新鸿基，涨得“凶猛”

高增长高派息

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@广州天环ParcCentral

从“塌不了”到“涨得猛”，新鸿基以“教科书级”的中期财报，再次坐实 “亚洲收租王” 之位。

2025/2626年度中期业绩公告显示，这家市值超4000亿港元的商业巨头，期内集团营业收入527.05亿港元，同比大幅增长31.98%；撇除投资物业公平值变动后，基础溢利达122.13 亿港元，同比增长16.7%；股东应占溢利102.47亿港元，同比飙升36.21%。

高增长又带来高派息，新鸿基三年来首次提高中期股息3.2%至每股0.98港元。摩根大通发布研报称，“此举显示管理层的信心，预期公司未来三年盈利年均复合增长率可达6%。”

同比暴涨94.93%的开发业务，与超稳的“现金牛”租赁业务双轮驱动，“进可攻、退可守” 的财务安全垫——净负债率仅13.5%。新鸿基“慢工出细活”的模式，在行业上行周期看是“保守”，但当潮水退去时，才发现：底子厚、负债低、收入多元的它，才是真赢家。

新鸿基的下半场，依然保持着一种从容不迫的“猛”。

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近三年最强成绩单

半年收租超120亿港元，

净负债比率降至13.5%

新鸿基最新中报显示，截至2025年12月31日止六个月，收入527.05亿元，同比增长32%；公司股东应占基础溢利122.13亿港元，同比上升16.7%，为近三年最强中报成绩单。

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香港住宅销售大增，财务健康再提升

2025/2026财年中期，新鸿基营收大增主要由住宅销售入帐增加所推动，物业销售的合并收入为323.55亿元，大增94.3%；销售利润48.5亿港元，增长94.9%；按所占权益计算，合约销售总额约189亿港元。其中，香港市场贡献264.83亿元，占总销售收入的81.9%。

在收入大幅增长助力下，新鸿基净负债比率由15.1%改善至13.5%，利息负债率为8.7倍，财务健康程度进一步提高。

目前，新鸿基在香港的住宅销售主要由三个项目贡献，分别为启德天玺·天、西沙SIERRA SEA，以及位于观塘的Scramble Hill三布目。这三个项目均为大型综合发展项目，配套的新商场部分面积已于去年开业。

Scramble Hill（三布目）为观塘The Millennity的基座商场，总楼面面积约50万平方呎，规划10层商业空间，包含180间商铺，着重打造多元和活力的时尚生活，聚焦家庭客群及年轻消费群体，重点打造户外餐饮区及人宠共融主题空间，与观塘apm形成差异化定位，实现客源互补。

天玺・天Mall为楼盘“天玺．天”的屋苑基座商场，位于启德体育园旁，拥有22万平方呎商业面积，天玺．天的住户可经隧道穿梭大型购物商场AIRSIDE及双子汇，步行3分钟即可到达甲级写字楼或旗舰及购物商场

西沙GO PARK邻近楼盘西沙SIERRA SEA，是新鸿基打造的全新商业地标，由两大部分组成，包括近100万平方呎的多元化户外运动公园“GO PARK Sports”和约30万平方呎的运动商业综合体，运动和宠物友好设施齐备，更配有绿化户外空间。

目前西沙GO PARK二期已经开业，引入了更多零售、餐饮和时尚配套。

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半年收租超120亿港元，内地与上年持平

连同所占合营企业及联营公司的租金收入，新鸿基2025/2026财年中期总租金收入按年持平，为122.85亿港元，净租金收入按年下跌1%至89.5亿港元，出租率维持在较高水平。

在香港市场，集团物业投资总租金收入87.97亿港元，同比持平；净租金收入为62.65亿港元，减少1%。商场组合平均出租率高达94%，其中中环国际金融中心（IFC）出租率更是攀升至98%，西九龙环球贸易广场（ICC）维持 91% 高位，核心地标物业始终占据市场顶端，牢牢锁定优质租户与稳定收益。

内地市场同样表现亮眼，投资物业组合收入为30.98亿港元，与去年持平；净租金收入为24亿港元，上升1%。零售物业组合收入重回增长，在营业额和租金上升的带动下增长5%至21亿港元，上海国际金融中心商场、北京apm、南京国金中心等标杆项目，凭借核心区位与运营优势，成为穿越周期的稳定器。

除了爆红的冬日主题装置“雪域小镇”外，广州天环Parc Central在2025年引入超60家新店入驻，包括多家广州、华南首店：

• 潮流运动与服饰：引进了17家运动户外、潮流服饰品牌。其中包括 ARC’TERYX®（始祖鸟）华南首家旗舰店、BROMPTON（小布）广州首店、BIRKENSTOCK®（勃肯）广州首店 等。

• 高化香氛与美妆：引入DIOR BEAUTY（迪奥美妆）华南首家新概念精品店、LE LABO®、HOURGLASS 广州首店 以及 YSL（圣罗兰）全球最大旗舰店。

• 环球餐饮与美食：引入包括常来小聚（臻品）全国首店、东洞·烤肉小馆广州首店、BUTTERFUL & CREAMOROUS（黄油与面包）广州首店在内的多家热门餐饮。

• 潮玩与生活方式：引入SANRIO GIFT GATE（三丽鸥）广州首家全新形象店、wiggle wiggle华南首店、McHugs广州首店等品牌。

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高端商业地标王者

4200+亿投资物业，

“现金流”压舱石

中报显示，截至去年底，新鸿基总资产8091.75亿港元，其中投资物业就占到4200.74亿港元，2025财年经营现金流净额高达380.8亿港元。

优质投资物业组合，这不仅是集团版图中最具价值的资产基石，更是穿越市场周期、抵御行业波动的“现金流”压舱石。

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投资策略：锚定内地高线城市，重仓核心商圈与TOD

香港之外，新鸿基在内地的商业布局，是一场持续三十年的“掐尖”行动，选址逻辑始终未变：只进入一线及强二线城市的核心地段，且必须是地铁上盖的TOD综合体。这种策略决定了其资产组合的稀缺性和抗风险能力。

据赢商大数据， 截至目前，新鸿基在内地已开业13个商业项目，其中上海独占6席，包括上海IFC、上海IAPM、上海中环广场等标杆；广州、北京各2个，南京、苏州等强二线城市紧随其后。

2024年下半年至今，新鸿基在内地进入新一轮开业周期，项目“含金量”极高。新开的南京ifc商场，楼面面积超10万平，汇聚168家殿堂级高端零售、时尚服饰、珠宝腕表以及米其林和黑珍珠餐饮集团旗下的顶尖餐饮品牌，其中包括多家亚洲以及全球旗舰店，三成品牌首次进驻南京，逾五成品牌首度进驻河西中央商务区。

包括city’super、百丽宫影城、Rituals、T9、GoldenGoose、ShiatzyChen、徕卡相机、Laderach、Blueglass、LOKAL、Enoteca、Moschino等。

今年1月，上海闵行大型TOD旗舰商业——TODTOWN Mall上海天荟广场正式启幕。天荟广场是TODTOWN天荟的商场部分，商业面积约14万平方米，此次开放区域为南广场区域。TODTOWN天荟总建筑面积达71万平方米，由新鸿基地产、上海城开与闵行城投联合打造，坐拥莘庄枢纽优势，集住宅、商场、酒店、公寓式办公、办公楼、交通枢纽及公共艺术空间于一体，是上海较早规划、交通功能多元、业态设施丰富的TOD项目。

从土地储备看，“重仓长三角，聚焦绝对核心商圈”格局仍在强化。据最新中报，内地土地储备约6640万平方呎，约4290万平方呎为发展中物业，其中绝大部分位于一线及主要二线城市的商业核心区。

其中，上海、广州是绝对主角。上海方面，ITC第三期工即将全面完工，包括楼高370米的B座摩天办公大楼、旗舰商场ITC Maison以及上海徐家汇中心安达仕酒店。其中，B座办公楼为浦西最高建筑。

商场ITC Maison面积达260万平方呎，与地铁站无缝衔接，计划在2026年上半年开始分阶段开业，届时会引入潮流服装、时尚生活店铺、一系列热门餐厅和外带餐饮选择；上海徐家汇中心安达仕酒店，配备超过260间客房，已经于2026年2月3日正式开幕，为该综合项目提供更完善的住宿配套。

在广州，新鸿基城站一体的广州南站ICC首阶段商业部分计划于2026年下半年完工。其中天环·广州南商场楼面约21.5万平方呎，吸引食肆和休闲品牌等不同店铺承租。广州环球贸易广场1座写字楼楼面约29.1万平方呎，部分楼面已由国际酒店品牌预租。

上述项目开业后，将进一步提升新鸿基在内地核心城市的商业话语权，租金规模与资产价值同步扩容。

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调改策略：存量做强高端标签，重奢与体验双升级

新鸿基对存量项目坚持「高端化、体验化、首店化」调改逻辑，过去半年围绕重奢扩容、业态优化、场景升级密集发力，巩固地标稀缺性。

重奢阵地持续加固

上海IFC引入Acne Studios、LV男装专卖店、LOWEW精品店，以及TOD‘S和FENDI的焕新重启，同步落地 Loro Piana、LV 珠宝腕表限时空间，顶奢氛围与销售额同步提升。

更值得关注的是，空间腾挪的“大手笔”。据悉，上海IFC计划将部分酒店空间改造为零售用途。在寸土寸金的陆家嘴，这种“酒店改商场”的操作，透露出其对奢侈品牌扩容需求的强烈信心。

此外，香港圆方、IFC 优化奢侈品楼层布局，提升高客单价品牌占比，在消费分化周期中实现奢侈品租金收入正增长。

体验与流量业态补位

“餐饮救场”成为激活冷区的标准动作。上海IFC LG2层正被改造成一个流量餐饮的聚集地：%ARABICA移位新开，LADY M回归，茉莉奶白、裕莲茶楼、蓝瓶咖啡相继入驻。这些网红品牌的引入，不仅解决了高层区与地下层的客流不均问题，更通过“排队效应”维持了商场的整体热度。

上海IAPM的调改则呈现出另一番面貌——强化潮流属性，锁定年轻客群。运动户外成为发力重点：引入法国山系品牌Topologie中国内地旗舰店、美国运动服饰Vuori、日本户外品牌Montbell，Salomon和凯乐石FUGA也已围挡。

餐饮方面同样走“首店+旗舰”路线，ONIONII上海首店、BROWNSTONE布朗石西班牙餐厅全国旗舰店相继入驻。这一系列调整，旨在让IAPM在淮海路商圈持续坐稳“潮流地标”的座椅。

在香港市场，存量调改的核心则是应对消费北上的“反向操作”，引入商户包括人气街头美食、外国潮流服饰品牌、K-Pop韩流明星周边产品以及潮流IP商品，以吸引更多年轻消费者。除了热门餐饮食肆和游戏机中心外，集团旗下商场还引入各种趣味学习体验，以及匹克球和普拉提等潮流运动项目。

除了调整租户，新鸿基活用各类公共空间、户外空间举办现场表演、推广活动及露天市集等活动，增强互动体验。期内沙田新城市广场斥资5千万港元优化商场1期7楼户外空中花园，并重新命名为NTP Sky Garden，成为全新打卡点。

NTP Sky Garden由“天空广场”、“晴空丘”及“芳草园”3大主题区域构成。其中，“天空广场”拥有全港商场最大户外水幕及音乐喷泉装置，水幕阔30米、高6米，瞭望墙在布置及投影灯光下，呈献融合水幕、光影、艺术与音乐的沉浸式光影汇演。而在此期间可以往“晴空丘”及“芳草园”欣赏漫天盛放的绒黄花及红花风铃木美景。

综上可知，新鸿基的韧性，本质上是一种“时间换空间”的战略定力。当同行追求高周转、快复制时，它选择用20年打磨一个IFC系列，用15年完成“租售并举”的转型。在当前的市场环境下，这种“慢功夫”反而成了最深的护城河。

展望未来，随着ITC Maison、杭州IFC等旗舰项目陆续入市，新鸿基在内地的“地标矩阵”将更加完整。对于这家“收租王”而言，周期波动从来不是威胁，而是洗牌的机会。

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