稳中求进 向新而行

（来源：中国经济导报）

转自：中国经济导报

2025年6月29日，上海中心城区最大规模非成套旧住房改造项目——静安区彭浦新村街道彭一小区正式启动回搬。图为首批领取新房钥匙的居民们走进小区。新华社

编者按

3月，北京春意渐浓，全国两会如期而至。在“十五五”开局之年的重要节点，房地产市场再次成为会内会外关注的焦点。从政府工作报告到代表委员建言，从政策解读到行业展望，一场关于房地产未来走向的深度对话正在展开。

今年的房地产市场，正处于一个特殊的历史时点——调整已逾四年，行业体量回落至低点，但风险仍在释放之中。如何在发展中化解风险、在民生中挖掘潜力、在存量中谋求高质量，成为摆在决策者、从业者与亿万家庭面前的共同命题。

刘永好委员：集中出台强有力政策适度放宽公寓限制

全国政协委员、新希望集团董事长刘永好表示，房地产作为国民经济重要的支柱产业之一，近年经历深度调整，但政策协同性不足，且沿用旧有规划思路，导致商业配套比例过高、供需错配。

刘永好建议集中推出一批强效政策，统筹金融、税收、住建等部门协同发力：进一步下调首付比例和贷款利率，对住房交易环节税费给予阶段性减免；优化城市规划，调减新增商业用地比例；支持盘活存量商办资产，优化“商改住”政策。特别针对公寓群体，他指出大量低收入者和初入职场青年购买公寓却无法享受同等落户、入学等公共服务，呼吁适度放宽相关限制，让政策更具包容性和公平性。

姚劲波代表：聚焦改善性住房需求降低置换成本

全国人大代表、58同城董事长兼CEO姚劲波认为，当前住房需求已从“有没有”转向“好不好”“换得顺不顺”，改善性需求成为市场新引擎。

他建议通过三方面举措激活置换活力：一是提高个税减免力度，将新购住房贷款利息纳入专项附加扣除，对本人或配偶在规定时间后购房产生的商贷及公积金贷款利息，按每月3000元标准定额扣除，最长240个月；二是建立“好房子”信息披露制度，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大导向，推行统一编号与二维码标识，实现“一案一码、全程可追溯”，并在官方平台与销售现场同步公示关键品质参数；三是深化“带押过户”服务，优化不动产登记流程，打通跨银行业务衔接，允许卖方在未结清原贷款情况下完成过户与抵押变更，从而缩短交易周期、降低资金成本。“交易成本降一点，置换意愿就强一分，市场循环就快一步。”姚劲波总结道。

陈霞委员：“一张床”“一间房”“一套房”破解重点人群租房难

全国政协委员、中国社会科学院哲学所研究员陈霞聚焦城市运行保障人员、青年、老年家庭等群体的租房困境。她调研发现，“一张床”供给滞后于新就业形态劳动者增长；“一间房”虽增多，但存在职住失衡、功能不足问题；“一套房”稳定性差、安全性弱，老年家庭尤为困难。

她提出分层精准施策：加快筹集宿舍型“一张床”，通过改造补贴、税费减免激励闲置非居空间改建，利用农村集体土地、“平急两用”设施等建设低价规范宿舍；盘活青年“一间房”，在聚集区域提供水电气、土地等优惠政策，引入经营主体运营小微户型公寓，并加大房租补助力度；优化家庭“一套房”供给，培育专业化分散式租赁运营机构，推广轻资产托管模式，扩大租金押金监管，专项支持安装智能安全设备，并在保障房配租中对老年人优先、放宽收入财产门槛。

樊芸代表：取消公摊面积，提升“好房子”吸引力

全国人大代表、上海富申评估咨询集团董事长樊芸围绕“好房子”建设与城市更新建言。

樊芸建议在“十五五”期间逐步取消公摊面积销售模式，让购房者“花同样的钱拿到更大使用面积”，提升居住获得感；推动物业从“管理”向“服务”转型，赋予业主依法更换不履职物业的权利；加强地铁等公共交通对远郊“好房子”的覆盖，缓解职住分离。在城市更新方面，她呼吁国家层面强化制度供给，破解资金使用僵化问题，统筹文物保护与改造平衡，解决城中村新老项目资金衔接难题，并配套弹性金融政策支持高品质住宅建设。此外，她强调住房安全，建议立法活化维修基金用于消防、结构老化整治，系统提升城市韧性。

龚永德委员：建议研究废除土地增值税

全国政协委员、毕马威中国原副主席龚永德指出，现行土地增值税条例制定于1993年，当时土地出让价未能反映真实价值，需通过该税种调节。如今土地价格已由市场决定，该税种已不合时宜。

他建议结合国际税收惯例，研究废除土地增值税，房企获利后仅缴纳企业所得税。

此举可有效缓解房企现金流压力，为债务重组创造空间；减轻银行坏账风险，释放更多信贷资源支持科技创新与实体经济；同时有望激活被抑制的购房需求，带动整个房地产产业链回暖。

秦荣生委员：建立房地产自媒体全链条监管流程

全国政协委员、北京国家会计学院原院长秦荣生指出，部分房地产自媒体为博流量，发布不实信息、恶意炒作、歪曲政策，严重扰乱市场预期。

他建议：由多部门联合制定全国性房地产自媒体生态治理方案；统一界定“虚假信息”“恶意炒作”等违规行为标准；建立“内容监测-风险识别-快速处置-责任追溯-信用惩戒”全链条监管机制，确保跨区域执法统一；对违规账号依法采取约谈、下架、封禁、纳入信用记录等措施；同时加强警示教育，定期通报典型案例，筑牢法治底线。

翟美卿委员：以地产稳盘赋能,提振信心激活消费潜力

全国政协委员、香江集团董事长翟美卿提交了《关于以地产稳盘赋能，提振信心激活消费潜力，畅通经济内循环的建议》。她表示，当前我国经济回升向好基础仍需巩固，居民信心不足问题突出，而房地产市场持续低迷是重要诱因。国家统计局数据显示，房地产业及其上下游关联产业对GDP综合贡献长期超过20%；2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，行业覆盖近50个上下游领域，吸纳约5000万就业人口。她强调，稳定楼市是重建居民财富预期、破解“不敢消费、不敢投资”困局的关键。

为此，翟美卿提出四方面建议：一是优化需求管理，赋予地方政府更大权限灵活调整限购限贷政策，推动一线城市外围及二线城市全域适度放开限购；在重点城市试点“购房送消费券”，按购房金额比例发放家电、汽车等抵扣券；探索提高房贷利息个人所得税专项附加扣除额度。二是强化金融支持，对首套房实施50~75个基点财政定向贴息，多子女家庭和新市民可叠加20~25个基点，存量房贷同步贴息约50个基点；同时拓宽房企融资“白名单”，保障合规优质项目资金需求。三是创新存量盘活机制，由央行、财政部牵头扩大专项资金，引导城投平台和国企收购120平方米以下优质存量商品房；全面推行统一房票制度，明确6个月回款时限与定金保障规则，并允许跨区使用；鼓励“以旧换新”，搭建旧房交易专属通道。四是完善制度保障，深化预售制度改革，扩大现房销售试点并设3~5年过渡期；建立住房与教育、医疗资源联动机制；依据18个月库存去化周期动态调整土地供应，对去化周期超24个月的城市暂停新增住宅用地。

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点评·—————————

从维稳到重构：房地产迈向高质量发展的系统性转型

张守营

2026年全国两会期间，多位代表委员围绕房地产问题建言献策，内容涵盖市场稳定、住房品质、存量盘活、制度保障等多个维度。这些声音不仅回应了当前行业面临的现实困境，更共同描绘出一幅房地产从“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，向“安全、绿色、智慧、可负担、可持续”的高质量发展新模式系统性转型的蓝图。这一转型并非简单的政策修补，而是一场深层次的制度重构与价值重塑。

首先，房地产发展新模式的核心在于构建“双轨并行、功能互补”的住房供应体系。一方面，通过保租房、可售型保障房、“一张床”“一间房”等分层供给，精准满足新市民、青年人、城市运行保障人员及老年家庭等重点群体的基本居住需求；另一方面，有序推动改善型“好房子”入市，满足居民对更高居住品质的追求。两者并非竞争关系，而是互为支撑的有机整体。在此基础上，现房销售试点逐步扩大，有望从根本上杜绝烂尾风险，重建购房者信心；土地供应机制也正从“计划主导”转向“需求响应”，建立与商品房去化周期挂钩的动态调节机制，真正实现“地随人走、房随需建”，避免资源错配与库存积压。

其次，“好房子”作为连续两年写入政府工作报告的关键词，其内涵日益清晰且具象。它不仅是物理空间的升级，更是居住体验的全面跃迁。从樊芸代表调研所发现的上海项目高达93%~94%的得房率，到姚劲波代表倡导的“一案一码、全程可追溯”品质信息披露制度；从安全结构、绿色建材、智能安防，到配套优质物业与便捷公共交通——“好房子”正在被赋予安全、舒适、绿色、智慧四大核心属性。尤其值得注意的是，代表们强调“好房子”必须与“好物业”“好社区”协同建设，这意味着住房价值不再仅由建筑本身决定，更取决于全生命周期的服务与环境。

此外，住房政策正深度融入国家人口战略与家庭发展支持体系。对初婚初育家庭、多子女家庭在购房资格、信贷支持、税收优惠等方面的倾斜，标志着住房保障逻辑从传统的“收入分层”转向更科学的“家庭生命周期”管理，体现出政策对生育支持和家庭稳定的高度重视。

与此同时，城市更新与物业管理也成为治理焦点。高质量的城市更新强调从“大拆大建”转向“微改造+公共服务提升”，注重片区统筹与资金平衡；而物业领域的乱象——服务缩水、收费不透明、更换困难等——则催生了加快物业管理法立法、建立信用评价、强制清退劣质企业等制度性诉求，旨在将小区治理纳入法治化、规范化轨道。

综上所述，2026年房地产政策话语已超越短期“救市”思维，转向系统性制度建设。在守住不发生系统性风险底线的前提下，房地产正被重新定位为支撑民生改善、优化人口结构、推进新型城镇化和实现城市内涵式发展的关键载体。对普通居民而言，这意味着未来住房选择将更透明、更公平、更多元——无论是首次置业、改善换房，还是长期租房，都将在一个更加健康、理性、以人为本的住房体系中获得切实保障。这场即将到来的转型，或许正是中国房地产走向成熟的真正起点。