北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2014年，甲公司开发某自住型商品房项目。张先生（原告）与其外甥小陈（被告）均申请购房资格，张先生通过核验且为优先家庭，但小陈摇号顺序在先。
因小陈资金不足，双方口头约定：由张先生借用小陈名义购房，所有费用由张先生承担，房屋归其所有，待可过户时再转回。
随后，张先生以小陈名义：
签订认购书、预售合同；
支付定金10万元、首付款近100万元（通过妻子转账90万元）；
持有小陈的还贷银行卡，按月还款至2018年；
2016年收房后装修并委托中介出租，租金由其妻子收取；
所有购房合同、发票、贷款文件原件均由其保管。
2017年，房屋登记至小陈名下，并设公积金抵押。2018年底，因家庭继承纠纷，小陈收回房屋并拒绝配合过户。
张先生遂起诉，要求：
过户至其名下；
配合结清贷款、解除抵押；
返还房屋。
二、裁判结果
❌ 驳回原告全部诉讼请求。
理由：
借名购买自住型商品房，虽真实出资，但协议因损害公共利益而无效，不得强制履行。
三、法院说理要点
借名事实成立：
出资、还贷、持证、出租等均由原告完成；
被告无法合理解释为何所有文件在原告手中。
但协议无效：
自住型商品房属政策性保障住房，面向特定中低收入群体；
借名行为绕过资格审核，挤占真正刚需家庭的购房机会；
即使原告自称“也有资格”，但其主动利用他人顺位优先购房，仍破坏公平分配秩序。
无效后果另行处理：
法院未否定原告的出资事实，但明确：不能通过诉讼确权或过户；
双方可就资金返还、损失赔偿等另案主张。
四、胜诉办案心得
本案是典型的“政策房借名 + 事实清楚但法律禁止”纠纷，胜诉关键在于：
精准锁定房屋性质：强调“自住型商品房”属于“损害社会公共利益”的无效情形；
弱化出资事实影响：承认原告出钱，但指出“出钱≠有权获得产权”；
援引政策目的：保障房制度旨在解决住房困难，非投资或套利工具；
重要提醒：
⚠️ 自住型商品房、经适房、限价房等政策房，绝对不要借名购买！
⚠️ 即使你有资格、即使对方同意、即使全款出资——法院也不会支持过户！
⚠️ 一旦发生纠纷，出资人可能“钱房两空”，或仅能追回本金，无法获得房产增值。
注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
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