谢逸枫：2月70城房价呈现结构性分化拐点迹象，防跌信号强烈

文/谢逸枫

3月16日，统计数据显示，2026年2月70城新建商品住宅房价环比下跌0.3%（1月下跌0.37%（去年1月-12月分别下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅较1月收窄约0.1%。

2月70城新建商品住宅房价环比下跌0.3%，跌幅比上月收窄约0.1%，同比下跌3.5%，降幅比上月扩大0.2%；二手住宅房价环比下降0.4%，跌幅比上月收窄0.1%，同比下降6.3%，跌幅比上月扩大0.1%，总体房价延续下跌形势不变。

2026年2月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.3%，跌幅比上月收窄约0.1%，表明房价未止跌，处于延续下跌筑底的调整阶段，透露出房价正在复苏的拐点迹象，也反映出市场供应和购房需求结构性改善的趋势明显。

房价未止跌回稳，出现跌跌不休，跌幅反反复复的的背后，根本的原因是短期内政策无法熨平市场供需关系波动，政策持续力不强，效果断断续续。同时，去年四季度销售正增长的复苏未能延续下来。因此，未来需要加大救市和执行力度。

无论是70城新房价格环比，还是二手房价格环比，均出现跌幅收窄的态势；一线城市新房价格首次出现止跌信号、二手房价格跌幅收窄；新房价格上涨的城市10个。随着房价指数拐点迹象信号的来临，热点城市的市场真正开始触底回暖。

笔者认为，尽管2月70城房价环比有所小幅度收窄，同比房价跌幅高位，必须谨慎和防止房价下跌。目前房价止跌企稳基础不牢固，供需关系、信用、预期和信心的修复放缓的状况未明显改变，但是楼市呈现结构性、分化拐点迹象。

第一是2月70个城市新房价格指数环比下跌0.3%，跌幅比1月份收窄约0.1%，已经实现连续4个月出现跌幅收窄。第二是新房一线城市房价率先止跌，一线城市新房价格环比由1月下降0.32%转为0.0%持平。

这是去年5月份以来首次实现环比止跌，预计一线城市的房价率先止跌。其中北京和上海，新房价格均上涨0.2%，广州0.0%持平，深圳下降0.3%。北京、上海房价上涨，是限价取消和改善产品集中上市的结构性上涨。

第三是新房的房价上涨城市数量增多。2月70城新房价格环比上涨的城市达10个，较1月增加五个。而二手房价格环比上涨城市为2个，与1月持平。房价上涨的城市，与政策加大力度救市，短期释放出改善需求入市有直接的关系。

第四是2月70城二手住房价格环比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%，连续2个月跌幅收窄。第五是二手住宅一线城市跌幅收窄最明显，环比下跌0.1%，跌幅比1月收窄0.4%。北京和上海分别上涨0.3%和0.2%，广深分别下降0.5%和0.4%。

预计70城房价完成筑底后，将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑。

笔者认为，短期内房价止跌见底、企稳反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量上升-房价止跌见底-企稳反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底期，市场分化和结构性明显，热点城市复苏表现起伏。

按照楼市的政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成见底反弹的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

统计数据显示，2021年9月70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为下降0.1%，数据自2015年5月（超6年）以来首次为负。这一轮70城房价自2021年9月新房环比下跌0.1%，下行周期开启，截至2026年2月，已经连续下跌超过4年（54月）。

未来中国房价到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为当前房地产市场最关心的问题，因为房价下跌超过4年，是下跌周期中最长的房价下跌周期，堪称史无前例的超跌现象，已经超过市场的预期跌幅和下跌时间。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系和信用修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

按照统计部门2026年2月70城房价、供求关系、库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价延续下跌筑底、政策效果减弱、分化和结构性信号的趋势。

一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，短期止跌上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨条件不具备，核心区域结构性上涨占主导。

三是未来1年-2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是房价存在区域、城市、板块、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。

五是房价下跌城市数量超过上涨数量，呈点状上涨趋势，片状上涨不稳状态。

六是市场结构性因素决定一二线核心区域销量，对房价传导效应正在减弱。

七是买房置业窗口来临，现在一二线城市核心区买豪宅、好房子，就是抄底。

八是城市核心区新房有价没量，二手房有量没价，二手房价频频冲击新房价。

2月70城一手商品住宅房价环比下跌0.3%，跌幅比上月收窄0.1%

统计数据显示，2月70城新建商品住宅房价环比下跌0.3%（1月下跌0.37%（去年1月-12月70城房价环比分别下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅较1月收窄约0.1%。

2月70城新建住宅房价环比下跌0.3%，跌幅比上月收窄0.1%。一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量增加。二是限价、限签取消，房企以价换量的促销减少，价格下降效应放缓。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除网签数据的滞后性。五是好房子、豪宅的房价形成新的房价体系之锚。五是二手房对新房价冲击放缓，二手房挂牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大户型的改善型楼盘成销售热点。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月-12月环比分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2025年12月连续下跌52个月，一直到2026年2月连续下跌54个月，已经连续下跌超过4年（4年6个月），超过上轮房价下跌周期。

2月10个城市房价上涨，南京、宜昌环比上涨0.2%领涨全国

新房价环比上涨数量来看，2月上涨城市数量为10个，比上月增加5个（去年12月6个、11月8个、10月6个、9月5个、8月9个、7月6个、6月14个、5月13个、4月22个、3月24个、2月18个、1月24个），释放出当前房价复苏的强烈信号。

70城房价环比上涨城市数量来看，上涨城市为10个，比上月增加5个城市。下跌城市53个，比上月减少9个。持平城市7个，比上月增加3个。其中哈尔滨、宁波、合肥、广州、徐州、温州、南充，7城房价止跌。

新房价格均环比上涨的城市分别为北京、沈阳、大连、长春、上海、南京、杭州、厦门、武汉、宜昌，其中南京、宜昌上涨0.3%，领涨全国，北京、上海、沈阳、杭州上涨0.2%，沈阳、大连、长春、武汉下跌0.1%。

房价能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上，并且稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，房价短期内难上涨，处于止跌筑底阶段。

2026年2月70城新房价格中，一线城市的上海新房住宅环比0.2%（上月上涨0.0%）持平。自2022年6月份以来一直保持上涨的走势，已连续上涨44个月，同比上涨4.2%，涨幅持平，堪称稳涨。二手房价环比上涨0.2%，同比下跌6.2%。

按照城市能级来看，2月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平。其中北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1%。

形成一线城市房价止跌、二线三线城市房价跌幅收窄的市场格局。除北京、上海环比房价上涨外，广州房价环比止跌，而深圳的房价依然处于未止跌的下跌筑底阶段，完成止跌触底，短暂内需要时间。

2月一手商品住宅房价同比下跌3.5%，跌幅比上月扩大0.2%

2月70城新建商品住宅房价同比下跌3.5%（去年1月-12月为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），跌幅比上月扩大0.2%。

处于未止跌筑底阶段，过去3年房价同比下跌基数大，未来需要房地产政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，短期内，70城房价同比总体见底、反弹有待观察。

2月70城新房房价同比跌幅扩大，主要是累计的跌幅扩大，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交减少，带来的少部分城市结构性房价上涨放缓，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是网签滞后性的原因。

2月70城新房房价同比下跌3.5%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价上涨预期。

2月70城新建商品住房价同比下跌3.5%，比上月跌幅扩大0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2026年2月，房价同比已经连续下跌47个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2026年2月房价同比连续下跌47个月，达到3年11个月，房价下跌周期超过上轮。

2月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市5个，比上月增加1个。持平1个。下降城市65个，与上月持平。2月70城房价同比上涨的城市分别为上海上涨4.2%、杭州上涨2.7%、合肥上涨1.4%、乌鲁木齐上涨0.4%、宜昌上涨0.2%。

按照城市能级来看，区域城市分化严重，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.1%。上海上涨4.2%，北广和深分别下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三线城市同比分别下降3.1%和4.0%，降幅分别扩大0.2个和0.1%。

形成一二三线城市房价环比跌幅连续5个月扩大的市场格局。其中唯一上涨的上海房价环比上涨4.2%，涨幅与上月持平，呈现房价上涨势头放缓的节奏，与政策效力减弱、房企加大促销有直接的关系。

2月70城二手住宅房价环比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%

2月70城二手住宅房价指数环比下跌0.4%，比上月收窄0.1%（去年1月-12月分别下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%）。

表明房价未止跌，呈现边际改善趋势，处于止跌筑底阶段。相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2026年2月70城二手住宅房价指数环比分别下跌0.4%，跌幅已经大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位。

目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅收窄0.1%，重要原因就是二手房挂牌量和法拍房量下降。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2026年2月连续下跌55个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

二手住宅房价环比上涨城市来看，上涨城市2个（北京、上海）、持平2个（沈阳、厦门），下跌66个，比上月减少1个。70个城市的二手住宅房价连续2个月打破0上涨，释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期增强信号。

目前70城二手住宅房价数据来看，总体二手房价止跌见底、企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。因为二手房市场的库存巨大，挂牌量巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

2月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4%。北和上分别上涨0.3%和0.2%，广和深分别下降0.5%和0.4%。二、三线城市分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1%，形成一线二线三线城市跌幅收窄市场格局。

2月一二三线城市二手住宅销售价格跌幅收窄，主要是二手楼盘大户型、高价房成交增加，以价换量的市场主流，存在结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，二手挂牌和法拍房量下降，部分城市利好政策效应增强。

2月70城二手住宅房价同比下跌6.3%，跌幅比上月扩大0.1%

2月70城二手住宅房价指数同比下跌6.3%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅扩大0.1%，加速下跌。

2月70城二手住宅房价同比下跌6.3%，比上月跌幅扩大0.1%，说明房价处于止跌筑底的调整阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2026年2月房价下跌6.3%，已经连续下跌49个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2026年2月二手商品住宅房价同比连续下跌49个月，房价下跌周期超上轮。

2月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续26个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力加大，处于下跌调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

按照城市能级来看，2月一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅与上月相同。北上广深分别下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%；二线城市同比下降6.2%，降幅与上月相同；三线城市同比下降6.3%，降幅扩大0.2%。说明跌幅显著。