广东
文｜邓浩志
上周是农历新年假期后的首个完整的工作周，根据广州各大中介机构的统计数据显示，上周广州楼市出现了明显的全面的升温。不同机构的数据虽有不同，但都显示出很高的热度。
新房方面
全市周度成交环比增长70%以上，二手房方面全市周度成交环比增长110%以上。所有我认识的同行都向我反映，上周楼市无论是新房的到访，还是二手的带看都出现了爆发式增长。客户考虑时间明显缩短，成交明显放大。
价格方面
新房总体比较坚挺，各大楼盘优惠并不大（除了黄埔星河湾某项目降价出货一波外）
二手房方面，经历了去年四季度一轮全面降价后，最近交易的一批二手房也出现了分化。一是前几年买的，刚收楼没多久的次新房，这批次新房的价格仍然在下跌中。二是主城区的比较老旧的二手房，比如之前很多人嫌弃"老破小"，最近的成交价居然非常稳定，并不是二手业主让利换来的成交。
至于为什么出现这种情况，谈几点看法：
1、新房市场经历1、2月淡季后，积累了一批客户，开年后集中释放一波。由于今年新年来得晚，所以1、2月无论是开发商推货还是客户看房都明显减少。这既导致了1、2月份楼市数据低迷，也导致3月回来集中释放的情况。尤其前值较低，让环比数据出现了更加明显的大幅增长。
2、二手房市场叠加了学位房季的需求。二手房市场和新房市场一样，集中释放了1、2月的需求。另外每年3、4月份又是小学报名前的学位房旺季，二手房市场是两股购买力叠在一起，所以二手房市场比新房市场更热。
3、有人提及这波热度和政策面，马场地块等效应有关，我认为毫无关系。至目前为止，我们并没有看到任何重磅的关于楼市的落地政策，相关重要会议的表述也没看出未来有何重要举措。马场地块只是一个极为特殊案例加上特定安排的结果，对市场走势几乎不产生影响。如果真能产生影响，也仅仅局限于广州的顶豪市场而已，和目前市场火的部分没有什么直接关系。
4、需要注意的是，目前楼市升温的不止广州，连同北、上、深等大城市都有类似情况。
是市场整体升温，也是二手房市场升温明显，尤其是之前不被看好的"老破小"居然最受欢迎。前面的情况我已经分析过了，而"老破小"居然如此受欢迎，在我做2025年楼市总结的时候也已经谈过。这就是住宅市场消费降级的一个明显特征。2025年广州住宅成交总价200万以下房源占比居然超过总量的60%。这种趋势目前仍在延续，甚至低总价房源成为市场主流被进一步巩固了。
整体而言，目前足够便宜的和足够高端的房子都比较活跃，但最大部分的中间段的房子下滑趋势仍在继续，仍没到底。
至于这波小阳春行情能够维持多久？在没有任何大利好支持，未见家庭收入明显增长的情况下，我判断这波小阳春大致只能维持一个月不到的时间。之后，仍需等待大利好政策的加持。
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