今年的上海楼市，可能比你想的猛

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今年的上海楼市，开年就有点不一样。

2月份出的“沪七条”政策像一针强心剂，加上春节前积压的需求集中释放，节后的市场热度，来得又快、又猛。

我把近三年春节后14天的数据拉出来一看，发现几个特别有意思的信号：

成交量蹭蹭往上涨，带看量也多了，但最关键的其实是供给端——房东们突然不那么急着降价了，甚至往上调价的人也比以前多了。

房外房研究院制图

这个变化，或许并不能断定上海二手房市场正在从买方市场正在走向卖方市场，但市场的修复信号或许比较清晰。

需求确实上来了

先看最直观的数据：

今年春节后14天，上海二手房成交量比去年春节后涨了28%，带看量也多了5%。

这个组合很有意思——成交量涨得比带看量快，说明啥？

说明客户看完房下决心的时间变短了，观望的情绪，确实淡了不少。

房外房研究院制图

具体到每天的网签量，你也能感受到市场的温度。

3月1号到15号，上海二手房（含商业）已经网签了13955套，日均930套。

其中3月14号那天干了1472套，创了小阳春的新高。

按照这个节奏，再结合往年月份成交量的分布规律，今年3月的小阳春，二手住宅成交量很有希望冲到3万套，跟去年3月差不多持平，甚至可能更高。

不过，细看每周的数据，还得留个心眼。

以往节后第一周，成交冲得很猛，主要是春节前就看好房、等着政策落地的那拨人集中下手了。

但到了第二周，带看量的增长明显慢下来了，这说明第一波着急的刚需释放完之后。

所以后面的人能不能接上，决定了小阳春能冲多高、走多远。

往年3月冲高之后，4、5、6月都会自然回落，但今年情况有点特殊——“沪七条”的政策效果还没完，长尾效应还在。

所以，倾向于二季度的成交量会好于去年。

交易活跃度保持住，价格才能站得住。

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供给端的变数

如果说需求端只是“量”的变化，那供给端就是“质”的转折。

咱们仔细看几组数据：

房外房研究院制图

第一，挂牌量终于开始往下走了。

从2025年6月开始，上海的二手房挂牌量持续下滑，一直跌了24周，直到今年春节后第一周，因为过年积压的房源集中挂出来，才暂时打破了这个下降趋势。

但关键是，今年春节后新增挂牌量的增幅，比2024年和2025年弱太多了，环比还跌了15%。

也就是说，今年的挂牌量有望更早地重回下降通道，这对价格是实打实的支撑。

第二，房东的心态变了。

2024年、2025年，很多房东是被市场推着走的，今天看到邻居降价了，自己立马跟着降；中介打电话说客户只出这个价，咬咬牙也就卖了。

但现在不一样了：今年节后14天，降价房源量比去年少了38%，涨价房源量反而多了18%。

房外房研究院制图

这两个数字放在一起看，意思很明白：

愿意继续降价的房东少了，甚至有接近两成的房东开始往上调价试试水。

为什么会有这个变化？

因为过去三年的持续下跌，尤其是2025年四季度市区那些次新房（就是房龄新一点的品质小区）也来了一波补跌，基本把最恐慌的那批人洗出去了。

现在留在场上的房东，要么是不着急用钱、卖不卖都行的“观望党”，要么是已经跌到成本线以下、实在割不动肉的“躺平党”。

市场上那种“只要客户出价我就卖”的恐慌情绪，比前两年弱了很多，取而代之的是一种理性的等待。

大家都在看，是不是可以卖个更好一点的价格。

第三，中介手里的挂牌房源结构也在变。

过去两年，中介门店里大幅度降价的房源比较多。

但现在，你会发现“诚意”房源变少了，很多房子挂是挂着，但价格谈不下来。

这种变化对买家来说，意味着“捡漏”的机会正在减少。

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价格没这么快

价格是大家最关心的。

现在上海的挂牌房价指数还在跌，但跌的速度比去年四季度慢了不少。

更关键的一个指标是“交易折价率”——就是最终成交价跟挂牌价的比值。

交易折价率从底部略微回升。

后续库存量如果重新下降，成交量继续保持约2W套水平，市场有望打破"等待更低价"的强化逻辑。

房外房研究院制图

当然，价格修复不是一蹴而就的。

全市层面，不同房子的产品、地段差异很大，面对的市场压力也会不同。

把握住当下

基于上面的分析，我对今年上半年上海二手房市场比较乐观。

供需两端都在往好的方向走：

需求还在，带看量没掉下去；供给端新增挂牌少了，降价房源少了，房东信心在恢复。

不过，到了下半年，可能要留意几个不利因素。

一是政策的边际效应会递减。

“沪七条”的刺激效果在春节后集中释放，但药效能维持多长时间还需要观察。

二是房东心态的反复。

现在房东们是“理性等待”，但如果下半年成交量真的大幅下滑，难保不会又出现一波降价潮。所以关键还是看成交量能不能稳住。

综合来看，2026年的上海楼市，会比之前更稳。

对于买家来说，如果你是在核心区域买自住房，现在其实可以多看看了。

对于卖家来说，还是要看自己的房子是什么段位的，而不是一概而论的说不卖等更好的价格。

当然，分化依然是主旋律。

远郊的房子、没学区的老房子、户型奇葩的房子，该难卖还是难卖。

这一轮修复，首先受益的是那些本来就不愁卖的好房子。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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