罕见！东方资产26套房产运营权成功拍卖，抵债资产变现路在何方？

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（来源：不良资产行业观研）

来源丨华夏时报

不良资产处置中，变现周期长这一问题在不动产处置方面表现得尤为突出。

过去，各类房屋、土地等不动产作为优质抵押物曾深受银行青睐，但随着经济增速的放缓和房地产市场的低迷，大批抵押物进入不良市场，对处置机构清收能力形成考验。

近日，中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司（下称“东方资产”）一抵债资产的租赁权在拍卖平台成功拍出，成为为数不多的资产管理公司（下称“AMC”）抵债资产公开挂牌招租的正式成交。

8月22日，《华夏时报》记者注意到，在线上拍卖平台，银行、AMC拍卖抵债资产租赁运营权的案例并不少，但多数流拍，成功的案例寥寥无几。

相关分析人士表示，抵押物处置存在价值贬损、变现困难、权利纠纷、抵债后管理成本高等问题，给金融机构资产处置带来了一定的压力。东方资产本次抵债资产公开挂牌招租成交也侧面说明了AMC在加大抵债资产盘活，给同业机构提供了可借鉴的模式。

一抵债资产租赁运营权成功拍出

近日，东方资产在“ 郑州市东太康路28号、36号、38号大上海城共计26套房产”的租赁权在阿里资产拍卖平台成功拍出。

标的资产系抵债资产。相关文件显示，2021年11月4日，郑州市中级人民法院下达了执行裁定书，裁定河南华诚房地产开发有限公司名下上述26处房产抵偿给东方资产。

在拍卖页面可以看到，7月6日起，该资产开始公开挂牌招租，8月初，有人以140.466万元/月的租金，拍下了面积为42708.31平方米的26套商铺的租赁权，租期为一年。

东方资产抵债资产拍卖页面

根据财政部2005年印发的《银行抵债资产管理办法》，银行抵债资产是指银行依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。

今年1月30日，国家金融监督管理总局召开2024年工作会议，“积极稳妥防控重点领域风险，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度”被列为八项重点任务目标之一。

作为不良资产处置的一种选择，记者注意到，在拍卖平台，众多抵债资产的经营权正在出租。

拍卖平台上，众多不动产正在租赁

如黑龙江克东农商行挂拍了黑龙江省克东县惠达茗居两号商服共计310.43平方米的一年租赁权，最终以2万元/年的价格拍出。宁夏贺兰农商行挂拍了兴庆区民族北街宝丰银座1号楼405-411室的租赁权，建筑面积1099.25平方米，一年租金为11万元。黑龙江集贤农商行也于8月21日披露，将在9月初对4处抵债资产租赁权进行公开挂牌竞价，建筑面积合计约754平方米，拟出租挂牌总价格3.1万元。

但整体来看，当前运营权租赁在公开拍卖平台上的成交率并不高。除了市场环境，拍卖机构对于拍卖者能力、资质等要求或许也一定程度上限制了成交率。

以东方资产本次拍卖为例，根据拍卖相关资料，记者注意到，东方资产对竞拍者提出一定要求，如“有大型商超的运营经验与资质”“有能力入场管理（东方资产不负责房产的交接工作）”。此外，在分成方面，东方资产表示，承租方每年应基于租赁场所年净收益按照不低于7：3的比例分成（我分公司不低于70%），同时设定保底租金，保底金额为挂牌成交价的70%。

对于本次成交，天津滨海正信资产管理有限公司（下称“滨海正信”）方面认为，进入2024年，商业银行及AMC普遍遇到抵债资产管理及运营问题，包括五大AMC及几家地方AMC在内，纷纷在内部进行组织架构调整如设立资产运营部门、外部选聘资产运营服务商团队等，加大对抵债资产的盘活运营力度。

“东方资产本次抵债资产公开挂牌招租的成交，侧面说明了资产管理公司在加大力度盘活抵债资产，而通过公开渠道招租的方式在运营机构选聘、运营费用确定等方面给同业机构提供了可借鉴的模式。”滨海正信8月22日接受《华夏时报》记者采访时表示。

抵债资产处置面临难题

近年来，我国不良贷款余额呈增长态势，截至2024年二季度末，我国商业银行不良贷款余额已达3.3万亿元，相对应的底层资产规模也不断扩大。作为一种清收手段，以物抵债资产规模呈逐步上升趋势。

但受经济增长放缓和地产市场流动性不足影响，抵押物的处置给相关机构带来了不小的压力。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行案件若干期限的规定》，被执行人有财产可供执行的案件，一般应当在立案之日起6个月内执结。但在执行实践中，涉不动产处置的平均执行时间均大于6个月。

滨海正信方面分析称，近两年，抵押物价值根据区域和业态不同，相较AMC初始收购债权时，普遍出现不同程度价值贬损状况，从而对AMC处置抵押物决策程序带来较大阻力。除了抵押物价值的贬损，在不良资产处置过程中，抵押物处置往往还存在抵押物变现困难、抵押物权利纠纷、抵债后管理成本高等问题。

该公司进一步指出，抵押物处置往往需要经过一系列司法程序，包括评估、拍卖、过户等，整个过程耗时较长，增加了处置成本和不确定性。另外，抵押物处置考验AMC对于抵押物终端使用方的资源积累和储备能力，对于一些特定类型的抵押物、冷门不动产等，市场需求相对较小，难以找到合适的买家，导致变现困难。

“最关键的是，以物抵债仅仅是清偿链中的一个过渡性环节，AMC后续还需要处置抵债资产以完成最终清收。”另有业内人士向《华夏时报》记者指出，在抵押处置的过程中机构不仅要付出管理成本、维护成本，抵债资产本身可能还存在物理与法律瑕疵，对AMC的处置能力形成考验。

在以物抵债变现难的环境下，“信用贷款”成为一些金融机构更为青睐贷款方式。有青海地区银行业人士曾向记者直言，抵押贷款变现难，银行处置抵押物需要耗费较多精力，且抵押物存在贬值的风险，所以他们现在更注重考察贷款人信用情况，更倾向发放信用贷款。

记者了解到，为降低银行业金融机构及资产管理公司在接收和处置抵债资产过程中的成本，2022年9月，财政部、税务总局发布《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》，对银行业金融机构及资产管理公司在接收、处置抵债资产过程中涉及的增值税、印花税、房产税、土地使用税、契税等给予不同程度减免政策。

2023年8月，该政策适用时间进一步延长至2027年12月31日。同时，明确政策中所称金融资产管理公司，是指持有国务院银行业监督管理机构及其派出机构颁发的《金融许可证》的资产管理公司，将地方资产管理公司限定在政策之外。