深圳城市更新“松绑”，释放什么信号？

来源：市场资讯

城市更新项目普遍存在的算账难、推进慢等难题，有了新的解法。

3月1日深圳住建局与规自局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，该通知自2026年3月16日起正式实施，也就是下周一。

有三个核心的关键点：降低土地移交率、取消保障房配建、推进“清调供”以盘活存量。

在城市更新提速的背景下，这个政策就像一颗“深水炸弹”。它不仅关系到开发商的“钱袋子”，还将影响深圳房地产市场的走向。

深圳的城市更新“松绑”，不只是孤立的政策调整，而是全国城市更新进入新阶段的一个缩影。

作为一线城市，深圳楼市有其特殊性，土地资源稀缺，新房供应高度依赖城市更新。

根据克而瑞深度咨询普睿深圳数据，过去5年，深圳人均土地出让产生的可售住宅面积仅为2.05平方米，而北京、上海、广州均超过人均7平方米。

可以看出，城市更新的推进速度、落地质量，将决定深圳楼市的供需平衡和未来走向。

深圳旧改新规有三个核心的调整：一个是原则上取消保障房配建，为开发商“减负”；一个是土地移交率松绑，增加可售面积；运用“清调供”手段为存量项目“输血激活”。

此次政策出台，有一个不容忽视的大背景：近年来深圳不少城市更新项目几乎陷入停滞。

根据普睿深圳数据，截至2025年12月，深圳有约50个城市更新项目长期停滞无实质性进展，另有近40个项目被调出城市更新计划。近90个项目停滞或调出计划的根源在于经济账算不过来。

三个核心政策影响最大的还是原则上取消强制配建保障房。过去深圳按照地段类型，要求城市更新项目强制配建15-20%左右的保障房，开发商的利润空间被压缩，这也成为项目停滞的直接原因。若取消配建要求客观上直接减轻开发主体约20%的配建成本，提升旧改项目的盈利预期。

更深层次的影响来看，取消配建保障房是住房供给结构的重要优化，这些盘活的旧改项目，将为核心区带来新的商品房供应，缓解住宅供应紧张的局面，同时推动保障房供给从“强制配建”转向“政府统筹”，避免局部区域保障房供给过量，实现商品住房与保障房按需均衡配置，有助于提升土地利用效率、稳定市场预期。

土地移交率松绑核心也是通过增加可售面积，为开发商“减负”。过去，开发商在深圳城市更新项目建设中，需要无偿移交给政府用于建设公共设施的土地比例至少为15%，“合理核定土地移交率”意味着开发商可用于建设商品房的面积增加，直接提升项目货值。

截至2026年1月，深圳城市更新计划项目总量有1063个，那些因“算不过账”而停工的项目有了重启的可能。据估算将有超过500个项目或因此受益。

此外，政策明确运用“清调供”手段盘活的城市更新项目，同时鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

其核心是通过“国家队入场”，解决因产权、债务问题陷入停滞的“老大难”项目，加快城市更新进度，深圳城市更新的主导力量将进一步向拥有雄厚资金实力和不良资产处置能力的国企、央企及AMC集中，行业门槛和格局将被进一步重塑。

可以预见的是，2026年深圳将迎来一批城市更新项目重启的小高峰。

深圳并非个例。

近期多个城市陆续公布2026年城市更新实施计划项目清单，政策机制也在不断创新。

先是北京，2月底发布2026年第一批城市更新计划项目清单，首批项目共计1321个，年度计划投资1049.5亿元。项目类型涵盖建筑改造利用、老旧小区改造等八大类型。

重庆、武汉、广州同步加码。

重庆发布2026年首批《城市更新机会清单》，收录207个城市更新项目，总投资近1200亿元。武汉宣布投资1308亿元，力争三年完成182个片区改造，投资力度居前列。广州计划投资2200亿元，推进104个重点项目。

从各城市计划来看，2026年城市更新项目呈现出规模大、覆盖广等特征，其背后是城市更新的全面提速。

城市更新全面提速的同时，针对城市更新“钱从哪来”“如何持续”等问题，各地政策机制也在不断创新。

比如，北京推出《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，建立“周调度、月通报”和“插旗拔旗”管理机制，推动项目“能早尽早、能快尽快”实施；重庆上线“城市更新资源信息平台”，实现项目与资本智能匹配；南京建立政府、企业、居民合理共担的资金模式，整合中央补助、超长期特别国债、省“城新贷”贴息等专项资金。

一个大的趋势是，城市更新已被纳入从顶层设计到具体支持的完整政策闭环。今年政府工作报告在深入推进以人为本的新型城镇化中明确高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。

可以看出，城市更新不再是单纯的房地产稳市场举措，而是覆盖民生改善、经济增长、城市高质量发展等多方面的综合性战略部署，其政策优先级和推进确定性显著高于一般稳地产政策。

“城市更新”已成为2026年以来的政策关键词，仅1月份《求是》杂志就连续发表了14篇关于城市更新的文章。上海、苏州、珠海等地在“十五五”规划中也把“城市更新”放在重要的地位。

对房地产行业而言，城市更新将成为房地产市场迈入新阶段后的核心增长动力，成为行业“止跌回稳”的重要抓手，同时也是未来行业“高质量发展”的关键支撑。