楼市分化已成定局！核心城市悄悄回暖，你的家乡还在下跌吗？

2026年3月16日，国家统计局公布2026年2月70个大中城市商品住宅销售价格数据。

从2月的数据看，2026年全国楼市未必会有大的反弹，但是诸如北京、上海这样的核心城市确实已经出现了企稳信号，可另一方面，全国70座城市里仍然有53个城市新房价格环比下跌，全国新房价格同比跌幅还扩大到了3.2%，说明大多数城市仍没有摆脱下行压力。

以现有数据来分析，2026年，国内楼市的走势很可能是核心城市先稳，普通城市继续筑底，弱城市还在出清。

先看全国层面。

2026年2月全国座70城市里，新建商品住宅价格环比上涨的城市有10个，持平的有7个，合计17个，比上月增加9个，说明市场确实比1月稳了一些。

可反过来看，仍有53个城市新房环比下跌，这意味着全国市场的主基调依旧不是上涨，而只是“跌得没那么快了”。

更关键的是，同比压力还在。

有媒体报道称2月中国新房价格同比下降3.2%，较1月的3.1%进一步扩大，为8个月来最大同比跌幅。

也就是说，短期节奏有改善，但价格中枢还没有真正抬起来。

再看一线城市。

2月一线城市新房价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京、上海都上涨0.2%，广州持平，深圳仍下降0.3%。

这一组数据最值得注意的，不是“一线城市都好了”，而是北京、上海已经先迈出一步。

同比看，一线城市新房整体仍下降2.2%，其中上海同比仍上涨4.2%，而深圳同比下降5.5%。这说明一线内部也不是铁板一块，而是已经出现了明显分层：沪京偏强，广深还在修复。

二手房的信号更真实。

2月一线城市二手住宅价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点；其中北京环比上涨0.3%，上海上涨0.2%，广州下降0.5%，深圳下降0.4%。

也就是说，北京、上海不只是新房在企稳，二手房也开始出现更清晰的修复。但同比看，一线城市二手房整体仍下降7.6%，说明“以价换量”的阶段还没有真正过去。

顺着公布的2月这组数据往后看，2026年楼市更可能出现的，不是很多人期待的“全面反弹”，而是“局部小阳春、全年弱修复”。

因为现在率先改善的，主要是北京、上海这样的核心城市，以及高流动性、高配套、高改善属性的板块；但全国层面，绝大多数城市价格仍在下行，说明行业总量压力并没有消失。

英国路透社在2026年3月中旬的一项调查显示，分析师普遍预计中国房价在2026年还将下跌4.0%，房地产投资预计下降10.3%，销售预计下降6.5%，真正接近稳定更可能要到2027年。

这意味着，接下来的楼市不会再轻易回到过去那种“政策一松、全国一起涨”的旧模式。

今天决定房价的，不只是政策，还包括人口流入、收入预期、产业支撑、库存水平和资产流动性。

政策可以减缓下跌速度，但未必能重新制造一轮全国普涨。

所以，2026年的楼市走势，更可能是成交先修复、价格慢修复，核心城市先稳，普通城市继续磨底。

为什么会是北京上海先稳，而不是全国一起稳？

原因并不神秘，本质上还是资源继续向头部城市集中。

北京、上海拥有更强的就业承载力、更稳定的高收入人群、更成熟的改善需求，也拥有更强的保值预期。

在居民风险偏好下降的环境下，资金不会平均回流所有城市，而会优先回流那些“最不容易出问题”的地方。

2月北京、上海新房环比分别上涨0.2%，二手房环比分别上涨0.3%和0.2%，本质上就是这种核心资产先被重新定价的表现。

相比之下，广州与深圳虽然也在修复，但确定性明显弱一些。

广州新房2月环比持平，可二手房仍下降0.5%；深圳新房环比下降0.3%，二手房下降0.4%，同比跌幅也不小。

这说明即便同属一线城市，不同城市的修复节奏也已经拉开。

至于多数二三线城市，未来一段时间恐怕仍要面对库存偏高、购买力不足、挂牌量大和价格竞争激烈的压力。

简言之，2026年楼市的走势，最先稳住的，不会是所有城市的房子，而只会是少数核心城市、少数优质板块、少数高流动性资产。

为什么政策已经放松了这么久，市场却还只是“弱修复”？

因为当前房地产面对的，早已不是单一的政策问题，而是信心、库存和预期的共同约束。

有媒体采访分析师与业内人士，大家普遍认为，高库存、人口结构变化、住房可负担性和就业不确定性，仍是压制楼市恢复的关键因素。

只要居民对收入和资产价格的预期没有明显扭转，很多非核心城市的需求就很难真正恢复。

这也是为什么，2月70城数据虽然释放出“核心城市先稳”的信号，却还不足以支持“全国楼市见底回升”的判断。

2026年楼市发展，最大的可能是核心城市先止跌，部分优质项目先恢复，成交可能先于价格改善；而全国层面，价格仍偏弱，二手房仍是博弈最激烈的市场，二三线城市则继续去库存、去泡沫、去预期。

楼市不是没有机会，但机会已经高度集中。

如果一定要用一句话概括2月70城房价数据，那就是——楼市并没有迎来全面反转，但分化时代已经正式到来。

北京、上海等核心城市出现企稳，是一个值得重视的信号，因为它说明房地产市场并没有完全失去弹性；但53个城市新房环比仍在下跌、全国新房同比跌幅扩大到3.2%，也同样提醒我们，全国市场离真正走出低谷还很远。

接下来楼市最可能呈现的，不是“大反弹”，而是“核心城市先稳、普通城市慢修复、弱城市继续出清”的新格局。