最高院：接收未竣工验收的房屋后，还能再主张逾期交房责任吗？

作者：周军律师.

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商品房交易中，开发商常因工期延误，在房屋未完成竣工验收、不具备法定及约定交付条件时，便通知业主收房。部分业主急于入住，接收了此类房屋。

那么，接收未竣工验收的房屋后，还能再主张逾期交房责任吗？

业主接收未竣工验收房屋，不等于放弃逾期交房追责权利，除业主明知房屋未验收且明确放弃权利外，仍有权向开发商主张逾期交房违约责任。

一、法院支持主张逾期交房责任的常见情形 1. 业主不知情收房，事后发现未竣工验收

开发商隐瞒房屋未验收事实，未告知业主真实情况，业主误以为房屋合格而接收，事后查明未验收的，开发商构成欺诈性交付，业主有权主张逾期交房违约金，违约金计算至房屋竣工验收合格、取得备案表之日。

2. 业主知情收房，但未书面放弃追责权利

业主虽知晓房屋未竣工验收，但未签订任何放弃逾期责任的协议、声明，仅办理收房入住手续，不能视为自愿放弃权利，法院依旧支持业主主张逾期交房责任，部分法院会结合实际情况酌情调整违约金数额，但不会完全免除。

3. 合同约定验收合格为交房条件，开发商违规交房

商品房买卖合同明确约定“房屋竣工验收合格并取得备案表”为交付条件，开发商违反约定交付未验收房屋，属于典型违约，业主收房后仍可依据合同约定，全额主张逾期交房违约金。

二、法院不支持或减免责任的例外情形 1. 业主书面明确放弃逾期交房责任

业主在收房时，签订了书面协议、承诺书，明确表示放弃追究开发商逾期交房违约责任，且该声明系真实意思表示、不存在胁迫欺诈情形，业主事后再主张的，法院不予支持。

2. 业主明知未验收，恶意主张责任

有充分证据证明，业主明知房屋未竣工验收，主动要求提前收房，且收房后长期未提出异议，事后单纯为索要违约金起诉，违背诚信原则，法院会酌情减免开发商责任，甚至驳回诉求。

3. 逾期交房系不可抗力导致，且已履行告知义务

开发商能举证证明逾期交房系不可抗力（如地震、疫情管控）导致，且已按合同约定及时告知业主，未验收交房与不可抗力存在因果关系，法院可依据公平原则，减免相应逾期责任。

周军律师提醒，购房收房务必严把“验收关”，切勿盲目接收未验收房屋；若已接收，切勿自认无法追责，及时固定证据、依法主张权利，就能追回逾期交房违约金，守护自身合法权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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