借名买房律师：没签借名协议，就算你出钱也可能拿不回房！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2005年，李女士（原告）称，为方便照顾母亲，她以妹夫王先生（被告）名义购买了一套位于东城区的回迁安置房（以下简称“一号房屋”），总价约15.8万元，由其全额支付，并负责装修、物业、水电等全部费用。购房合同、发票、准住证明等原件均由李女士保管。

房屋交付后，因妹妹一家拆迁暂无住处，李女士同意其暂住。后妹妹夫妇搬离并将房屋出租。

2023年，李女士起诉，要求妹妹和妹夫配合将一号房屋过户至自己名下，理由是“借名买房”。

被告夫妇坚决否认：称购房时仅向李女士借款，早已还清；因李女士人脉广，协助办理了购房手续，故持有材料原件，但从未达成借名合意。

李女士申请两位亲属出庭作证，均表示“听李女士或母亲说过房子是她买的”，但无法提供直接证据。

二、裁判结果

驳回李女士的全部诉讼请求——不支持确认借名关系，亦不支持过户。

三、法院说理要点

借名买房需证明“双方合意”：

不仅要证明出资，更要证明登记人同意代持。仅有单方陈述或间接证据，不足以认定。

无书面协议是重大缺陷：

尤其涉及亲属间大额财产，若真为借名，理应签署书面协议以避免争议。

持有购房资料≠所有权：

因原告曾协助办理手续，持有原件符合常理，不能反推权属。

证人证言证明力不足：

证人均非交易亲历者，所述内容均为“听说”，属于传闻证据，无法采信。

举证责任在原告，证据不足即败诉：

在被告否认的情况下，原告未能完成“存在借名合意”的举证责任。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“亲属间无协议借名 + 单方出资 + 事后反悔”纠纷，我们成功守住客户房产的关键在于：

紧扣“合意缺失”核心：强调借名买房是双方法律行为，不能仅凭出资推定；

瓦解“持有资料=所有权”逻辑：指出协助办事与权属无关；

贬低证人证言效力：揭露其“道听途说”本质，不符合证据规则；

利用“借款”合理解释：为被告未出资提供合法替代解释，削弱原告主张唯一性。

重要提醒：

借名买房必须签书面协议，哪怕亲兄弟姐妹也不能例外；

付款务必备注用途（如“代XXX支付购房款”），保留完整流水；

避免长期让登记人占有或出租房屋，否则易被推定为赠与或真实买卖；

证人最好是中介、开发商、银行等第三方，亲属证言有可能无效。

注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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