SKP落子珠江新城，广州顶奢商业三足鼎立，高端消费稳了

广州将形成“天河路（太古汇）—珠江新城（SKP）—白鹅潭（万象城、太古里）”三足鼎立的新格局。

吕颖雅/发自广州

3月2日，越秀集团与北京华联（SKP）在北京正式签署合作协议，宣布有“全球店王”之称的SKP落户广州珠江新城马场地块。

此次签约距越秀集团以236亿元摘得马场地块不到一周时间，标志着马场地块规划引入“顶奢百货”的正式落位，不仅填补了华南顶级重奢商业的空白，更推动广州建设国际消费中心城市迈出关键一步。

在此之前，白鹅潭的万象城主体结构封顶、聚龙湾太古里首期开业运营，加上天河路的太古汇，广州高端商业的三极格局已初现雏形。

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SKP落子：珠江新城补齐“顶奢拼图”

在本轮商业格局重塑中，SKP无疑是最关键的一枚棋子。

根据协议，越秀集团与北京华联（SKP）在马场地块合作建设广州SKP项目，采取“越秀开发+SKP运营”模式，规划建设 12.5 万平方米的商业中心，引进全球高端时尚品牌，带动时尚、会展、文旅、高端服务等上下游产业链协同发展，形成高端消费产业集群。预计广州 SKP 开业后又会成为一个年销售额百亿级的商业地标。

签约仪式上，越秀集团董事长陈强表示，将通过高标准设计、高质量建设、高水平运营，争取今年3月底开工，在3~4年内将马场项目建设成为集公园、购物、酒店、办公、居住等功能于一体的国际一流宜居宜业城市综合体，将项目打造成为高品质未来城市新样板、世界级消费新地标、超甲级产业办公新空间。

马场项目远景规划

北京华联（SKP）总裁张坤表示，此次落子广州，不仅体现了对消费趋势的深刻洞察，也体现了对大湾区、广州市场的充分信心。SKP将结合过往经验持续创新，力争将广州SKP打造成大湾区新的标杆项目。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，SKP落子广州是对其作为大湾区核心引擎与华南消费枢纽地位的认可。项目定位全品类、高能级，将提升广州在全国高端商业版图中的话语权，未来或成为国际顶奢品牌布局中国的重要落点。值得关注的是，马场地块并非单一商场，而是一个“超级城市综合体”，其规划强调“POD（公园导向开发）+TOD（交通导向开发）”复合模式，这是国际一流CBD成熟发展的标志。

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白鹅潭崛起：万象城与太古里形成新极

在珠江新城之外，白鹅潭片区已率先启动高端商业布局。

在今年荔湾区高质量发展大会上，荔湾区明确提出强化广州聚龙湾太古里、华润万象城等消费新地标引领作用，做优做强白鹅潭世界级地标商圈，构建“1+5”商圈发展新格局。

作为全国唯一滨水太古里项目——广州聚龙湾太古里已于2025年12月率先开业。项目一期建筑面积约5万平方米，计划引入逾100家优质商户，其中约四成为华南或广州首店。业态组合以年轻、时尚和潮流为主，餐饮、零售与生活方式品牌交错布局。

州聚龙湾太古里实景图。吕颖雅/摄

春节假期期间，项目日均客流突破7万人次，成为广州新的商业地标与“打卡点”。二期预计自2027年起陆续引入国际品牌、多元化餐饮与文化艺术业态，进一步完善商业生态。

尤为亮眼的是，项目保留了原有的旧厂房、仓库等工业遗存，斑驳红砖与现代建筑共生，约1.3公里的滨水岸线被打造成亲水公共空间，营造出“珠江边、榕树下、古仓内”的独特体验。

此外，今年1月23日，广州首座万象城主体结构封顶。项目商业和办公规模达24.8万平方米，含一座7层购物中心和250米地标塔楼，计划于2026年下半年正式开业。同时，整合项目范围内文保地块打造“鹅潭坊”，并谋划建设白鹅潭跨江缆车，联动珠江南北两岸，串联万象城、白鹅潭大湾区艺术中心、沙面等地标，打造链接“历史与未来”的文商旅地标。

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从“单核驱动”到“三足鼎立”

过去，广州高端商业长期呈现“单核驱动”格局，天河路商圈占据核心地位。2025年，广州太古汇销售额突破百亿元，稳居城市商业高地。然而“一家独大”意味着消费者选择有限，广州也长期被诟病“高端商业供给不足、消费外流”。

钟廉军表示，随着SKP进驻珠江新城，弥补了该国家级CBD缺乏顶奢商场的短板，广州核心区将形成“天河路（太古汇）—珠江新城（SKP）—白鹅潭（万象城、太古里）”三足鼎立的新格局，商业版图更趋均衡与多元。

“竞争格局由‘错位共生’升级为‘正面交锋’”。钟廉军预测，在“四座顶奢商场并存”的背景下，品牌和客群争夺将更加激烈，也将倒逼运营能力提升，加速品牌迭代、首店经济与场景创新，进一步激发城市消费活力。

在钟廉军看来，高净值人群的消费决策更关注“独特性、私密性与情绪价值”。三大项目落成，加上太古汇的扩容升级，使广州拥有了与北京SKP、上海恒隆等对标的高端商业矩阵。无论是限量新品首发、VIP私享服务，还是综合体带来的沉浸式体验，广州将实现从“跟跑”到“并跑”的跃升。

同时，太古、华润、SKP三大巨头具备强大的“私域运营”能力。它们不仅是房东，更是高净值客群的“超级管家”，通过成熟的VIC体系精准锁定本土高净值家庭，形成强大“磁芯效应”，有效截留消费外流。

钟廉军表示，从长远看，随着广州区域文化和交通中心地位强化，这三大项目将形成虹吸效应，吸引珠江西岸乃至华南片区增量消费，实现从“截留”到“引流”的转变，成为广州迈向国际消费中心城市的核心竞争力。