入深首个项目终亮相 滨江集团南下鹏城旧改这10年

观点网 2026年，杭州龙头滨江终于在深圳插上了第一面旗。

长期以来，滨江都被定位为杭州的本地民企，其本身也确实少有布局浙江之外的城市。

直到3月6日，滨江位于深圳龙华区的住宅项目滨江·叠映春语对外开放样板房，市场才回想起滨江十年前便进击深圳旧改市场的漫长故事。

从与安远合作开发安丰工业区旧改项目、联合爱义集团共同开展三处旧改项目到如今，来到深圳的滨江已走过十年。

滨江进深

滨江·叠映春语是滨江在深圳的第一个住宅项目，也是深圳浪口村城市更新项目的住宅部分。

项目位于龙华区大浪街道大浪南路与浪口一路交汇处东北侧，总建筑面积19.55万平方米，其中住宅建面约16.20万平方米（含保障性住房2.11万平方米），商业、办公及旅馆建筑约2.21万平方米；公共配套设施约1.14万平方米。

滨江·叠映春语被分为两大片区，北侧为“春语轩”，南侧为“叠映轩”，规划总计推出约800套住宅。

进一步看，春语轩将建设成两座47层高、一层3梯6户的楼栋，共覆盖693户，其中包括420户保租房，273户商品房，分别占比60.6%和39.4%；叠映轩规划建成四栋超高层住宅，一层4梯7户，消息指全部为商品房。

这么看来，保租房比例过高，梯户比较高也就成为了这个楼盘对外销售的一道难关。

另一个挑战是户型设计。

滨江·叠映春语的主力户型是70平方米2房、85-95平方米3房及117平方米4房。据参观样板房的现场人士透露，95平方米3房2厅2卫的户型从观感上来看比较拥挤。

不过，参观人士指出，上述开放样板房的为主推户型，滨江·叠映春语还有其他未建好的户型，且最终会分为精装修和毛坯房两种交付状态。

城市界面上，尽管滨江·叠映春语自持约2.21万平方米的商办用地，但放眼大浪片区，区域内仍缺少大型成熟商业综合体；加之浪口村旧改还未走到尽头，项目周边仍分布着较多的农民房和工业区。

据公开数据显示，大浪片区目前在售新盘不到10个，其中锦顺名居均价最低，为4.30万元/平方米；华侨城四海华亭以6.46万元/平方米位列片区均价最高新盘。

关于滨江·叠映春语的开盘均价，有市场人士推测，若按周边市场和续客情况为参考，预计定为4万元/平方米。

10年起伏

2016年，深圳兴起了“工改热”，远在杭州的滨江也选择“南下”深圳，花费11.6亿元入局龙华区安丰工业区地块旧改项目。

具体细节是，滨江与深圳安远控股合作成立项目公司深圳滨安，以开发安丰工业区地块旧改项目，滨江和安远分别持股70%、30%。

项目由滨江操盘并表，安远负责向相关政府机构申报及办理更新改造开发手续，将项目土地的城市更新单元规划调整批准为商业、住宅开发单元。

2016年11月，滨江向安远借出资金11.6亿元，以收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下信托受益权及向安远提供资金支持。按照规划，在安远完成项目获批后，11.6亿元的融资支持可全部直接转为滨江应承担的项目地价一部分。

次年，随着深圳出台有关禁止“工改”的政策，安丰工业园区旧改项目被迫进入休眠期。

2018年，滨江上诉要求安远归还11.6亿元融资款，但因同期安远实际控制人涉嫌单位犯罪而被追究刑事责任，回款遥遥无期，只能在年报中进行高达7.24亿元的计提减值，使得当期归母净利润大打折扣。

不过，在安丰工业区地块旧改项目初步受挫后，滨江对于深圳这片土地仍留存有不小的开发热情，它没有选择大撤退，而是寻求新的开发机遇。

回到2017年，滨江出资4800万元入股深圳爱义集团旗下深圳爱义房地产，并参与到爱义房地产拥有的福田区、龙华区三处旧改。

起初，滨江与爱义集团分别持有爱义房地产48%和47%股权，剩余5%由自然人股东持有。后续滨江通过多次增资，在2019年取得爱义房地产65%股权，爱义集团持股比例降至35%。

不过后来据知情者透露，双方达成合作之后，原先负责前期旧楼拆除工作的爱义集团没有按期履行责任，导致项目无法开工。直到2023年，才迎来第一处项目——滨江爱义南方大厦的取证销售。

南方大厦位于福田区华强片区，据称是滨江在深圳资质最好的项目，项目于2023年底拿证开始销售，后于2024年建成。

2024年，位于龙华区浪口村的滨江爱义尚华大厦也实现全部封顶，但销售方案仍未确定。从现场位置看，尚华大厦分为两栋，与滨江·叠映春语隔路对望。

内部人员透露，截至目前，南方大厦基本实现清盘，尚华大厦已售出约1/6。

至于滨江·叠映春语，是三处旧改项目中最晚面世的，也是滨江付出最多的。

2025年5月，完成旧楼拆建工作，爱义集团退出对爱义房地产的控股，滨江增资1.02亿元拿下爱义集团原先持有的35%股权。至此，滨江完成对爱义房地产的100%控股。

之后，滨江着手开发滨江·叠映春语，并计划于2026年3月取证入市。

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