人居新作 | 前滩滨江道 官方发布：焕新城市居住体验

【前滩滨江道】

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售楼处标准看房流程

1进门接待

置业顾问迎接、登记信息，简单了解需求（预算、户型、用途）。

2沙盘讲解

介绍小区规划、楼栋位置、周边配套、交通、学区、商业等。

3区位讲解

看区域地图，了解板块发展、未来规划、价值亮点。

带看样板间 / 清水房

看户型结构、采光、尺寸、装修标准、交付标准。

4算价

报单价、总价、首付、月供、税费、优惠政策。

5锁定房源（可选）

满意可交诚意金 / 定金，锁定房号。

6认购签约

签认购书 → 交首付 → 签正式购房合同 → 办贷款 / 全款。

7后续流程

银行面签 → 放款 → 备案 → 等待交房 → 收房验房 → 办证。

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前滩滨江上新

「前滩滨江道」

主推建面约86-249㎡3-4房

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建筑采用海派风格，以铝板、石材、玻璃、陶板、真石漆等材质，融合三段式、塔冠等经典元素，厚重中透着灵动。

示范区实拍图

园林以多重景观点缀生活场景：

浮岛花园的水面采用华尔道夫同款幻影蓝天然石材铺就，阳光洒落时石面闪着细碎蓝光；搭配普拉达绿石材立面与叠水工艺，尽显滨水灵动气质。

作为未来主入口的水畔之汀，则以海派弧形收边延续建筑风格，幻影蓝流水墙、普拉达绿景墙与奢金影灯形成撞色视觉焦点，中央更移植了百年桩景红果冬青与进口红枫，一步一景间皆是仪式感。

示范区实拍图

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更多实景细节仍需亲身体验，大家不妨前往示范区实地探访。

今天我更想和大家分享的是，近期虽有不少豪宅集中过会，年末购房选择面看似宽泛，但在我参观前滩滨江道时，却发现许多客户甘愿为它等待。其中一位客户的话令人印象深刻：“有些房子有钱一定能买到，但有的房子却要讲究机遇。”

这句话点出了前滩滨江道的核心价值，其机遇性与稀缺性堪称独一份：

机遇1：绝版滨江全面积段——项目户型丰富，尤其99㎡3房瞰江低密户型，以千万级门槛入住市区核心滨江，这样的机会已近乎绝迹；

机遇2：高性价比4房——滨江4房普遍190㎡起步，而项目129㎡4房不仅总价可控，更以四叶草设计实现空间利用率与居住舒适度的平衡；

机遇3：带洋房的低密社区——这在市区核心滨江几乎不会再有，为居住保留了难得的低密质感；

机遇4：湾区生活体验——市区核心滨江罕见的湾区，通过引水入湾打造宜居社区、办公集群、公共聚场三层空间，家门口就是国际化滨水综合体；

机遇5：成片开发收官之作——前滩中央商务区的成功早已印证陆家嘴集团的成片开发实力，而前滩滨江道作为陆家嘴集团前滩滨江国际住区的收官之作，同样以“成片开发”呈现，品质有保障。

前滩滨江国际住区示意图

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核心滨江永立潮头

前滩滨江道，全面积段户型

今年新房的主题是“地王多，涨价”，但我想说，当市场普涨时，都是为滨江豪宅做嫁衣。

道理很简单，黄浦江岸线有限，能直面江景的住宅用地卖一块少一块，这种稀缺性决定了一线滨江资产的“硬通货”属性。

一方面，滨江住宅的超强溢价能力，从来都是上海楼市的“黄金定律”。

另一方面，上海近期连续有滨江房源近30万/㎡单价成交，从滨江凯旋门、绿城潮鸣东方到金陵华庭，此类高总价房源均顺利成交，丝毫未受高价影响。

这一现象背后，是高净值人群对“一江一河”稀缺性与成长潜力的坚定看好。

对他们而言，江景不仅是窗前的风景，更是资产抗风险能力的“压舱石”——在资产配置需求升级的当下，占据城市核心资源的房产，远比普通住宅更具保值力。

而前滩滨江道难得之处，一是无可替代的核心滨江占位。

浦西核心滨江段，黄浦、徐汇的住宅开发早已饱和；虹口、杨浦的江畔多为商办用地与大厂，住宅普遍远离江岸，难享一线视野。

依据目前已公布的黄浦江两岸的用地规划图整理

浦东核心滨江的住宅同样以现有项目为主，增量极其稀少，前滩滨江道正是这片黄金岸线上“最后之一”的滨江住宅，错过便真的错失。

二是它占据火爆的艺文智岸段。

这段江的价值已在新房市场强势兑现。作为上海滨江价值高地，徐汇滨江房价冲击20万/㎡，涨幅稳居榜首；前滩滨江国际住区的前滩公馆更是创下六开六捷的热销传奇，片区楼市热度居高不下。

而艺术与文娱，正是这条滨江带的核心发展引擎。未来，前滩滨江超级完整体将与徐汇滨江实现跨江战略联动，深度融合艺术、潮流与时尚基因，重塑上海滨江居住格局，这片江岸的价值潜力不言而喻。

三是在于它有绝版滨江全面积段户型。

如今置业市区核心滨江新房有三大痛点：

一是户型大面积化，起步普遍120㎡，百平米3房几乎绝迹，门槛太高；

二是江景全部让渡给大户型；

三是4房面积跨度太大，190㎡起步比比皆是。

前滩滨江道弥补了市场大空白：

项目户型丰富，有绝版滨江全面积段，尤其建面约99㎡3房瞰江低密户型，预计总价千万级；而129㎡四叶草4房以优越户型设计与可控总价，成为改善家庭优选。

划重点，129㎡4房整盘只有62套，要知道，滨江板块同面积段产品，大多为了保障江景视野而牺牲功能性，普遍只做3房设计。

未来竞争格局就是稀缺4房vs海量3房，前滩滨江道129㎡4房更容易走出独立行情，保值属性更强。

值得一提，129㎡4房部分还是洋房业态，滨江洋房可太稀缺了。

别说新房几乎不会再有；二手房层面，链家约9万套挂牌房源，房龄10年内的滨江洋房挂牌只有2套。

这本质就是洋房臻稀，但我们也能看到业主的惜售，他们知道卖掉后买不到更好的。

核心滨江更值得期待的四叶草4房！

核心滨江楼市，户型是决胜关键，因为很多项目的户型为了江景牺牲功能性或者南北通透。

而前滩滨江道将居住舒适度与功能性平衡得恰到好处。

建面约129㎡4房：四叶草布局，核心滨江完美4房

1、四叶草布局：私密感满满

市面多数4房房间扎堆，次卫声响易干扰相邻空间，私密性欠佳。而该户型以经典四叶草布局，将四房分置四角，形成独立居住单元，互不干扰。

尤其适合多代同堂，长辈作息与年轻人互不影响，让每位家人都能自在休憩。

样板间实拍

2、无连廊飞机户型：真南北通透

项目全系无连廊，既让建筑立面简洁大气，更避免了连廊遮挡北向采光、泄露隐私的问题，实现真正南北通透。

厨房、餐客厅、阳台形成直线通风廊道，搭配三开间朝南格局，阳光满溢室内，彻底告别潮湿阴暗。

样板间实拍

餐厅空间宽敞，能放下6人桌，大家庭聚餐其乐融融。

样板间实拍

3、独立景观阳台：承载海派慢生活

阳台是居家刚需，但不少滨江户型为凑面积将其纳入室内，错失观景机会。

前滩滨江道则在客餐厅足够宽敞的前提下，保留独立景观阳台，晾晒、养花、观景互不耽误，为前滩湾的海派慢生活提供专属空间。

样板间实拍

同时，南向双卧的房门均靠近阳台设置，既保证了客餐厅区域无法直视卧室内景，强化私密感，又让卧室与阳台快速衔接。

4、南向“双主卧舒适度”：居住平权更贴心

户型在南向空间规划上尽显用心，实现“双主卧级”舒适体验，让家庭成员享受居住平权。主卧采用套房设计，独立卫浴加持，私密与便捷兼具。

南向房间空间充裕，灵活性高——可参照样板间打造超大衣帽间，满足收纳需求；即便作为卧室使用，仍能预留出宽敞衣帽间区域。

样板间实拍

建面约139㎡3房：滨江百变户型

核心亮点在于极高的灵活性，餐厅北侧的房间可根据家庭需求改造，可以是工作室、书房、儿童游乐间等，满足不同生活场景的切换需求，比固定4房更灵活。

不需要4个固定房间的家庭，可重点关注该户型。

建面约153㎡4房：极致观景户型，西瞰江景，东瞰公园景

153㎡西边套将核心江景面全赋予阳台，会客、聚餐时，江景便是背景；东边套则看公园景，推窗即揽满目绿意。

采光与收纳同样出色，三开间朝南延伸出三房朝南设计；更标配同级别少见的独立储藏间，换季物品、生活杂物皆能妥善收纳。

4房格局兼顾功能性与成长性，二胎家庭、三代同堂都能轻松承载。

另外，装修细节也尽显开发商匠心。

管中窥豹，入户处采用天然贝母拼接门牌，开门即见精致，归家仪式感瞬间拉满。

雪山蓝奢石及岩板被广泛应用于电视机背景墙与卫生间，自然纹理与细腻质感兼具；129㎡户型的餐边柜更是以一整面木饰面交付，且特意做了圆弧处理，虽工艺费料，却让空间线条更柔和美观。

样板间实拍

引水入湾，打造国际滨水综合体

国际化日常触手可及

除稀缺江景和爆款户型外，我看好前滩滨江道的一个重要原因是它不仅是一次住宅供给，更是对上海滨江居住形态的一次关键迭代。

过往滨江住宅“以景观为核心”，而前滩滨江道打破桎梏，构建起“以生活为中心”的全新范式。

这场迭代重新定义了“亲水”。

长久以来，滨江居住的痛点在于“江景只供远观”，多数房源难以触及亲水体验。而陆家嘴集团以“引水入湾”的造城魄力，将黄浦江三级水质的活水引入湾区内部，打造出贯通江与湾的生态水系。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

即便小区部分非江景房源，推窗也能望见灵动水景，实现“虽非临江，却胜似临江”的居住体验。

更有水上航线穿梭江湾绿洲，骑行道、漫步道与水道织就三重水岸环道，晨跑、泛舟、观景皆可随心切换，让“沉浸式亲江”融入日常。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

迭代的深度，则体现在生活场景的全面落地。为了让滨江生活更具质感，陆家嘴集团特邀Foster+ Partners+gad等全球顶尖设计大师操刀规划，以衡复“小街区、密路网”为蓝本，将商办集群、滨水商业、生态绿地与海派住区无缝融合。

同时采用“地面少车化、地下交通通达化”设计，搭建起步行友好的漫游系统，让日常出行成为穿越风景的惬意旅程。

走出社区，“日咖夜酒”的烟火气、滨水餐厅的落日余晖、水上运动俱乐部的活力，构成24小时摩登生活图景。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

别忘了，这片湾区与前滩中央商务区本就一体，目前前滩太古里的潮流奢牌、惠灵顿学校的国际化教育、东方体育中心的文体资源，以及约95%入驻率的写字楼与约60家跨国公司地区总部，共同搭建起“工作+生活+休闲”的完整闭环。

前滩太古里实景图

更重要的是，前滩今年1-11月二手房成交量同比大涨74%，成为与新天地、徐汇滨江并肩的抗跌锚点。

这份坚挺，源于陆家嘴集团“成片开发”的远见——统一规划避免了零散开发的资源割裂，让江景、水景、商业、产业价值持续叠加。

而项目所在的前滩滨江国际住区，是上海主城罕见成片开发区域，陆家嘴集团延续了过往“整片规划、整片开发”的成功经验，对这片土地进行统一操盘，未来可期。

前滩滨江上新

「前滩滨江道」

主推建面约86-249㎡3-4房

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「前滩滨江道」

主推建面约86-249㎡3-4房

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一、限购政策（核心变化）

1. 沪籍家庭 / 单身

家庭：全市限购2 套；成年子女婚后购房，按新家庭认定。

单身：全市限购1 套。

2. 非沪籍家庭 / 单身（2026 新政）

社保 / 个税满 1 年：外环内限购1 套；外环外不限套数。

社保 / 个税满 3 年：外环内可增购 1 套（共 2 套），等同沪籍家庭待遇。

持上海居住证满 5 年：全市限购1 套，无需社保 / 个税。

3. 特殊群体

境外人士 / 港澳台：按原政策，提供相关证明可购 1 套。

人才 / 重点企业：按各区人才政策执行，部分可突破限购。

二、限贷政策（商贷 + 公积金）

1. 商业贷款（认房又认贷）

首套：首付≥30%，利率 LPR-20BP 左右。

二套：首付≥50%（普通住宅）/≥70%（非普通住宅），利率 LPR+60BP 左右。

认定标准：上海有房 / 全国有房贷记录，均算二套。

2. 公积金贷款（新政，2026.2.26 起）

首套家庭：最高240 万（原 160 万）。

多子女家庭：额度上浮20%（首套 288 万）。

绿色建筑（二星及以上）：额度上浮15%。

叠加上限：首套 + 多子女 + 绿建，最高324 万。

套数认定：认房不认贷；上海无房 / 仅有 1 套且公积金贷款已结清，可再贷。

个人 / 家庭：个人最高120 万，家庭240 万。

三、税费政策

1. 契税（买方）

首套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 1.5%。

二套及以上：3%。

2. 增值税及附加（卖方，满 2 年免征）

不满 2 年：全额5.3%。

满 2 年：普通住宅免征；非普通住宅差额5.3%。

3. 个人所得税（卖方）

满 5 年且唯一：免征。

其他：全额1%或差额20%。

4. 房产税（上海户籍）

家庭首套：免征。

二套及以上：人均超 **60㎡部分，按0.4%-0.6%** 征收。

新政：成年子女家庭唯一住房，2026.1.1 起免征。

四、限售政策

新房：网签备案后限售 5 年（取证满 5 年可售）。

二手房：不限售，取证即可交易。

五、普通 / 非普通住宅认定（影响税费 / 首付）

普通住宅：内环内≤450 万，内外环间≤310 万，外环外≤230 万；单套建面≤140㎡。

非普通住宅：超过上述标准。

六、购房流程要点

确认购房资格（户籍 / 社保 / 居住证）。

准备首付 + 资金证明。

网签→审税→过户→领证。

贷款：商贷 + 公积金组合贷最优。