两会定调！2026如何稳楼市？

3月5日上午，十四届全国人大四次会议召开，国务院总理李强作政府工作报告，回顾2025年工作，介绍“十五五”时期主要目标和重大任务，以及2026年经济社会发展总体要求和政策取向。

针对房地产的内容主要包括：加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。

高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。

强调保障和改善民生

中指研究院分析认为，本次政府工作报告中房地产主要内容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”两项重点任务中，彰显房地产在保民生、防风险中的重要性，其中“保障和改善民生”任务位置提前，由去年的第十位提至第八位，且关键词由“加大力度”调整为“更大力度”，或意味着2026年政策力度将进一步加大；“防风险”任务由第六位调整至第十位，“防风险”依然是重要前提，彰显政策的连续性和稳定性，坚持底线思维不动摇。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，2026年政府工作报告对房地产工作的部署，标志着行业政策重心从以“保交房、防风险”为核心的存量风险出清阶段，逐渐迈入以“好房子、新模式”为引领的增量价值创造与结构优化阶段。政策组合拳在“稳”的基础上，更加强调“进”的质量，为房地产行业高质量发展奠定了坚实基础。

“稳市场”的精准施策

严跃进分析指出，结合最近两年的实践和反馈，供给端工作形成了更为科学的模式，也就是“控、去、优”模式。除了需求端外，供给端对于“稳市场”手段更加精细化科学化，各地更是需要在存量与增量之间找到新平衡点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出，2026年聚焦在防范风险，住房保障，新模式构建等层面的国家部署以及地方落实。

在纾困市场方面，今年重点在于各地落实国家的政策，聚焦在去库存、促消费、好房子等方面。去库存方面，主要是紧缩源头端的供地，去化非住宅，收储存量做保障性住房、安置房和学生及企业宿舍；促消费方面，一方面与去库存结合，另一方面放在消费专项行动中，通过补贴、以旧换新等；好房子方面，国家提出有序，估计继续拿出好地块打造好房子等。

值得关注的是，时隔十年政府工作报告再提房地产“去库存”，与上一轮去库存不同，本轮库存涉及新房和二手房，政策也有望针对性落位。

根据最新数据，全国300城住宅用地成交面积连续回落，今年1-2月同比下降约三成；31个省市政府工作报告中，多地提出要“建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制”“科学安排土地供应”，部分城市已公布供地计划，供地规模多继续回落，预计2026年住宅用地供应将延续“提质缩量”特点，特别是库存量较大的地区或片区，新增土地供给或将进一步缩量，从源头上改善市场供求关系。

支持人群更具有针对性

报告提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，这是住房政策具有创新的表述。严跃进分析认为，将住房保障的视角，从简单的“收入分层”转向了更科学的“家庭生命周期”管理，也和国家层面的人口战略有了较好的结合。

中指研究院也指出，住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”任务中，支持人群更加具有针对性，初婚初育家庭住房保障、多子女家庭改善性住房需求是重点，预计2026年需求端政策或将更加体现精细化和精准性，住房政策与人口生育政策结合是重要方向，近期多地优化楼市政策，已经体现出政策精细化特征。

如，近日南充在全省率先探索将结婚支持纳入政策体系，为在本市范围内首次结婚登记的夫妻，按贷款额度的1%提供一次性个人住房消费贷款财政贴息，享受贴息政策的最高贷款额度为20万元。

首提“深化住房公积金制度改革”

今年政府工作报告首次提出“深化公积金制度改革”，延续中央经济工作会议提法，成为2026年房地产工作的任务之一。

“深化公积金制度改革，在去年底中央经济工作会议以来就特别重视，原因就在于住房回归居住属性，成为大宗消费品，在基本需求得到解决以后，接下来就是新市民、无房户、外来人口的需求，以及城市更新过程中的需求。但由于其高总价、高单价，投入大，迫切需要新的住房进入制度”，李宇嘉分析指出。

根据中指监测，2022年以来，各地公积金政策就已成为各地促进住房需求释放的重要工具，2025年，全国各地出台公积金政策超300条，今年以来，福建、银川、武汉等地接连优化公积金政策，精准支持居民住房消费，包括提高公积金贷款额度、扩大提取支持范围、优化异地购房提取限制等方向，如福建在扩大提取支持范围方面，明确支持装修提取、支持购买车位提取、支持城市更新提取等。

中指研究院预计，2026年公积金政策也将更加细化，灵活调整公积金缴存政策（扩大覆盖范围）、拓展公积金使用范围、提升资金使用效率等将是政策聚焦点，进一步发挥公积金在惠民生和稳市场中的作用。

深入推进房地产发展新模式

中指研究院分析认为，房地产发展新模式提法由“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，意味着房地产新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设，预计2026年各地将进一步探索房地产基础性制度建设。

严跃进进一步分析，在短期市场回稳向好发展的同时，房地产工作“新模式”一直是热点，各地也持续在推进相关工作，包括各地现房制度的推进。对于此类问题的理解，关键是看市场的企稳状态，若市场企稳，那么发展新模式推进将按下加速键。这主要体现在三个层面：一是制度层面：深入推进基础制度和配套政策建设，预计今年在住房制度的有关立法、金融创新制度改革、已推进的既有工作（如现房、好房子等）方面，将持续推进配套政策的完善。就以现房为例，此前几年现房推进更主要从土地端和开发端进行，而后续要不断完善销售端和物业端的配套支持。

二是金融层面：“白名单”制度的深化，标志着从“项目风险隔离”走向“项目常态化融资支持”，这将成为区分房企优劣、引导资源向优质项目和稳健企业集中的长效机制。房企若积极靠拢AI等新技术，以及提供和城市内涵式发展相吻合的产品，就将具备更强的市场竞争力，也可以和新一轮融资改革的口径方向相吻合。

三是品质层面：大力推动“好房子”建设，本质上是从供给侧引导需求。今年政府工作报告再提“好房子”，且侧重“有序推动”，去年提出“完善标准规范”后，5月《住宅项目规范》实施，多地出台了“好房子”标准，预计今年或将进一步推动标准落地执行，更多城市将打造“好房子”示范项目，同时综合考量“好房子”建设与存量住房销售、市场预期变化等或将成为各地执行中需要统筹的内容。

同时，政府工作报告首提“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，是对“十五五”规划建议中“推动房地产高质量发展”的进一步落实，也意味着社区运营和服务的价值将被重估。优秀的物业服务不仅能提升居住体验，更能为资产保值增值提供持续动力。

城市更新强调高质量

李宇嘉分析，城市更新强调高质量，目的就是要告别过去大拆大建，房地产导向的“物的投入”，而转向推动新型城镇化、满足居民美好人居的补短板行动，即以微改造和公共服务为导向的“人的投入”。

前者包括推进农业转移人口市民化，不仅包括大城市的市民化，也包括县域、镇域城镇化，提高县域镇域的对进城人口的承载力、公共服务的供给能力。这是迎合城镇化的新形势，即县城和镇域在满足“半工半农”“城镇享受公共服务、在农村从事农业生产”等就业新需求。因此，报告中提出了优化县域基础设施布局和公共资源配置，发展县域特色产业，推动县域经济高质量发展。

从侧重点讲，过去重点在拆旧借新，房地产化、物质投入，大城市主导；现在重点在微改造，除了危房，公共短板缺失严重，必须要拆除，且业主改造意愿强烈，且改造方案成熟、资金能平衡的，可以实施拆除，其他的都转向微改造。另外，现在重视公共服务补短板、重视对人的投入；现在重视，大中小城镇协同，不再是大城市化，更加重视县域和镇域在城镇化过程中的作用，提高公共服务供给和对人口的承载能力。

采写：南都·湾财社记者王艳玲