三度上架终落槌，长沙昔日“地王”出让折射土地市场之变

21世纪经济报道记者 吴抒颖

延宕三年，湖南长沙昔日“地王”项目终于迎来了最终归属。

3月17日，长沙S10地块迎来第三次竞拍，最终，中国金茂以20.27亿元的底价拿下这宗地块，折合楼面价1.1万元/平方米。

这是一宗见证长沙楼市近年市场变迁的地块。自2023年以来，S10地块历经三次挂牌，两次退地，前两次出让均刷新长沙单价“地王”的纪录，直至2026年才终于迎来了中国金茂的接手。这宗地块1.1万元/平方米的楼面价，与此前相比也已有明显回落。

与此前两次上架不同，S10此次出让也明显更贴合当前的政策导向。除了有自持要求外，还设置了产业引入要求，出让文件中指出，须导入具备孵化能力的新能源产业，并引进不少于1家新能源产业相关企业总部。

长沙昔日“地王”三度出让、两度折戟到底价成交的历程，也折射了土地市场的变迁。在市场火爆之时，发展商预期走高不断推动地价上涨；但当市场平稳，土地市场价格也随之回归理性，地方政府也不再仅关注短期收益，进而通过产业招商引资布局未来。

“地王”前世今生

S10地块位于长沙开福区黄兴北路片区，是长沙公认的“核心地段”。这宗地块出让面积为6.14万平方米（约92亩），容积率3.0，总计容建筑面积约18.4万平方米，商住比1：9，建筑限高180米。

2023年12月12日，S10地块迎来首秀。其时，中海、金茂、建发、中建信和、运达等五家房企参与其中，经过37轮争夺后，中建信和最终以27.58亿元的总价胜出，溢价率达36%，1.5万元/平方米的楼面价也刷新了新纪录。

大约一个月后，戏剧性的情节出现。2024年1月3日，长沙市自然资源和规划局的公告称，因系统障碍导致报价异常，决定中止S10地块的网上挂牌出让活动。S10地块的第一次出让宣告落幕。

不过，两周之后，S10地块重新挂牌。这次挂牌最特别之处是，起拍价并未重新设置，而是从上一轮中止的总价27.58亿元开始。最终，长沙本土房企湖南运达以29.81亿元的总价摘得这宗地块，溢价率被推高至47.07%，楼面价上升至1.62万元/平方米，再度创下新高。

运达摘得这宗地块后，并未顺利进入开发流程。2025年4月，开福商务发布《开福区优质地块推介手册》显示，本次该区共推介26宗优质地块，S10地块名列推介手册目录的首位，这证实了运达已正式退地，这宗地块再度开启招商。

虽然早在去年已经进入推介流程，期间市场也盛传有多家房企接触这宗地块，但S10地块的出让进程并未因此加快。直至2026年3月，这宗地块才终于迎来了新的主人中国金茂。

相较于前两次，中国金茂此次拿下的楼面价已经回归至1.1万元/平方米，显示市场整体已经趋于冷静。实际上，在过去这两年间，长沙楼市也有明显的价格回调。根据国家统计局发布数据，2025年12月，长沙房价二手房同比跌幅为7.7%，一手房同比跌幅也达到2.1%。

在这种背景下，核心区域地块的出让除了价格回归以外，地方政府也更注重招商引资。S10地块的出让公告中要求，竞得方须自持10000平方米以上的商业办公物业，自持年限不低于5年；此外也须导入具备孵化能力的新能源产业，并引进不少于1家新能源产业相关企业总部。

土地市场之变

长沙S10地块的底价落槌，折射出土地市场的出让逻辑之变。过去，在房地产行业火热的时期，土地价格即是衡量城市价值的重要标尺之一。在这场土地盛宴中，各方也热衷于制造“地王”推高整体的预期，进而带动土地市场进一步火热。

随着土地市场回归理性，如今土地承载的不再只是居住空间，更关乎产业升级的方向。因此，在今年的土地推介中，可以看到一个新的现象是居住用地不再是唯一“重头戏”，产业、商业用地的重要性正在提升。在这方面，一线城市更是走在前头。

今年3月13日，广州春季土地推介会正式召开。广州此次重点推出88宗用地，总用地面积超180公顷。针对地块独特属性与价值，88宗靓地划分为“羊城八骏”八大系列逐一推介，其中，住宅用地41宗、商办产业用地47宗，位于国际金融城、智谷、琶洲、白云新城等重点功能区，辐射黄埔临港、番禺洛浦等宜居片区，精准匹配产业升级、城市能级提升与民生改善多元需求。

再以广州天河为例，在近期的春季土地推介会上，天河区推出了36宗产业用地，总建筑面积达到327.8万平方米，宗数占比近八成。这一变化表明，天河区正在以空间重构推动产业升级。

一位国资房企广东公司的人士告诉21世纪经济报道记者，“我们内部这两年一直在讨论广州房地产市场出现变化的核心原因在哪，整体的共识是产业升级的速度较为缓慢。今年广州的土地市场不再是一味让大家来买住宅用地，而是更注重产业配套升级，这个方向是符合市场预期的，因为只有产业成熟了，才会带动其他行业的发展。”

广州之外，佛山的产业用地成交也趋于火热。据《南方日报》统计，今年1月1日到3月9日，69天时间里佛山成交45宗工业用地，总出让面积1722.83亩，出让总价13.9亿元。“佛山工业用地成交呈现出‘龙头企业引领、本土企业增资、外地企业抢滩’的特点。”

而在去年10月，杭州也曾将近10个地块密集进行用地规划调整，以推动产业升级、促进产城融合等。

比如，杭州对原本用途为商业商务的上城区长睦单元地块（7个地块组成）进行调整，其中五个地块调整为一类工业用地，一个地块调整为居住用地，再新增一块商业用地，并配建近距离公共服务设施。调整旨在发展人工智能、人形机器人等产业细分赛道，打造以人工智能为核心的高端都市型科技园区。

从长沙、广州、佛山到杭州，重点一二线城市的土地出让逻辑已然更迭。未来，土地市场将在分化中前行，只有产业集聚、资源丰富的城市才能够走出新一轮周期，各地也在向吸引高端产业的方向努力，这也是稳定房地产市场的重要措施之一。