上海
撰文 | 花姐
出品 |楼花网
每一个楼花，都是独一无二的。
首开股份的动作，实在太慢了。
3月4日，朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块项目方案公示。
距离拿地，过去了正好6个月。
它占地5300㎡，规划地上建面7588㎡。其中，住宅规划5508㎡，社区综合服务规划2080㎡。
这个迷你楼盘，麻雀虽小，须五脏俱全。
五脏怎么排列？十分考验设计师的功夫。
不知何故，这张由中建设计标准院出图的图纸，居然不是很清晰，相信不是有意为之。
花姐将图越拉大，越大越看不清楚。
幸好，旁边还有地块经济技术指标，和外立面效果图。
可以确定是，这个盘只有1栋楼，两个单元，地上11层、地下2层，建筑高度35.9米，预计单层层高约3.2米。
但这些只是表面，设计师在这个十分局促的地块里，须把一切空间做到了极致，怎么设户型面积，怎么巧用街坊路，等等。
正所谓是：螺蛳壳里做道场。
总共33套豪宅
呼家楼项目最大的悬念，是户型套数。
它的地上建面5508平米，11层，单层面积约500平米。
两个单元，怎么分配这500平米呢？
从图纸上初看起来，好似有44套房，实则不然。
因为，住宅楼北面有三个红色箭头，意味着有3个楼栋出入口，东边单元两户，西边单元只有一户。
为什么东边单元北面有两个入口呢？
花姐推测，目的是为了每个竖向楼栋，有单独的入户厅，互不干扰。
关于有多少户，从它只有42个机动车停车位、68个非机动车停车位，也可以找到答案——它的户数最多不超过35套。
由于它身处CBD核心，车位配比超过1.2辆/户，是大概率的。
据此，花姐认为，呼家楼项目东单元22套，西单元共计11套，总计33套房。
此外，东单元的首层两户，一层可能是下跃产品，南向显示有窗井。
145平米和210米空中豪宅
首开股份拿下呼家楼项目，大概率会打造成迷你顶级豪宅。
花姐推测，它有两款户型：西边单元两户，每户建面145平米；东边单元独门独户，每户210平米。
它的赠送手法，有两种：
1、南向内嵌式阳台，进深约1.2米，封闭，半赠送面积；
2、北向设备阳台，进深约1米，封闭，全赠送。
由于所处地段好，赠送面积收紧。
来看下两款户型的尺寸：
1、145平米户型：面宽约14米，进深约11米，南向三面宽、接近通面内嵌式阳台，北面赠送一个设备阳台（东边户多赠了一个），一梯一户；
2、210平米户型：面宽约16米，进深约14米，
南向四面宽、接近通面内嵌式阳台，北向赠送一个长约7米的设备阳台，一梯一户。
它与东单元西户之间，北面特意做了凹进设计，目的是为了增加侧面的采光，打造成270度空中豪宅的视线。
另外，花姐发现它还有一个显著特点——所有户型的卫生间，全部朝南。
呼家楼9002项目的拿地楼面价5.88万元/㎡，扣除2080㎡社服配套后，住宅的实际楼面地价约8.1万元/平米。
据此推测，它的房价约11.5万元/平米，单套总价为1600万元至3000万元。
螺丝壳里做道场
呼家楼9002项目的报规图出得太慢，大概是图纸来回修改，拖慢了开发进程。
从这张图纸，花姐读出了设计师的不易，也读出了背后的心机。
通常情况下，一个楼盘，最基本的配置包括：配电室、室外运动场地、地上非机动车停车位、消防车道、回车场，还有车库出入口，人行出入口，等等。
只有一栋住宅楼的呼家楼项目，也不例外。尽管它很迷你，却很考验设计师的水准。
雪上加霜的是，它2700平米住宅占地里，还有长约50米、宽8米的街坊路。
这条街坊路约400平米，导致可建住宅的地块，仅剩2300平米，实际容积率从2.04升至2.4。
设计师必然要在街坊路动脑筋，向其借力。
花姐发现，设计师在街坊路上叠罗汉了：
1、北面的街坊路，至少和消防扑救场地、消防回车场、消防车道、住宅地下室范围线，都存在重叠，或交集；
2、由于车库出入口设在东北角，占用了消防扑救场地。因此，它在西边红线外，补了一块扑救场地。
但，是在红线外，这能通过审批？
最后，吐槽一下，设计师没有标出楼间距数字也就算了，连四面现状住宅的高度，也省略了。
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