专访全国人大代表姚劲波：今年楼市不会普涨，而是结构性复苏

南方财经全国两会报道组 张敏

2026年政府工作报告指出，着力稳定房地产市场，并在控增量、去库存、优供给等方面提出多项工作中重点，同时针对推动房地产发展新模式和中长期制度建设作出部署。政府工作报告还首次提出，加强初婚初育家庭住房保障，进一步将住房政策纳入国家人口发展战略的“工具箱”。

房地产市场正处于新旧发展动能转换的关键阶段，供应结构和需求体系都在发生重要变化，市场调整并未结束。去年以来，稳楼市政策持续发力，为市场穿越周期提供制度保障。

今年的楼市政策都有哪些重要看点？市场将如何复苏？今年两会期间，全国人大代表、58同城董事长兼CEO姚劲波接受了21世纪经济报道记者专访，他表示，今年的楼市政策内容丰富，在盘活存量、提升品质、化解风险等方面值得关注。市场则将呈现结构性复苏的走势，核心城市已率先企稳。

今年姚劲波提出三大类民生建议，在激活改善性住房需求方面，他建议将新购住房的贷款利息纳入个人所得税专项扣除项目，从而降低购房者的贷款压力，提振改善性需求。

（姚劲波。受访者供图）

市场重心正在向二手房转移

《21世纪》：政府工作报告首次提出，加强初婚初育家庭住房保障。在解决年轻群体住房问题、助力生育支持政策方面，你认为未来会出台哪些政策措施？

姚劲波：现实来看，初婚初育群体多为新市民、青年人，面临购房资金不足、租房稳定性差等痛点。包括买房和租房在内的压力，当下已经成为影响婚育决策的重要因素。将其纳入支持范围，本质是通过住房政策降低婚育成本，推动人口长期均衡发展。

未来可能出台的细化政策包括：

一是公积金支持加码。对初婚初育家庭提高公积金贷款额度，放宽提取条件，甚至可能针对初婚初育人群有较大的公积金利率优惠。

二是购房补贴精准化。按生育子女数量给予差异化购房补贴或契税减免，降低首付比例。有可能将婚育补贴直接和买房或租房优惠结合，大幅降低住房成本。

三是保障房优先配租。这个可能性会较大，在保障性租赁住房配租时，对初婚初育家庭给予优先排序，适当照顾户型需求，甚至可能将其他保障性住房也同步给予优先。

《21世纪》：房地产市场正处于新旧动能转换的重要阶段，在供应体系与需求结构上，都发生了哪些显著的变化？

姚劲波：房地产市场从“增量扩张”转向“存量优化”的背景下，市场重心会发生转移。从58安居客研究院监测的数据来看，2025年核心24城二手房成交占比已经超过64%，重点46城二手房找房人数占比达 65%，2026年预计核心24城二手房成交占比将突破68%，二手房会成为供需匹配的主渠道。

城市更新也会成为重点。通过老旧小区改造、适老化升级，带动周边次新房价值提升，存量住房的“品质溢价” 会越来越明显。

同时，要关注需求结构的升级。从安居客线上找房趋势来看，2026年改善型需求占比会突破40%。

“好房子”也将是关注重点。二手房中的“好房子”受到的关注会进一步增多，例如，2026年沈阳已经把新市民公积金贷款额度扩围到二手房，预计该措施将使新市民购买二手房的比例提升10%左右。

楼市政策已摒弃“一刀切”模式

《21世纪》：本轮房地产调控有哪些成效？你认为未来还将从哪些方向发力？

姚劲波：当下市场已经处于政策底，购房成本降到五年新低。目前首套房商业贷款利率普遍在3.2%，部分城市低至3.0%，公积金利率在2.6%。但政策托底也有局限，尤其是高库存三四线城市，由于内生需求不足，即使有低首付、低利率政策，拉动效果也相对有限。

2026年各地房地产政策仍将与中央经济工作会议、政府工作报告的大方向保持一致，通过精准施策，实现增量优化、存量提效，并关注楼市的中长期稳定发展，推进房地产新模式落地。广东因城施策控增量、去库存，北京聚焦住房租赁梯度供应与城市更新，都是这一精神的直接体现。

总体来看，各地已摒弃“一刀切”的操作模式，更加紧扣民生保障与市场实际，既通过优化交易、盘活存量稳定市场预期，又以城市更新为抓手推动行业从增量扩张向存量提质转型，同时筑牢风险防控底线，让房地产有序实现止跌回稳的目标。

从今年的政策来看，有几点值得关注。

其一是存量盘活节奏会加快。除了扩大存量房收购范围，还会把存量房转为人才房、产业工人宿舍，同时城市更新也会提速。

其二是供给优化更注重提升品质。土地供应会优先盘活闲置用地，核心城市涉宅用地会增加低密度和优质配套的占比，现房销售试点有望进一步扩围。

其三是强化风险化解。会聚焦房企债务重组与行业转型，加大对出险房企的融资支持，鼓励优质房企收购出险项目，同时引导房企发展社区服务、租赁运营等轻资产业务。

《21世纪》：你如何判断今年房地产市场的走势？楼市将沿着哪些路径复苏？

姚劲波：结合当前市场表现、政策导向及行业基本面来看，我预计2026年房地产市场整体将呈现结构性复苏的走势，而非简单的行情反弹，普涨并不会出现，楼市复苏将更多在核心城市体现。

其一，整体企稳回暖是主基调，我们看到包括北上在内的核心城市已经出现率先企稳回升的态势，这也会带动行业整体逐步走出底部。

其二，中小城市仍将面临一定压力，目前三四线城市仍以去库存为主，需依托配套落地、人口导入逐步消化存量，复苏相对滞后。

其三，需求结构进一步优化，更关注品质升级的改善型需求预计持续增长，以旧换新的置换需求将表现明显，这将成为拉动市场的核心动力。