮乏。

当时的瑞士特产是雇佣兵——老百姓无处谋生，想过好日子，只能去当欧洲他国的雇佣兵。

瑞士国旗的红底白十字，据说就源于雇佣兵激战一天后，脱下盔甲时，只有胸前十字架位置未被鲜血染红的情景。

而瑞士的转折点，就在于"宣布中立"。

1815年维也纳会议上，欧洲列强正式承认瑞士为永久中立国。这一举措看似放弃主动参与国际事务，实则打开了财富的大门。

两次世界大战期间，欧洲大陆战火纷飞，瑞士却成为人才与资本的避风港。

爱因斯坦就是典型代表——为躲避战乱来到瑞士，在专利局获得稳定工作后，得以专心从事科研。

除了爱因斯坦之外，欧洲那些躲避战乱的人才与资本也来到了瑞士，并催生了瑞士银行体系的崛起——因为"安全"，欧洲贵族纷纷将财富存放于此，使瑞士逐渐成为全球金融高地。

瑞士的精明之处在于：我虽中立，但向交战各方出售武器与药品；我虽不参战，但分享战争红利。

第一次世界大战，就引发了有史以来最大规模的资金流入瑞士银行。由于各国政府提高税收以支付战争费用，许多富有的欧洲人为了逃避战争，把钱带到了瑞士。

同时，交战国的商业利益集团也将瑞士作为一个转盘，在瑞士，他们能够继续与敌人秘密地做生意。

但为什么最近几年，瑞士银行的声音没那么大呢？

原因是美国：强迫要求瑞士银行交出账册，而他们真的交了……如此，全球富豪也就对瑞士失去了信任。

另一个，就是前两年网上爆炒的新加坡，他们说香港不行了，富豪都去了新加坡。

那么新加坡又是怎么吸引富豪的呢？

和迪拜相似，基础是政治中立，手段是避税+金融开放。

1968年，新加坡取消亚洲美元市场外汇管制，迈出国际化第一步。1978年又全面开放外汇市场，成为全球第四大外汇交易中心。

到了2023年，新加坡管理的离岸私人财富规模达1.7万亿美元，仅次于瑞士和中国香港。

在东南亚局势日益复杂的情况下，新加坡之所以加速崛起，就是因为成为各方都能接受的"中立平台"，并使新加坡吸引全球30多家顶级财富管理机构入驻。

资本如水，总是流向最安全的地方。

无论是瑞士还是新加坡，再到今天的迪拜，这些地区繁荣的背后都隐藏着一个共同逻辑——它们是动荡世界的"战争避险国"。

但问题是，当战争真的到来呢？

03 香港回春：真正的持久优势

迪拜与新加坡的繁荣，本质上建立于特定地缘政治窗口期。一旦区域安全形势变化，这种繁荣就显得脆弱。

迪拜的困境就是明证——导弹划过天空，富豪便纷纷逃离，所谓"避风港"的光环瞬间黯淡，因为避风港本身已经着火了。

而当迪拜陷入恐慌性抛售时，香港楼市却迎来久违的暖流。

2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创4年以来新高。其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上涨18.3%及14.4%。

进入2026年，香港楼市继续传来"热销"的消息。2月21日，盈科大衍地产及资本策略地产旗下香港中环半山豪宅项目雅盈峰以招标形式售出5个单位，单日套现近亿港元。

摩根士丹利（大摩）发布最新香港地产展望，预计2026年香港住宅楼价将上涨10%，主要受内地买家需求回升及利率下行周期推动。

更为乐观的是，摩根大通（小摩）近日也将2026年香港房价升幅预测由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%，并预期2027年房价将进一步上升约5%。

该行认为，香港地产行业已由"复苏初期"迈入"扩张期"。

为什么香港，又回暖了？

这就要说到香港区别于迪拜和新加坡更大的优势：背靠大国的安全保障。

其实说到税收等优势，新加坡有的，香港也都有，但我们极限思考一下，如果全球爆发大战，是香港安全，还是新加坡、迪拜安全呢？

毫无疑问，当然是背靠祖国的香港。

也正是基于这个逻辑，2026年3月首周，中东资本就净流入香港超3000亿港元，覆盖股、债、地产与另类资产。中东主权基金在港股IPO基石认购占比也从2024年18%升至39.2%。

香港投资推广署数据显示，自2024年3月推出"新资本投资者入境计划"以来，至2026年2月底已收到近3200宗申请，预计吸引投资约950亿港元。其中1762宗已完成投资并获入境处正式批准。第二年申请量达2248宗，较首年激增145%。

此外，香港的法治传统、自由市场机制以及国际化程度，也是久时间考验，2025年香港IPO募资额达2858亿港元，较上年大幅增长225%，重夺全球IPO募资额榜首宝座。

没有国防自主能力的金融中心，如同沙滩上的城堡，看似华丽，却经不起风浪。

对比迪拜依赖地缘稳定的脆弱性，香港的制度韧性、经济韧性、资产韧性更符合全球高净值人群与机构的长期诉求。

这也印证了一个古老的道理：比起发展，安全才是第一刚需。

在绝对的地缘政治风险面前，所谓的金融创新、免税政策，都是不堪一击的"0"，只有国家安全才是那个至关重要的"1"。

香港的价值，或许正是在这样的对比中，才更见底气。