马场路拍地火爆开局，展露广州新年地产投资增长“野心”

来源：21世纪经济报道

2月25日下午，当广东保利城市发展有限公司党委书记、董事长刘实在广州市高质量发展大会主会场发言提到马场路地块竞拍的消息时，他的发言开了两个先河：这是广州连续四年召开全市高质量发展大会以来，首次有开发商站上大会主会场发言，也是首次在会场出现卖地的消息。

在中央强调房地产市场见底企稳的背景下，去年上半年广州率先出现了久违的房地产开发投资增长4.1%的良好局面，不过受年底因素拖累，最终全年地产投资下降2.8%，未能将增长态势延续到全年。而在今年开年以来，马场路地块火爆开局加上让房企首次站上“新春第一会”舞台，广州释放了强烈的促进地产投资增长的政策信号，这一动作能否带来立竿见影的效果也将是今年广州楼市的一大看点。

去年地产投资先增后降亟须稳定预期

从去年一季度下降10.8%到上半年增长4.1%，去年广州房地产开发投资原本走出了一条高昂的反弹曲线，不过到了下半年有所回落，增速在前三季度降至增长2.4%，到了年底进一步变成下降2.8%。

不过，相比去年全国和全省房地产开发投资双位数下降，广州下降2.8%的表现依然相对稳健，只不过尚未能完全发挥对全年全市经济增长的支持作用，这一点也是今年以来广州频频释放强烈信号促进地产投资增长的原因之一。

回望去年广州楼市的整体表现，楼市销售企稳、土地供应缩量也成市场需求和供应两端最大的特点。

市住建局公布的官方数据显示，2025年全市一二手住宅成交面积合计超过1700万㎡，总成交量连续3年保持稳定，二手住宅成交量占住宅市场成交总量接近6成，同比有所提高，改善性需求稳中有升，市场供应量同比增长，全年一手住宅预售面积约600万㎡、同比增长3.8%。

而从市场第三方机构公布的市场监测成交数据看，2025年广州楼市呈现整体筑底与局部火热共存的局面。全年广州一手住宅成交面积与均价同比分别下滑11%和4%，中心城区（天河、海珠、荔湾）成交占比提升，部分拥有稀缺资源（如江景、核心地段）的改善型项目去库存速度远高于市场平均水平，位于天河珠江新城和金融城核心区域的面粉厂地块成为全国少见的百亿级销售楼盘。但与此同时，远郊一些项目以及市中心一些产品没有吸引力的项目销售去库存面临挑战。

在中央支持使用城中村改造专项借款购买存量商品房、房票安置等政策的利好下，通过城中村改造实现房地产市场去库存也是去年广州楼市销售端的亮点。市住建局公布的官方统计显示，2024年以来，全市有19个城中村改造项目开展购买存量商品房用作安置房或使用房票安置工作，累计购买存量房约1.4万套，购买总价223亿元，面积超150万平方米。

而从土地供应端看，市场第三方机构克而瑞统计显示，2025年广州涉宅用地供应57宗、供应总建面383.55万平方米，成交48宗、成交总建面309.14万平方米、成交金额506.61亿元，总规模相比起去年有所下降，整体呈现成交额走低、土地市场“控增量、盘存量”的主基调，这也是去年全市房地产开发投资在年底未能实现正增长的主要因素之一。

此外，去年成交的48宗地块之中，有约半数的地块为底价成交，而溢价成交的地块溢价率普遍在20%左右，多数地块的楼面价对比周边也有所下降，这也说明目前土地市场的态度仍然偏向审慎，市场热度仍有待政策强化预期，这也成为今年广州在距离收储仅两个月时间就立即挂牌出让马场路地块的背景。

马场路地块有望成核心区域楼价稳定标杆

马场路地块实景图

从政策信号看，马场路地块作为今年“开年第一拍”显示了广州强力引导市场预期的心态。

除了在“十五五”开局之年打造土拍开门红的特殊意义之外，去年一季度广州房地产投资下降10.8%也在客观上形成了低基数效应，把核心靓地放在此时出让也能显著提高一季度全市地产投资的增速，为一季度全市整体经济增速提供更好的助力。

特别是在竞拍环节，广州城投、广州建筑和广州地铁等主营业务并非房地产行业的市级国企也充分参与，显示广州各方对本次卖地活动的全力以赴。最终竞拍过程长达9个小时，历经超过240轮出价，围观人数已经超过10万+等细节也显示了社会各界的高度关注，越秀地产最终以超过236亿、位列广州土拍史上第二高的总价胜出，成交‌楼面地价约8.5万元/平方米也打破此前琶洲西区一宗住宅用地创下的7.57万元/平方米历史纪录，整个拍地过程一举成为今年广州楼市的标志性事件，极大的调动了市场情绪。

对于马场路地块后续对全市房地产市场的积极意义，目前各方普遍认为它不仅有望让广州在面粉厂地块之后再度诞生百亿级楼盘，更有机会树立全市豪宅项目的新标杆，稳定核心区域的价格体系。

公开资料显示，马场项目全部地块的总建筑面积大约为73万平方米，其中住宅部分只有22万平方米，约占三成；其余七成都将用于顶奢商场、五星级酒店、总部办公区、九年制学校、公园绿地等，据市场人士测算称，若按照套均面积300平方米计算，该项目的住宅总货量约730套，总货值有望接近300亿元。

“马场一期地块作为珠江新城范围内唯一留存的大规模未开发用地，具有不可复制的资源禀赋。”市场机构克而瑞在研究报告中预计，该项目有望在2026年至2027年成为广州楼市的现象级作品。

在马场路地块火爆开局之后，该项目的关键配套也迅速落地兑现，展示了超强的行动力。

卖地结束仅6天后，越秀集团便在北京与北京华联（SKP运营方）正式签署战略合作协议，宣布SKP华南首店正式落户该地块。广州市委书记冯忠华、市长孙志洋会见北京华联董事长吉小安并见证签约。

根据协议，越秀集团与北京华联在马场地块合作建设广州SKP项目，采取“越秀开发+SKP运营”模式，规划建设12.5万平方米的商业中心，引进全球高端时尚品牌，预计开业后将成为年销售额百亿级的大湾区消费新地标。SKP项目落户后，广州将拥有太古汇、天环广场、K11、太古里、万象城、SKP等高端商业综合体，全球消费影响力和竞争力持续提升。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，马场地块是珠江新城最后的宝地，地块的总体定位是珠江新城南部的功能延伸区与世界级商圈核心节点，旨在解决珠江新城“有商务无生活、有高楼无绿地”的功能短板。这意味着地块的住宅部分将向高端化发展，成为华南真正高品质居住区、高净值人群集聚区，未来不管是项目定位、客户来源，建筑和设计等，都需要与周边在售的项目进行差异化竞争，这样才能对得起地块的定位，引领整个核心区域的住宅定价体系。