海淀北五环，迎来最严厉的背刺

去年12月23日，海淀上地0702地块，在万众瞩目中，被海开控股以84.56亿元的价格收入囊中。

从地块拍出的那天起，大家都在猜它的产品形态。

当时有传言，海开将在这里打造一个，90㎡三居户型起步的高端改善社区。可能很多人不能理解，一开始这个消息传出来，市场为什么惊讶。

海淀北五环几个核心板块，可是北京高端商品房市场的标杆。

一手是以中关村软件园为代表的顶级产业，以及由其衍生出来的，北京精英白领的顶级购买力。一手是包括清华附中、北大附小、101 中学、上地实验小学在内的，北京最豪华的学区矩阵。

加上供地严苛，地价昂贵，多年来基本上有项目要出，开发商都会往顶配上靠，不是做超级豪宅，最起码也会拿出个大户型的顶流改善。

比如树村的安澜北京，标准的豪宅产品，最小户型是183㎡的四居。

前段时间刚刚出了首套网签，10号楼一个洋房，成交单价14.03万元/㎡，套总价2572.9万元。

朱房的建发海晏，目前海淀最火的盘，2月网签冠军，主打183㎡四居到340㎡五居，按13.3万的网签均价算，就是2400多万的上车门槛。

还有功德寺的和樾玉鸣，户型面积段在131㎡到267㎡，最低上车门槛约1400万。

近三年，海淀北五环的新盘中，唯一有百平米以下户型的，只有和樾望雲，最小面积97㎡。但要知道，功德寺和上地板块，还是有一定的差距的。

换句话说，这几年，海淀北五环核心板块的新房，上车门槛1400万打底，已经是一种默契了。

而0702地块的90㎡，意味着可能会将底价直接击穿，来到千万，甚至千万以下。

对于预算卡死的海淀家庭而言，这无疑是喜讯，但对于还在求去化的友商们来说，可能就没那么友好了。

甚至可以说有“背刺”的味道。

只是，这个事，一直没得到官方的确认，甚至后来又有传言，表示地块户型，将直接从110㎡起步。

直到最近，终于有了眉目。

根据项目最新报规信息，0702地块户型将由90㎡-110㎡-139㎡-179㎡几个面积段组成。其中90㎡、110㎡为三居户型，139㎡为四居，179㎡为五居。

0702的宅地主要由18、24两块组成，关注度最高的90㎡户型，将全部安排在18地块中。

关键是价格。

市场预计，0702地块项目的定价，大概率会在11万左右，稍微高过功德寺，毕竟上地的牌面在这摆着，开盘低于10万几乎不现实，至于13万以上的说法，更不现实。

产品上，0702地块项目将采用海开“颂系”标准，同时据说还将上一些“黑科技”。

不过，需要注意：

第一，0702地块项目的主力，还是放在100平方米以上的面积段，90㎡户型的供应可能不多。

同时因为地块条件限制，小面积段产品大概率是要挨着马连洼北路的，其中不利因素要重点考虑，另外好楼层也会比较抢手。

第二，小区内，面积段跨度其实是比较大的，如何通过科学的社区规划、合理的资源分配对开发商是一个考验。

第三，90㎡做出三居，大概率要牺牲一些舒适度。

怎么去做平衡，其实也比较考验开发商的产品能力。

这几年，海开的“颂系”产品不少，可以说，已经经历过市场的考验。

典型的比如圆明天颂、栖海澐颂和颐海澐颂，水准基本都在线，主要问题就是，如何在颂系标准下，去呈现一个小户型产品？

值得期待。

换一个角度来看，2026年的北京，像0702这样，在核心地段用小户型产品破局的情况，大概率不会是孤例。

关注北京楼市的人应该能看出来，从去年年底开始：

小户型三居产品，又成了香饽饽。

比如，去年7月，通州的朝棠揽阅，招商蛇口用69㎡做了三居；昌平的龙湖凌云颂、门头沟的电建华曦府金安，相继在年底推出了70㎡的三居产品。

到今年，刚刚官宣的中建国贤府PARK，77㎡的小三居，玖树满和、未来城星寰时代，也都安排了小户型三居产品。

从数据上看，2025年12月北京新房市场中，70-90㎡面积段成交占比，已经达到三房户型总成交的近一半。

这是一种新的趋势。

一方面，新规之下，得房率变高，小面积段产品有了更大改善空间，以前是将就，现在有条件讲究了。

另一方面，楼市的竞争，已经上升到了一个新的层面。

以前可能卷板块、卷位置就够了，现在，即便是一些核心板块，想保证去化，也要卷产品、卷差异化。

我们在文章中也不止一次聊过，2026年是购房者话语权，更大的一年，一些曾经高攀不起的，顶级地段的资源红利，将飞入寻常百姓家。

对开发商们而言，在这样的市场下能突围的，一定是能读懂购房者需求，同时有能力把握购房者需求的那一批。