“全球店王”南下，华南首个SKP落子广州马场地块

界面新闻记者 | 王妤涵
界面新闻编辑 | 李慎

在竞得广州马场“地王”项目不到一周后，越秀又迎来了好消息。

3月2日，越秀集团宣布与北京华联（SKP）正式签署合作协议，SKP华南首店正式落户广州珠江新城马场地块。

从越秀斥资236亿元、历经243轮竞价斩获马场地块，到双方闪电签约，前后不过短短6天。这样的速度，不仅彰显了双方合作的诚意，更让市场对这一高端商业项目的未来充满期待。

界面新闻从越秀集团处了解到，未来项目将采取“越秀开发+SKP运营”的模式，规划建设12.5万平方米的商业中心，引进全球高端时尚品牌，预计开业后，将是一个年销售额百亿级的商业地标。

“SKP落子广州马场，不仅是广州高端商业的一次关键‘补强’，更是一次具有战略意义的‘定盘’。”世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军向界面新闻分析道，“它的到来，将正式把广州拉入全国高端商业的‘核心对话圈’。”

顶奢入局

SKP此次选择的落脚点，是广州目前最具价值的城市核心资源之一。

马场地块位于广州市天河区黄埔大道以南，地处珠江新城、金融城、琶洲会展三大CBD组成的“黄金三角”几何中心,是珠江新城东区最后一块大规模未开发用地，被业内称为珠江新城CBD的最后一块“宝地”.

地块周边聚集着IFC、K11、天汇igc等高端商业体，消费氛围良好；3公里内覆盖省妇幼、中山三院、天河中学、暨南大学等优质公共服务资源。

马场地块规划效果图 图源：广州发布

这场备受关注的合作，并非一蹴而就。界面新闻了解到，越秀集团自2017年起就已为地块的盘活进行前期筹备。而SKP方面，早在2022年8月便与广州市政府签署了战略框架协议，2023年又与越秀集团签订了合作意向协议，并持续派驻团队进行深度策划和规划设计。

“此次签约不仅体现了SKP对广州发展前景的坚定看好、对马场地块价值的高度认可，更体现了对越秀城市综合运营能力的信赖。”一位内部人士向界面新闻表示。

而未来的马场地块，远不止一个SKP商场。据越秀方面透露，该地块预计将在今年3月底开工，在3-4年内将马场项目建设成为集公园、购物、酒店、办公、居住等功能于一体的国际一流宜居宜业城市综合体。

“我们需要跳出‘买买买’的单一视角来看待马场地块。”钟廉军评价道，“这种复合开发模式，是国际一流CBD走向成熟的标志。SKP的签约，标志着广州在建设国际消费中心城市、推动高质量发展的顶层设计上，正从蓝图加速变为现实。”

为何选择广州？

作为全球最具赚钱能力的奢侈品零售商之一，SKP已连续多年稳坐全国商场销售额的头把交椅。其最新财报显示，在截至2025年底的财年里，SKP集团整体营业额增长15%，其中北京SKP以约242亿元的销售额，继续在全球高端时尚百货中保持领先。

SKP旗下商场内部 图源：SKP集团官网

那么，一直“姗姗来迟”的SKP，为何将华南首站选在广州？答案藏在这座城市的实力与痛点之中。

广州作为大湾区核心引擎，常住人口近1900万，坐拥庞大的消费基本盘。更重要的是，它地处大湾区几何中心，1小时生活圈内覆盖深圳、珠海、佛山、东莞等万亿级城市，背后是超过8000万的高消费潜力人群，这是任何顶级商业品牌都无法忽视的战略腹地。

不过，虽被誉为“千年商都”、又以广交会和庞大的专业批发市场闻名、还是全球重要的商品流通枢纽，但近年来，广州的社会消费品零售总额排名却从2021年的全国第三，滑落至2024年的第五，被重庆和深圳超越。

更关键的差距还在奢侈品消费领域。根据多家机构数据显示，2023-2024年，广州奢侈品消费额约为159亿元，与深圳的137亿元均未进入全国前五，落后于北京、上海、三亚、成都、杭州。

“这与两座城市超万亿的社零总额形成鲜明对比，深刻揭示了广州商业‘商贸流通强，顶级奢侈消费弱’的结构性短板。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻指出。这一背景，恰恰为SKP这样的顶奢运营商提供了巨大的市场空间和精准切入的机会。

另外，一个值得关注的细节是，根据此前马场地块的出让条件，引入的高端百货运营商需在6年内累计实现不低于300亿元的销售额。

“考虑到华南地区奢侈品消费潜力巨大但分布较为分散的背景，假设广州SKP能达到北京SKP约50%-60%的销售水平，年均销售额可达120亿-150亿元。这意味着300亿的销售目标，对于SKP而言，是一个基于市场分析后相对稳健且完全可以达成的‘底线’。”李宇嘉分析道。

“不过，如果SKP300亿的目标实现了，那么其对商圈内的天环和太古汇商场也将造成分流。”

商业新格局

从广州当下的商业格局来看，天河路-珠江新城商圈虽已是年销售额突破2000亿元的世界级地标商圈，但放眼全国乃至全球，其奢侈品消费能级仍有巨大提升空间。

一个关键短板在于，珠江新城作为成熟中央商务区，商务气息浓郁，却始终缺乏一个能统领全局、定义城市高度的“重奢地标”。

而SKP的到来，可以将珠江新城升级为“世界级消费中心”，激活天河路、珠江新城、琶洲三大CBD的联动效应，形成“黄金三角”。

“从去年到今年，太古里亮相、万象城即将开业、SKP签约，这三个顶级项目的接连落地，对广州商业格局的冲击和重塑是系统性的。”钟廉军分析指出。

首先是商圈格局从“单极独大”向“三足鼎立”的转变。未来将形成“天河路（太古汇）-珠江新城（SKP）-白鹅潭（万象城、太古里）”三足鼎立的新格局，这让广州的商业版图变得更有韧性和层次感。

其次，是商业竞争的生态将从“错位共生”向“正面交锋”的升级。随着广州即将进入“四座顶奢商场并存”的时代，巨头之间的贴身肉搏，必然会导致顶级品牌资源和VIP客群的激烈争夺。

“但这对于广州这座城市，和消费者来说都是好事。”钟廉军表示，这意味着接下来的广州商业市场，无论是品牌迭代、首店经济还是场景创新，都将进入一个“加速度”状态。这种“多中心、多首店”的良性内卷，恰恰是广州商业活力真正被激发的信号。