积极信号不断 广深楼市“小阳春”正酝酿

证券时报记者 吴家明

早春3月，楼市往往会迎来一波“金三银四”的情绪回暖，今年的楼市“小阳春”是否如期而至也成为市场关注的焦点。

对此，记者走访了广州和深圳市场，发现在成交数据企稳回升的背后，越来越多购房者对楼市的预期开始修复，“小阳春”正在酝酿。

价格合理和产品到位是关键

“在广州天河马场地块高价成交的带动下，最近的看房量和成交量都有所走高，上个周末项目就接待了近150组客人，公司为配合‘小阳春’直接在价格上让利。”广州天河北片区一处新房项目的营销经理对记者表示。另据不完全统计，仅3月上旬，广州全市就有超过30个新房项目出现推新或有加推动作。

近日，备受瞩目的天河马场地块以总价236亿元成交，被越秀集团全资子公司广州越诚达有限公司收入囊中，溢价率达26.6%。随着马场地块规划的推进，核心区域土地价值不断被市场重新定价。最近，广州豪宅市场也再掀波澜。市场信息显示，保利玥玺湾成交一套建筑面积670平方米的房源，成交总价1.87亿元，折合单价约每平方米28万元。记者也采访了多家房企的营销部人士，各家公司旗下位于广州的大平层和别墅等豪宅产品，在近期均有成交记录。

广州中原研究发展部报告预测，春节假期后新盘集中入市，在多个“红盘”带动下，市场大概率迎来“开门红”，预计3月至4月将迎来一轮集中开盘期，这些项目多位于核心城区，主打改善型产品，具备一定市场号召力，有望带动成交回暖。与此同时，多位广州新房项目的营销负责人对记者表示，项目在定价上会更加贴近市场真实成交水平。如今只有价格合理和产品到位，购房者才愿意入市。

信心开始有所修复

而在深圳，二手房市场似乎比新房更为热闹。上周，深圳乐有家门店二手签约量环比上涨132%，创下2025年3月底以来的最高值；二手房看房量更是达到了2024年10月中旬以来的最高点。

另据深圳贝壳研究院发布的最新监测数据，今年2月其合作门店的二手房挂牌量较去年同期下降了3.3%。“这一看似微小的百分比变化，一定程度上反映出市场信心逐步增强，非理性抛售现象正在减少。”深圳贝壳研究院院长肖小平表示，这一变化有望推动深圳楼市进入“供应优化—预期转强—价格企稳”的良性通道。这意味着，市场正从过去一段时间卖方急于套现离场导致的“供过于求”压力中缓释出来，挂牌房源更趋理性，为市场筑底回升提供了更健康的基础。此外，价格方面，除了成交均价连续两个月止跌回稳之外，二手房热点小区挂牌均价也开始小幅回升。

“进入3月以来，优质学区房的成交回暖最为明显，其次是总价低且租金回报率高的二手房房源。”深圳福田园岭片区的资深中介陈经理表示，“目前成交价格变化不大，以价换量还是主流，但房价经历几年的下跌，今年开始，更多购房者对楼市信心开始有所修复。例如，节后主动联系看房的客户比往年都多。”

“农历春节过后，深圳房地产市场快速恢复交易节奏，响应速度比前几年要好。根据我们的统计发现，今年新房市场上新的速度比去年慢，今年以来取得预售许可证的新房住宅项目仅有9个，而去年同期则有12个项目，因此今年深圳新房市场难以形成规模效应。而二手房市场则相反，维持着房源充足、价格低洼的态势，因此成交氛围明显好于新房市场。”美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者表示，“另外，从政策预期来看，深圳限购政策继续放松也是大概率事件。”

仍需多方共同发力

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，近期广深楼市的表现较好。“一是二手房好于新房，新房市场热点局限在个别片区；二是二手房新增挂牌量环比增幅下降，同比去年减少，显示市场情绪和预期在好转；三是前期二手房市场表现持续好转，一定程度上带动卖旧买新的需求，市场循环有所好转。”

他预计，3月是传统的销售旺季，包括节后返城、结婚、求职、学位等需求的商品房交易较为旺盛。同时，开发商为追求业绩开门红，也会推出性价比高的产品。地方政府在政策上也会有所动作，比如近期公积金、购房补贴等政策比较频繁，3月会形成楼市的一个“小高峰”，但从成交结构来看，低价位的仍占主导。

中指研究院认为，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年以来百城二手住宅价格环比跌幅连续收窄，房价走势呈现一定积极变化，未来随着更多城市进一步推动政策落实到位，“小阳春”行情值得期待。

李宇嘉认为，探底到触底企稳、夯实底部基础，仍需要多方共同发力，行业层面包括促进一二手房的交易循环、继续降低交易成本、净化交易环境和秩序等，基本面则包括修复居民在就业、收入和预期等方面的信心。