虞晓芬：抓好因城施策，抓实“好房子”建设

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬

以“稳定”托底，“防风险”守线，“新模式”引路，推动行业从高速增长迈向高质量发展新阶段。

温红妹 中房报记者 苗野 两会报道

“今年的报告对房地产的部署务实、全面，既坚守不发生系统性风险的底线思维，又突出民生导向与转型逻辑，标志着行业发展进入‘稳市场、化风险、建模式、提品质’协同推进的新阶段。”3月5日，国务院总理李强作政府工作报告，浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在全程聆听后表示。

她强调，面对当前市场分化、供需结构调整等情况，报告部署以因城施策为抓手、以存量盘活为突破、以 “好房子” 建设为目标，兼顾短期稳预期与长期建机制，为市场企稳复苏、行业转型升级提供了清晰指引与制度保障。

中国房地产报：2026年政府工作报告将房地产相关工作纳入重点领域风险防范化解框架，同时明确“着力稳定房地产市场”核心方向，您如何看待这一定调的深层意义？

虞晓芬：2026年政府工作报告将房地产纳入“重点领域风险防范化解”框架并强调“着力稳定房地产市场”，这一定调体现了当前阶段对房地产行业的定位从“经济增长引擎”转向“防风险、保民生、促转型”方面，以“不发生系统性风险”为底线，同时通过城市更新、保障性住房等新模式构建行业新平衡点，推动行业彻底告别“高杠杆、高周转”的旧发展模式。后续政策将更注重保障和市场两大体系完善、“好房子”建设、存量资产盘活、土地供给结构优化，从而引导房地产从“金融属性”向“居住与服务属性”回归。

此外，稳定房地产市场能有效缓冲经济下行压力，为“十五五”开局筑牢宏观经济与民生保障根基，以“稳定”托底，“防风险”守线，“新模式”引路，推动行业从高速增长迈向高质量发展新阶段。

中国房地产报：在因城施策方面，您认为各地应如何结合自身楼市供需、库存现状落实这一要求？

虞晓芬：我认为各地在“因城施策”方面应从以下三方面落实：

一是控增量的主要措施：科学规划土地供应，在库存压力较大城市，合理控制土地出让节奏和规模；提升供地质量，优先布局TOD综合项目、改善型社区等重点区域，满足市场对优质土地的需求；商业地产过剩、库存高的城市，要严控非居住属性项目的新增出让，符合条件的商业地块进行“商改住”。

二是去库存的主要措施：收购存量商品房转做保障性住房、人才房；推广房票安置、以旧换新，有力有序消化存量房产；优化购房补贴、契税减免、利率优惠等促住房消费政策，激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求。

三是优供给的主要措施：构建“人房地钱”要素联动机制，以需定建、以需定购；优化保障性住房供给结构，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求；大力推进安全、舒适、绿色、智慧“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动；培育市场化专业化住房租赁运营机构，扩大高品质租赁住房供给。

中国房地产报：结合去年各地收储探索情况，您认为存量房盘活的难点与破局思路是什么？

虞晓芬：从去年多地探索来看，存量房盘活主要卡点：一是资产适配性，存量房源的位置、户型、面积、建成年代与保障性住房需求往往不匹配；二是盘活环节的税费较高、投入较大，面临资金压力；三是收储价格难以达成一致；四是运营复杂性，涉及房屋改造、长期维护、社区治理与资金平衡，对地方政府的项目管理与社会资本协同能力提出高要求。

我认为，破局思路应注重系统性设计：

一是创新融资机制：在政府财政专项资金支持的基础上，积极引入社会资本，通过发行保障性住房专项贷款、引导保险资金等长期资本参与存量房收购等方式，构建多元化的融资体系，缓解地方资金压力。二是建立弹性收购与转化标准：在价格评估、区位选择、户型改造方面给出弹性指引，优先收购集中成片、易于改造、交通便利的项目。

三是推行“统购+专业化运营”模式：由政府平台统一收购后，通过公开招标委托市场化机构进行改造、运营与社区服务，建立可持续的“微利可持续”商业模式。

四是完善配套税收政策，强化政策激励：针对存量房收购、改造、运营全链条出台专项税收减免政策，对参与存量房收购的房企、社会机构免征或减征相关契税、增值税，对用于保障房的存量房在物业管理、房产税等方面给予优惠，降低市场主体的参与成本

中国房地产报：“好房子”建设已连续两年写入政府工作报告。今年在提出有序推动“好房子”建设的同时，还提出实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，您如何解读这种表述上的深化与拓展？

虞晓芬：这一表述的变化，意味着房地产行业发展从规模扩张转向高质量发展与居住品质的系统性提升，核心是构建住房“全生命周期”品质闭环，让行业发展真正回归“以人民为中心”的居住体验。

一是内涵从物理空间扩展到居住体验。早期“好房子”更侧重设计、绿色、智慧等建筑本体属性，今年将“物业服务”明确提升至与房屋品质并列的行动，意味着政策将“好房子”定义为“好硬件”与“好服务”的有机整体，真正回应了居民对社区环境、物业管理、邻里关系等软性服务的核心关切，指向了完整的“美好居住体验”。

二是对象从新建住房覆盖到存量住房。“房屋品质提升工程”包含对大量存量老旧住房的改造升级，如适老化改造、节能改造、设施更新等。这使“好房子”政策更具普惠性，推动了行业从“增量开发”向“存量提质”的全面转型。

三是路径从方向倡议具体化为可操作行动。地方政府以房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动为两大抓手，后续将在建筑标准、认证体系、物业服务评价与监管等方面出台细化措施，推动形成从设计建造、验收到长期运维的全链条品质闭环管理。