北京
文/上海进深 严明会
最近，闵行兰香湖的新盘有了新进展。
随着项目规划逐步推进，兰香湖悦邸北区的效果图和部分户型过程稿陆续流出，市场也第一次比较清晰地看到了这个项目的大致轮廓。
主力户型建面约136-168㎡，整体体量仅180套，定位明显偏向改善客群。
从今年1月拿地到如今案名落定、产品信息初步披露，整个推进节奏相当迅速。
而更引人注意的是，这宗地背后的开发商——紫江集团。
今年1月6日，上海第十批次土拍中，紫江集团旗下的紫都置业与紫竹半岛地产联合体，以总价约20.09亿元拿下闵行区MHP0-1005单元14-07地块、14-09地块、06-18地块及06-19地块部分地下空间，成交楼板价33440元/㎡，溢价率0%。
凭借这一次拿地，紫江旗下的紫竹半岛地产跻身今年1月房企新增土地货值榜单的TOP4。
在当前上海土地市场几乎被国央企包围的格局下，这家本土民企的突然出手，本身就有看点。
容积率仅1.01
地块组合中，包含两幅住宅用地和一幅商办用地，其中，两宗住宅地块容积率均只有1.01。
在当下上海土地供应体系里，这几乎已经贴近“限墅令”之后的理论下限。
过去两年上海出让宅地中，容积率≤1.5的比例大约只有5%，而1.01这样的指标的更是少数。
具体来看：
14-07地块：建设用地面积约3.17万㎡，容积率1.01，限高24米；
14-09地块：建设用地面积约2.26万㎡，容积率1.01，限高24米；
此外，06-18地块和06-19地块部分地下空间，连接兰香湖南路与悦兰路，面积约8060㎡，涵盖商业与社会停车场功能。
这样的指标意味着项目几乎必然会走低密改善路线。
从目前流出的户型区间看，136-168㎡的面积段，也基本对标闵行及上海西南片区的改善需求。
地理位置同样具有一定优势。
项目位于兰香湖沿岸，周边就是此前紫江开发的兰香湖系列项目。
兰香湖所在区域位于“大零号湾”科技创新策源区，周边汇聚了上海交大、华师大等顶尖高校，入驻企业超7000家，高知、高净值人群比例较高，居住需求相对稳定。
同时，区域配套正在加速兑现，地铁15号线已通车，在建的23号线未来可直达徐家汇，自驾通过虹梅南路高架、申嘉湖高速可覆盖西南与浦东方向。
商业端，兰香湖北街已投入运营，瑞金医院闵行院区也预计将于2028年启用。
整体来看，这是一块典型的科创产业与湖居资源叠加的住宅板块。
库存告急
对于紫江来说，这次拿地还有一个更现实的原因：
其在上海的土地储备已经不多。
过去几年，依靠兰香湖系列项目，紫江每年在上海的销售规模稳定在50亿元左右。
但到了2025年，其全口径销售金额下滑至23.21亿，勉强卡位进入上海房企销售榜单TOP50。
规模下降的核心原因，其实就是可售项目减少。
在这种情况下，补充一宗位于熟悉区域的土地，对企业来说是相对稳妥的选择。
过去几年，兰香湖沿岸的住宅开发，几乎一直由紫江体系主导。兰香湖雅苑、兰香湖壹号、兰香湖2号、紫竹半岛等项目，都出自紫江之手。
某种程度上，这里已经形成了一条相对完整的“兰香湖产品序列”。
兰香湖壹号是最早入市的一批项目之一。容积率约1.8，只做了6栋高层，沿着湖岸弧线排布，每栋楼几乎都能看到湖景。
当年开盘时，套均2000万，高层均价接近8万元/㎡，在板块内算是天花板级别的存在。
随后推出的兰香湖2号，则进一步强化了低密属性，湖景资源丰富，部分产品成交价格一度接近13万元/㎡。
对紫江来说，兰香湖悦邸北区的出现的意义，更多在于板块连续性：
熟悉板块、熟悉客群、熟悉产品节奏。
这是一种典型的确定性打法。
对于一家长期深耕本地的企业来说，稳定有时比规模扩张更重要。
雄厚实业打底
紫江是一家创办于1981年的本土民营投资控股集团，深耕闵行多年，与紫竹科学园区的发展几乎同步。
紫江集团掌舵人沈雯，早年曾是上海县马桥公社的生产队长。
1981年，他拿着3万元启动资金，带领年轻人创业，从包装制造业起步。1999年，沈雯带领以包装印刷为主业的“紫江企业”在上交所挂牌上市。
此后多年，包括可口可乐、百事可乐、雀巢、联合利华等众多国际消费品巨头，都成为紫江的长期合作客户。
如今，在房地产行业普遍承压的背景下，紫江的制造业板块依然为集团提供着稳定现金流。
2024年，紫江企业实现营业收入106.37亿元，首次突破百亿大关。
2025年前三季度，紫江企业的归母净利润就达到了9.66亿元，创下历史新高。不出意外，其2025年全年的归母净利润将首次突破10亿元大关。
早在2021年，沈雯就曾向华东师范大学捐赠1亿元人民币支持教育发展。
如今67岁的沈雯，依然是紫江集团的核心掌舵人。
依托实业带来的稳定现金流，对区域的深度熟悉，以及长期坚持的低密高端产品定位，紫江在兰香湖的这一次出手，既是顺势而为，也可以说是水到渠成。
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