单日成交1300套创一年新高：上海二手房迎筑底行情

21世纪经济报道记者唐韶葵

“沪七条”新政的政策红利正全面释放，经过节后修复期，上海二手房市场成交量开始走高。

网上房地产数据显示，3月7日（周六），上海二手房单日网签1324套，时隔315天，创单日最高纪录。上海二手房网签量上一次达到这一量级是2025年4月26日，网签1419套。

3月8日，上海二手房市场热度不减，单日成交1179套，周末两天连续站上千套关口。3月9日，虽已进入工作日，上海二手房仍保持870套的高位成交。

网上房地产数据显示，3月1日-3月10日，上海二手房网签总套数为8467套。业内人士预测，按此节奏，上海二手房全月成交量有望冲击2.5万套，市场或迎筑底企稳行情。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，春节后，上海二手房交易持续保持活跃态势，周末交易表现尤为突出。除了上海，其他重点城市二手房市场也有积极表现。一个核心原因在于，当前购房成本已处于相对低位，叠加各类楼市利好政策的持续发力，以及市场对房价企稳的预期不断增强，多重因素共振推动市场交易进一步活跃。

他表示，部分二手房撤销挂牌后，上海市场供求矛盾得到缓解，进一步强化了市场向好预期，为交易活跃提供了支撑。叠加上海城中村改造等政策带来的乐观预期，共同为“小阳春”行情提供了有力支撑。

2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，推出缩短非沪籍社保年限、放宽居住证购房资格、提升公积金最高贷款额度等7条稳楼市措施，也被称为“沪七条”。

“沪七条”被认为是本轮行情的催化剂，与往年节后1-2周的缓慢恢复期不同，今年新政落地后市场直接“起跳”。其中，二手房受影响最为直接。2月下旬，上海二手房单日成交从新政前的500多套快速攀升至800多套。3月，交易量继续增长。

“沪七条”出台前，上海二手房市场已呈现出多个向好迹象。据上海链家数据，截至今年2月，上海二手房挂牌量连续9个月下降。与2025年1月相比，当前库存量下降20%左右，供需关系趋于平衡。在销售端，近期上海二手房成交周期也有缩短趋势。

新政出台后，市场表现更加积极。链家地产某业务员向21世纪经济报道记者反馈，在中环区域部分小户型交易中，有当天看房当天成交的案例。

据多家中介业务员反馈，此次市场爆发的核心驱动力是刚需群体。从2月份成交数据结构来看，低总价位的房源占据主导。网上房地产的数据显示，2月上海300万元以下的房源成交占比达68.88%，与1月持平，成为撬动市场回暖的绝对主力。

具体来看，市场出现点状行情。黄浦、浦东、长宁、徐汇等核心城区因配套成熟、教育资源集中，成为刚需首选；远郊方面，临港新城辐射范围内的祝桥、万祥、新场等区域也表现活跃。其中，内环内核心城区的部分“老破小”出现房东临时跳价的情景。

综合中介门店业务员的反馈，新政后影响首先体现在二手房市场，主要出于几个原因。

首先，经过调整，价格回到了一部分消费者心理能承受的区间。其次，政策适配性强。家庭公积金贷款最高额度提到了324万元，可达到多数刚需“上车盘”的门槛。再者，有自住型买家认为租售比已达合理区间，对资产价值较为认可。

此外，春节前夕，上海浦东、静安、徐汇三区试点收购二手房用作保障性租赁住房的政策，也为二手房提供了稳定的退出渠道，进一步激活了交易热情。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，政策暖风持续，刚需与改善置换均迎来友好入市窗口期。当前上海楼市仍处数据爬坡阶段，今年3月上海二手房成交有望冲击去年同期高点。

在二手房成交上涨的同时，上海新房市场也表现不俗。网上房地产数据显示，3月11日上海新房单日签约733套，与本月上旬日均签约300多套相比，涨幅明显。

近期，记者走访了多个中高价位新房项目发现，总价2000万元-5000万元的中高端住宅销售向好。比如，安澜上海、华润外滩瑞府、金茂璞元、保利世博天悦等高端项目在春节后均陆续有签约成交。多个案场的销售人员反馈，新政后楼盘来访量较之前有所提升。

同策研究院指出，部分客户因“沪七条”的调整前往案场看房，其中约三分之一完成了认购。不过，新政带来的来访量相对有限，说明政策效果的传导尚需时日。

在日前的一场行业论坛上，上海易居房地产研究院院长丁祖昱也指出，新政并非短期刺激，而是精准锚定市场中下游基数，通过“二手活跃带动一手回暖”的传导逻辑激活市场，预计政策效应将持续释放至年末。

有业内人士指出，二手房市场的复苏向新房传导通常需要3-6个月时间。当前二手房“卖旧买新”链条已经打通，上海这一波二手房成交上涨行情，将为新房市场带来增量需求。预计随着供应节奏恢复与政策效应持续释放，新房市场有望在二季度逐步回暖。

卢文曦进一步分析，随着政策效应持续释放、供需关系优化，上海二手房市场筑底将更稳固，新房市场也将在二手房带动下逐步回暖，2026年上海楼市将呈现“二手房稳中有升、新房结构性复苏”的格局。