16.2亿！上海稀缺地标新茂大厦缩水43%成交

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作者 I 宋溪 选址960

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亏损超12亿，上海繁华顶端——淮海中路核心地标级写字楼出售。

市场消息，毗邻上海新天地的新茂大厦近日完成交易，出售价格16.2亿，单价约4.8万元/平方米，买家为深圳名居地产，卖家为全球第三大上市地产投资管理公司易商红木（ESR）。

新茂大厦位置和外景

公开资料显示，新茂大厦位于淮海中路黄金地段，黄浦区太仓路233号，与新天地比邻，步行3分钟即可到达地铁1号线与14号线交汇的黄陂南路站，开发商为新加坡凯德集团前身嘉德置地。

项目2005年竣工入市，占地面积4998平方米，建筑面积约4.34万平方米，建筑高度近88米，地上20层，地下3层，2楼以上为办公，1层为商业，地下为停车场，配备141个停车位。入驻企业有安本私募基金、新疆国资君瀛泓尹投资管理、美国老牌律所谢尔曼·思特灵、阿联酋国家航空公司阿提哈德航空上海代表处、意大利西雅那银行上海分行等，是太仓路与马当路黄金交汇处的地标写字楼。

2015年9月，易商红木旗下ARA（亚腾资产管理）溢价近5亿，以28.5亿元购入新茂大厦，相比十年前买入价，此次16.2亿元较2015年收购价下跌43%。据悉，该项目去年对外市场报价为整栋23亿元，出售缘由为ESR基金的主要支持者CalPERS（美国最大的公共退休基金）希望退出该项投资。去年媒体报道，ESR集团正在评估出售数10亿美元中国资产。

公开资料显示，ESR集团即易商红木，由外资易商集团和红木集团于2016年合并成立，2019年在香港上市，后于2025年完成私有化于香港退市，是亚太地区领先的物流地产管理公司，业务方面主要聚焦物流仓储、数据中心等新经济领域。

值得关注的是，2021年8月，ESR宣布以52亿美元（折合约360亿元人民币）收购亚腾资产管理（ARA集团）100%股权。亚腾资产管理由新加坡商人林惠章与长江实业于2002年创立，总部位于新加坡，是亚太区领先的房地产基金管理公司。该笔收购，促使易商红木从“物流地产开发商”升级为“亚太区最大不动产管理平台”。

那么，此次从超五家十亿级买家中脱颖而出的深圳名居是何来头？

工商信息显示，上海新茂大厦项目公司股权已由ESR旗下的ARA转让至深圳名居地产。天眼查显示，深圳名居地产2002年成立，由晶发实业持股94%。

晶发实业1996年成立，主营业务为房地产开发经营、物业管理、房地产经纪、实业投资，代表项目有绿海湾花园、绿海名居、绿海名苑、绿海名都等绿海系住宅；名居广场、自用总部大楼寰侨商务大厦以及在建的名居云山府。公司曾在2021年取得龙岗区新坡塘片区旧改项目开发权。此次买楼，是其深耕深圳市场外，首次进入上海核心商业地产市场。

关于新茂大厦的交易，除了深圳买家吊足好奇心，外资退潮释放出的核心地段顶级、稀缺、可长期持有物业重新流入市场再次成为市场关注的话题。

回看2025年上海TOP前列的几笔大宗，其中由中邮保险联合招银国际108亿收购的博华广场卖家是美国汉斯地产；被厦门国资折价7.5折、21亿元收购的仙乐斯广场卖家为基汇资本、太盟投资集团、高盛商业银行三方联合体；折价48%，全球资管巨头贝莱德断贷的北岸长风项目最终被鼎一投资以约7亿价格成功捡漏等。

如今，很多被外资率先开发或选中的核心地段经典商办地标，在其退潮、地产下行期，正以更优廉的价格重新回到内资手中。买家所看重的，正是这些地标不可复制的地段优势、稀缺的长期持有价值。

此次成为主角的新茂大厦，在频繁易主的历史上，也是首次折价。

根据记载，新茂大厦第一次出售发生于2005年1月尚未竣工时，买家为麦格理，交易价格9500万美元（约6.9亿人民币）；两年后，麦格理以2.5亿美元（约17.2亿人民币）将其出售给德国SEB基金，狂赚约12亿；2010年，新茂大厦再次转手，资本策略联合华人置业以约24亿元接盘，3年溢价6.8亿；2015年ARA基金再次溢价4.5亿，以28.5亿收购该项目。

新茂大厦也因此被列为上海顶级办公楼转手次数最多的项目之一。此次成交价格，比2007年的17.2亿仍略低，体现了以晶发实业为代表买家的“抄底”战略。

值得关注的是，2005年麦格理入场时，是海外基金首次收购上海成熟物业，这一年也被认为是外资开始疯狂收割内地物业的开始。根据仲量联行发布的《全球房地产资本报告》显示，当年外资进入中国房地产领域的总投资约55亿美元，占国内全部房地产投资总量的3%；其中，购买商铺和写字楼的资金达16亿美元，成为外资配置的核心方向。