拆迁成本暴涨20亿！罗冲围，拼了

　　罗冲围，为了冲进度又爆金币了。

　　前两天，白云发布了罗冲围两宗安置地块的最新可行性研究报告修编版本。

　　2027安置地块位于罗冲围改造的核心板块，东靠石井河，南邻富力桃园。

　　未来，会与旁边的6001地块共同建设成罗冲围的安置回迁房。

　　AB3802027地块用地面积约46642平，总建筑面积约23.2万平，其中住宅约13.6万平，商业约1000平。

　　项目总投资77.26亿元，其中工程费用12.04亿元（含安置房工程费用11.71亿元、市政工程费用3300万元），工程建设其他费用52.51亿元，预备费7000万元。

　　初看数据，大家或许没能发现奇怪的地方，当我把去年6月份的版本拿出来对比，大家就能发现一个重大变化：

　　时隔半年，2027地块的总投资额上涨了约20.9亿

　　这还是在总建筑面积没有大改的情况下，住宅面积微涨，主要是增加了5万方的地上不计容面。

　　其中，最大的变化工程建设其他费用暴涨至52.5亿元，而上一份报告才堪堪32.9亿元。

　　仅仅一项，2027地块的建设成本就上涨了19.6亿元，更关键的是主要是涉及到用地费以及部分杂费。

　　所谓用地费，主要涉及土地出让金及拆迁补偿方面的支出，上涨了近60%。

　　白云为了推动罗冲围片区拆迁，下了大手笔。

　　短短半年时间，拆迁成本暴涨对罗冲围来说绝对不是一个好消息，这还只是单一地块。

　　尤其是这块地，前身只是螺涌村里联社持有的集体土地工业区，主要用作制衣厂和服饰公司，早在去年就已经推平了。

　　一般来说，集体物业以及工业区的拆迁难度，会比私宅要容易得多，也是四大做地片区一般会选择攻克的。

　　集体非住物业的拆补计算，框架结构3600元/平+500元/平的拆迁奖励+15%的按时奖励。

　　换句话说，同样20000平的房屋，集体非住物业比村宅的成本低近10%。

　　更重要的点在于，集体非住物业不需要一个个村民单独签名宣传，而是可以谈妥后整体拆迁。

　　不过，这还要算停产停业的额外补偿，以及给村里的30个月租金补偿。

　　尤其是前者于对于停产停业的损失波动会比较大。

　　其实，罗冲围的旧改拆迁为了推进，一直是在方案内顶格进行拆补的。

　　比如说2月份征拆华为广州研发中心旁的青桥街社区时，设定的价格也是顶格拆补的39万/亩（585万/公顷）。

　　另一个佐证是，2026年初，罗冲围松溪片区公开招标，螺涌村砸下800万元推动拆迁，合计涉及1193栋村屋。

　　核心要点是，拆的越多-付款越多，一切款项与拆迁考核挂钩。

　　罗冲围持续推进背后，肯定离不开资金支持。

　　面对暴涨的成本，罗冲围在专项借款和专项债之外，加上了中央预算资金、企业自筹资金。

　　尤其是企业资金，这是罗冲围可行性报告里第一次。

　　罗冲围在筹措资金上，一直是广州几个做地片区里跑最快的。

　　在早期就获得了全国首批城中村改造专项借款，大额260亿元授信额度破解了最头疼的启动资金问题。

　　2024年1月份，罗冲围潭村城中村改造项目获得国家开发银行全国首笔专项借款1亿元。

　　2025年10月份，广州市新模式城中村改造首笔市本级资本金专项债落地，罗冲围松溪片区城中村改造项目发行5.03亿元专项债。

　　通过首笔市本级资本金专项债落地，解决旧改项目前期资金投入太大，难以筹措，而资金回收周期太长，导致投入产出现金流不匹配。

　　截至2025年末，罗冲围松溪片区使用专项借款近100亿元，拆除建构筑物50余万平方米，安置房开工建设5712套，累计50多万平方米。

　　对罗冲围来说，‘依法征收+净地出让’模式，如何实现达成资金的闭环很关键。

　　核心是先建安置房，再征拆旧村并出让，资金返还政府，留用地也返还村集体自主开发。

　　罗冲围的第一批融资地块，发电厂地块将分两期出让，容积率4.7，一期8.3万方，二期13.6万方。

　　地块一线南向望江，配建54班学校，13号线二期计划今年开通。

　　一期曾在去年出让，起拍总价15亿元，起拍楼面价1.8万/平，旁边变电站即将搬离后，会在今年重新挂牌。

　　在四大做地片区中，罗冲围的争议是最大的，毕竟拆迁是要算账的。

　　相比海珠新中轴、越秀火车站、天河环五山都是市中心的核心板块，且能深刻改变广州的区域，未来土地出让的市场前景会比较明朗。

　　而罗冲围，手中握着最重要的一张牌-华为

　　2020年，华侨糖厂摇身一变，成了华为广州研发中心，华为在广州的首次布局，给了罗冲围第二次的突围机会。

　　总建面30.5万㎡、可容纳5000名研发人员的广州研发中心，聚焦智能汽车 、自动驾驶、云计算、物联网核心赛道。

　　当华为广州研发中心在罗冲围正式投用，曾以摩配商贸、老厂工业为底色的广州西岸，迎来了 “城市边缘” 到 “科创前沿” 的历史性转折。

　　不仅是罗冲围旧改与产业升级的关键破局点，更是珠江沿岸产业发展、制造业立市落地的标志性落子。

　　自华为官宣落地至今，已带动中软国际、软通动力等软件百强企业扎堆入驻，新能源与智能网联汽车产业年产值突破500亿。

　　白云官方的表态更直接：未来，湾区新岸将依托华为广州研发中心等龙头项目，重点布局汽车、智慧产业，全面打造鸿蒙生态集聚区。

　　翻译一下：兄弟们，不装了，我有华为，搞鸿蒙、搞智驾！！！

　　大家质疑罗冲围能不能支撑华为的几个点，其实都要通过旧改解决，过年都没停工。

　　罗冲围要快、要准、要狠。

　　一方面，华为都已经正式投用了，周边的写字楼、产业园，也要快速投用才能匹配产业发展需求。

　　另一方面，交通和城市面貌，都是需要拆旧新建，重新规划才能彻底解决问题的。

　　罗冲围模型也很能说明问题，没有好的环境、氛围、配套，根本没法吸引到好的企业、产业落地，城市更新背后是产业转型的希望。

　　产业先行，安置先建，是罗冲围交出的答案。

　　在老城区通过龙头企业落地，引领片区产业、技术的全面升级，并吸引相关资金、企业、资源及人才落地，形成产业聚集的正向循环。

　　这是广州的第一次。

　　以往，大家担心旧改会影响旧村原来的产业，比如说康鹭纺织业、里仁洞淘宝村等等，但对于罗冲围来说，跟着华为冲就完事了。

　　罗冲围也是先打造50余万平方米产业载体，为产业发展留足空间，并确保集体收入不降低。

　　而罗冲围的最新规划，一共是新规划了14块产业、商业用地，仅在松北片区的商业办公总建筑面积46.89万平。

　　综合来说，北面临江带主要是产业区域，南面为住宅区。

　　在路网方面，改善增槎路的主路环境，主要改变是打通环城高速南辅道等对外通道，并优化内部支路，加密内部路网，总体路网密度增幅约31%。

　　先开动的摩配产业园，采用 “先搬迁后征拆”，1400多家商户平稳转移，兼顾产业传承与空间释放。

　　把商户留在罗冲围，不至于重蹈覆辙，产业一拆就散，又变成房地产的游戏。

　　而且，汽车、摩配、商贸等定位，本来就是罗冲围的强项，是可以深挖潜力。

　　广州这一次，要抓住机会。