三亚红树林的“文旅神话”终陷债务困局，45亿元债权被摆上货架

3月16日，据阿里资产平台披露的信息显示，三亚红树林系两大债权资产包被摆上货架，对应拍卖标的为三亚红树林旅业有限公司和三亚红树林旅游文化地产开发有限公司的债权，两家公司三笔债权总额达45亿元。

信达、长城两大AMC将45亿元债权摆上货架

根据拍卖公告显示，此次挂牌的3宗债权分别为中国长城资产海南分公司对三亚红树林旅业有限公司的25.5934亿元债权，中国信达海南分公司对三亚红树林旅游文化地产开发有限公司的16.8053亿元债权和三亚红树林旅业有限公司2.7075亿元债权。本次处置由中国长城资产、中国信达两大AMC联合推进，标的已进入司法破产重整程序，目前三亚红树林旅业有限公司名下的海棠湾红树林酒店、亚龙湾红树林酒店均正常经营。

中国长城资产海南省分公司处置的标的为三亚红树林旅业有限公司，债务人现已进入破产重整。截至2024年6月13日，债权本金为179555万元，债权利息为70638万元，其他费用5740万元，债权总额为255934万元。目前已有2名意向人报名。

抵押物是亚龙湾红树林度假酒店、海棠湾红树林度假酒店全部土地使用权及房产，已办理抵押登记，其中亚龙湾红树林度假酒店土地使用面积99999.9平方米，房屋建筑面积57477.44平方米；海棠湾红树林度假酒店抵押物产权证号共32个，土地使用权面积共215549平方米，房屋建筑面积共221416.74平方米。酒店处于三亚两大核心湾区的中心位置，抵押物价值合计近60亿元，可足额覆盖长城资产持有的债权。

公告称，两家酒店正常经营，通过重整可以实现对销售收入的管控，每年形成的净现金流为2亿元。随着海棠湾酒店剩余客房投入经营，经营性现金流将进一步提升。

中国信达海南省分公司拟处置三亚红树林旅游文化地产开发有限公司债权。截至2025年9月30日，债权本金115092.23万元，利息52512.37万元，代垫费用448.99万元，债权总额合计168053.58万元。质押物为三亚红树林旅游文化地产开发有限公司100%股权。保证人包括：今典投资集团有限公司、北京安地房地产开发有限责任公司、张宝全、王秋杨、张牧远和张牧遥。目前已有2名意向人报名。

在另外一笔债权中，中国信达海南分公司拟处置三亚红树林旅业有限公司债权，截至2025年9月30日，债权本金19152万元，利息7923.15万元，代垫费用0万元，债权总额合计27075.15万元。抵押物为红树林旅业名下三亚市亚龙湾旅游区红树林度假酒店经营资产，酒店总占地面积99999.9平方米（折合150亩），总建筑面积57477.44平方米，由1栋八层（含地下一层）和1栋九层（含地下二层）的建筑组成。保证人为今典投资集团有限公司。目前已有4名意向人报名。

上述三份债权招商公告的招募时间分别截止于2026年4月29日、5月5日和9月6日。此次的债权挂牌价折合房产单价仅6470元/平方米。而去年三亚成交的一宗红塘湾酒店地块的楼面价还有6978.5元/平方米。

文旅帝国崩塌

资料显示，今典集团始创于1992年，由张宝全创立，集团是一家以房地产开发为基础、瞄准未来信息产业文化的多元化企业集团，业务涵盖休闲度假、电影、当代艺术等领域。

企查查披露的信息显示，今典投资集团有限公司成立于2022年5月8日，注册资本4亿元，法定代表人为张宝全，公司唯一股东为海南安泰实业开发有限公司。

张宝全于2004年启动三亚红树林系酒店项目，累计投入约200亿元，打造艺术+度假+会展的复合业态。有曾在今典集团工作的人士对澎湃新闻称，亚龙湾红树林度假酒店在2005年就实现了盈利，也成为了今典集团“红树林”文旅项目的起点，2017年巅峰期时年营收超10亿元。早期运营时，规模小、杠杆低，现金流一直保持健康状态。该人士表示，红树林系酒店也是享受到了时代的红利，当时三亚高端度假供给稀缺，叠加了国际旅游岛政策预期之下，三亚的旅游消费快速升级，酒店的运营状况良好。

但值得一提的是，三亚红树林系是纯重资产、不卖房、全自持运营，现金流完全依赖酒店、餐饮、娱乐等线下收入，无地产销售反哺。这也是之后现金流断裂的其中一个原因，抗周期能力较为薄弱。

有知情人士对澎湃新闻表示，疫情冲击度假客流，而高杠杆叠加重资产运营，以及个人无限担保的模式等多方面的原因，共同导致了集团现金流断裂。但其个人认为，如果此次拍卖能够顺利进行，完成债务重组、股权更迭与品牌升级的话，红树林系酒店有望重回稳健运营轨道。

三亚红树林系的危机可追溯至2020年。

根据（2020）琼96民初554号案件详情显示，因10.16亿元借款逾期，中信银行股份有限公司海口分行、国家开发银行三亚市分行向海南省第一中级人民法院申请冻结红树林相关关联公司及关联人张宝全、王秋杨、张牧遥、张牧远银行存款10.5亿元，或查扣其等价资产。该案判决后进入强制执行阶段，酒店核心资产被查封、股权被冻结。

为了解决债务危机，今典集团此前也采取了资产出售措施，试图回笼资金以缓解现金流紧张的情况。

2019年，青岛红树林项目因资金承压引入青岛国资。当年1月28日，青岛红树林旅业有限公司股权结构发生变更，原控股股东北京世纪鑫华旅游投资发展有限公司持股比例从100%降至40%，青岛西海岸文化旅游集团有限公司则以60%的持股比例成为公司新晋控股股东；之后，青岛红树林度假世界与青岛西海岸旅游投资集团有限公司以53亿元的价格正式达成股权合作事宜。

事实上，青岛红树林项目在土地出让时曾配有30%住宅，其他为商业，均可独立销售。但为了打造北方最大度假目的地综合体，红树林没做房地产开发、没做物业销售，而是建成了44万平方米全部可以自持经营的项目。

最终，出售资产的措施也未能扭转集团走向破产重整的结果。

2024年6月13日，三亚中院裁定受理红树林旅业、红树林地产破产重整申请；2024年11月14日，法院裁定对项目运营公司、影院管理公司等关联主体实质合并重整，指定专业机构担任管理人，全面接管资产、债务与经营。