天津
作者：朱方清
今年两会民生议题热度高涨，诸如“提高农民养老金”“规范劳务派遣”“取消私家车年审”等建议贴近民生，直击痛点，引发广泛共鸣。
而全国人大代表、上海市城市更新专家委员会副主任樊芸提出的“将‘物业管理’改为‘物业服务’”的建议，不仅直达广大城市居民心窝，而且在会上迅速引起重视并被采纳，住建部已向她作出反馈，将着手把《物业管理条例》改为《物业服务条例》。
由“管理”到“服务”，两字之差，含义完全不同。这样的更改，必将让每个产权所有人真正感受到业主的主人翁地位。
樊芸透露，自己曾在网上看到有些业主自己的车竟开不回自己的小区。在现实中，这样的情况往往有各种原因，比如小区车位不够，没车位的业主占用别人的车位也会损害购买车位业主的权益。现实情况虽然复杂，但回家能停车，不过是普通人对更好居住体验的朴素渴望。
樊芸认为，物业管理公司实际上是一个传统的服务业，需要转变观念，具备更多服务意识。说到底，痛点解决不在改名，而在把服务落到实处。
事实上，07年物权法颁布时第六章“业主的建筑物区分所有权”中，就已经把“物业管理”明确统称为“物业服务”。（见下图）
物权法实施已近二十年，为何至今老百姓及人大代表仍认为是物业管理而非物业服务呢？其核心原因就在于物业服务企业偏离了自己的角色定位，总爱居高临下、以管理者自居，给业主的固有印象更是如此。
尤其是在对物业服务用房以及对共有部分设施的管理上，物业服务企业扮演的就是管理者甚至所有者的角色，比如未经业主表决擅自占用物业服务用房，利用公共部位进行出租或广告等经营行为，实质是在侵犯全体业主的权益。
业主明明向物业服务企业支付了物业费，换来的不是等价服务，反而处处被约束被管制，业主情感上难以接受，物业行业更难以被认可。从而形成整个物业服务体系低层次徘徊的局面。
数据显示，2025年，全国物业服务企业（500强）物业费平均收缴率已降至71%，上市物企收缴率为78%，均为连续四年下滑。
值得注意的是，下降的不仅仅是收缴率，更有业主满意度。
中物智库数据显示，2025年行业住宅物业服务满意度仅73.2分，较上年同期减少1.4分。
安保、保洁、绿化、维修等基础服务的投诉率显著上升，其中“响应不及时、标准不统一、解决不彻底”成为业主诟病的焦点。
任何相互契约关系都是双向奔赴，惟有建立在平等互利基础上，方可持久。
否则，若总是一方占便宜而另一方吃亏，则不可能持续维系，只会加速崩塌。
作为对民法典执行细化落地的《物业管理条例》的修订将从何处入手，目前还不得而知。但从两会反馈的相关信息可以预判，新物业条例删除所有和“管理”相关的字样，全部改为“服务”用语，如：物业服务用房、物业服务区域等等，这样的变化大可期待。
所谓变则通，通则久。
物业公司们，做好准备了吗？
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