借名买房律师：军产房按遗嘱归小女儿，大女儿强占被判搬离！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

老赵（化名）系某部队退休干部，2012年与甲单位（化名）签订《军队经济适用住房出售合同》，购买一号房屋（含地下室）。该房屋性质为军产房，仅限老赵这类特定身份人员购买。

购房款及装修费用均由三女儿赵某3（化名）实际支付，房屋交付后由赵某3夫妇与老赵共同居住。

2016年，老赵自书遗嘱，明确表示：“我名下的一号房屋及地下室，百年后全部由二女儿赵某2（化名）继承。”

2019年老赵去世后，赵某2依据遗嘱起诉，要求确认合同权利并获得房屋使用权。法院作出A号判决：

✅ 遗嘱真实有效；

✅ 赵某2继承购房合同权利，对一号房屋享有居住使用权。

此后，赵某3夫妇拒绝搬离。赵某2遂再次起诉，要求：

腾退房屋并交还钥匙、门禁卡等；

结清水电物业费；

支付自2019年起的房屋使用费（按8000元/月）。

赵某3辩称：

自己是实际出资人，应享有权益；

遗嘱真实性存疑；

不应支付使用费。

二、裁判结果

✅ 赵某3夫妇30日内腾退一号房屋并交还全部钥匙、门禁卡、水电燃气卡；

❌ 驳回赵某2关于水电物业费及房屋使用费的请求。

三、法院说理要点

生效判决具有既判力：

A号判决已确认遗嘱有效，赵某2继承合同权利，享有居住使用权；

本案不得再质疑遗嘱效力或出资归属。

军产房身份属性决定权属：

军队经适房仅限特定人员购买，不具备资格者不能成为产权主体；

即使全额出资，若无借名协议，不能推翻合同相对人地位。

出资≠产权，但可另案主张债权：

赵某3的出资可视为对父亲的借款或垫付，属债权关系；

可向继承人（赵某2）另行主张返还，但不得阻碍物权行使。

不支持房屋使用费的合理考量：

房屋尚未办理产权证，权属处于“待登记”状态；

被告系基于家庭关系长期居住，非恶意侵占；

出资事实未解决前，不宜强加使用费义务。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“军产房 + 实际出资 + 有效遗嘱 + 居住权冲突”纠纷，胜诉关键在于：

依托生效判决，避免重复争议：以A号判决为基石，聚焦“物权返还”而非“权属确权”；

精准区分“物权”与“债权”：承认对方出资事实，但强调其救济路径是“追偿”，不是“占房”；

务实调整诉求：虽主张使用费，但接受法院基于公平原则的驳回，确保核心诉求（腾房）实现；

重视证据链完整性：遗嘱经两次司法鉴定确认真实，彻底堵住对方质疑空间。

重要提醒：

⚠️ 军产房、央产房等政策性住房，出资人若无购房资格，风险极高；

⚠️ 父母立有有效遗嘱，可直接排除出资子女的占有主张；

⚠️ 即使未办房产证，合同权利+居住使用权仍受法律保护。

注：文中人物、单位、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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