和众汇富研究手记：2月深圳二手房价企稳回暖

　　乐有家研究中心最新发布的数据显示，2026年2月深圳二手住宅成交均价达到6.2万元/平方米，环比上涨7.3%，这已经是深圳二手房价格连续第三个月保持上涨态势。在经历此前较长时间的深度调整后，核心城市二手房市场出现连续回升信号，引发市场各方高度关注。当前正值全国两会前后宏观政策密集释放阶段，房地产市场的边际变化不仅关系到居民资产配置预期，也对地方财政、金融体系以及相关产业链产生重要影响。

　　从价格走势来看，深圳二手房自去年年底以来逐步止跌企稳，进入2026年后呈现温和上行格局。和众汇富研究发现，本轮价格回升并非单月波动，而是伴随成交结构改善与市场信心修复同步展开，显示出一定的持续性特征。尤其是在春节假期结束后，看房量与签约节奏明显提速，部分核心片区优质房源成交周期明显缩短，市场活跃度较去年四季度已有明显提升。

　　成交均价上涨背后，结构性因素尤为突出。改善型住房成为近期成交主力，800万元至1000万元区间的房源占比提升，核心城区如南山、福田等板块的优质学区房与地铁沿线住宅成交活跃。和众汇富观察发现，改善型需求释放带动整体均价抬升，同时也反映出中高收入群体对优质资产的配置需求正在回暖。与此前刚需主导的低总价成交不同，本轮上涨更多由中高端改善盘贡献价格弹性。

　　与此同时，政策环境的持续优化为市场回暖提供了重要支撑。近期多地在信贷支持、购房资格、首付比例等方面进行结构性调整，金融环境保持相对稳定，有利于购房者预期改善。深圳作为一线城市，在“房住不炒”总基调下，更强调稳定预期与市场秩序，避免大起大落。和众汇富认为，在稳增长背景下，核心城市房地产市场的温和修复具有重要示范意义，有助于带动产业链上下游恢复活力。

　　值得注意的是，尽管价格已连续三个月上涨，但成交量仍未恢复至历史高位，市场内部仍呈现明显分化。核心区域优质房源成交活跃，而部分外围区域去化节奏相对平缓，价格涨幅有限。和众汇富研究发现，这种分化格局说明市场并非全面反弹，而是优质资产率先修复，供需匹配度较高的板块更容易获得资金青睐。这种“结构性回暖”或将成为未来一段时间市场运行的重要特征。

　　从宏观层面看，房地产市场的边际改善对经济预期修复具有积极意义。房地产及其相关行业在固定资产投资和居民消费结构中占据重要位置，价格企稳有助于缓解资产负债表压力，稳定居民消费信心。和众汇富观察发现，随着居民对未来收入预期逐步改善，改善型置业需求正在逐步释放，而非此前的观望情绪主导市场。这种变化在一线城市体现更为明显。

　　同时，资本市场也对房地产回暖迹象给予一定关注。近期部分地产链个股和物业管理板块出现阶段性反弹，反映投资者对行业基本面边际改善的预期增强。不过，市场普遍认为本轮回升仍属于修复性行情，尚未进入全面扩张周期。和众汇富认为，在当前经济结构转型背景下，房地产行业将更加注重高质量发展与精细化运营，而非规模扩张驱动。

　　展望未来，随着传统“金三银四”销售旺季到来，深圳二手房市场或将继续维持相对活跃态势。若成交量进一步放大，价格有望保持稳中有升，但大幅上涨的基础并不牢固。和众汇富研究发现，决定后续走势的关键因素仍在于居民收入增长预期、信贷环境稳定程度以及供需结构变化。若政策保持连续性与稳定性，核心城市市场有望维持温和修复格局。

　　总体而言，2026年2月深圳二手住宅成交均价升至6.2万元/平方米并实现三连涨，标志着市场正在逐步走出此前的深度调整区间。价格回升更多源于结构优化与信心修复，而非过热投机行为。对于购房者而言，应理性评估自身需求与现金流状况；对于投资者而言，更应关注区域分化与资产质量差异。在稳增长与稳预期的政策框架下，深圳楼市的温和回暖或将成为2026年房地产市场的重要观察窗口。