租赁土地房屋拆迁归属争议，房地产律师助被告守住拆迁利益

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告陈秀敏与周明远（被继承人）于2009年登记结婚，二人婚前自2001年起同居。周明远与前妻之子周浩宇（第三人），周明远的母亲吴桂兰（第三人），周明远于2020年去世。

周明远系乙公司法定代表人（持股80%），该公司于2008年与丙村委会（化名）、丙村经济合作社签订《土地租赁协议》，承租11亩土地，租期至2016年6月30日，协议约定租赁期满后，地上物由乙方（乙公司）处置，逾期未处置则无偿归甲方（村委会）所有。

陈秀敏主张，2006年至2007年，其与周明远共同出资购买一号房屋（共计59间），并于2006年至2010年翻修、扩建该房屋，全部用于乙公司生产经营。2016年乙公司租赁期满后，未续租亦未处置地上物，由甲公司（原周明远持股0.9%，后转让给周浩宇）与村委会续签《土地租赁协议》，承租10.46亩土地（与原租赁地块部分重合），甲公司对一号房屋进行装修、加固及增建。

2021年，一号房屋被纳入腾退拆迁范围，甲公司与村委会签订补偿协议，获得拆迁补偿款300余万元（含房屋重置成新价、装修附属物补偿等），并已全额领取。陈秀敏得知后，认为一号房屋系其与周明远共同出资购买、翻建，拆迁利益应归二人所有，甲公司领取补偿款构成不当得利，遂起诉甲公司，请求判决拆迁利益归其与周明远所有，并要求甲公司支付资金占用费，案件诉讼费由甲公司承担。

被告甲公司委托律师答辩称，不同意原告诉求：一是原告主体不适格，其既非土地租赁合同主体，也非甲公司股东，无权主张拆迁利益；二是甲公司系合法承租主体，一号房屋在乙公司租赁期满未处置后归村委会所有，甲公司续租后对房屋进行修缮增建，系房屋合法所有权人，有权获得拆迁补偿；三是原告无证据证明其与周明远共同出资购买、翻建房屋，应承担举证不能的后果；四是甲公司获得补偿款系依据合法租赁合同，不构成不当得利。第三人周浩宇答辩意见与甲公司一致，第三人吴桂兰未出庭。

裁判结果

驳回原告陈秀敏的全部诉讼请求。

该判决核心意义在于：明确租赁土地上的地上物，租赁期满后未按约定处置的，无偿归出租方所有；后续合法承租人对地上物进行修缮、增建的，有权获得拆迁补偿；原告无证据证明其对房屋享有权益的，应承担举证不能后果；企业合法承租获得的拆迁补偿，不构成不当得利，充分体现专业律师精准抗辩、厘清权属关系的优势，为企业应对租赁房屋拆迁利益争夺纠纷提供典型参考。

法院说理

法院认为，本案核心争议焦点为：一号房屋拆迁利益的归属、甲公司获得补偿款是否构成不当得利、原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，地上物的归属认定。乙公司与村委会签订的租赁合同明确约定，租赁期满后地上物由乙方处置，逾期未处置则无偿归甲方所有。乙公司租赁期满后，未续租亦未处置一号房屋，应视为放弃地上物处置权，一号房屋无偿归村委会所有。甲公司与村委会签订的新租赁合同合法有效，系案涉土地合法承租主体，且对一号房屋进行了修缮、增建，依法享有地上物的相关权益。

第二，不当得利的否定。根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条规定，不当得利是指得利人无法律根据取得不当利益。甲公司基于合法有效的租赁合同，与村委会签订补偿协议并获得拆迁补偿款，具有明确的法律依据，不构成不当得利。

第三，原告的举证责任。根据“谁主张，谁举证”原则，原告主张其与周明远共同出资购买、翻建一号房屋，应提交相应证据佐证。但原告未提交房屋买卖记录、出资凭证等有效证据，无法证明其对一号房屋享有所有权或共有权，亦无法证明拆迁利益归其所有，应承担举证不能的不利后果。

第四，原告主体资格与诉求的驳回。原告既非土地租赁合同的签订主体，也非甲公司股东，其主张拆迁利益归属无法律依据；其要求甲公司支付资金占用费的诉求，基于拆迁利益归属的主张成立，现该主张无事实和法律依据，故对其全部诉讼请求均不予支持。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“租赁土地房屋拆迁利益归属”这一高频企业纠纷场景，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为企业应对此类拆迁利益争夺纠纷提供参考。

精准锁定“合同相对性+地上物归属”核心抗辩点，筑牢胜诉基础。本案胜诉的关键是厘清租赁合同约定与地上物归属的法律关系，我们重点举证：一是乙公司租赁期满未处置地上物，按约定地上物归村委会所有，原告对房屋无权益；二是甲公司系合法续租主体，对房屋进行修缮增建，有权获得拆迁补偿；三是原告非合同主体，无权主张合同项下的拆迁利益。专业房产律师可精准把握租赁协议条款的法律适用，帮企业锁定核心抗辩依据。

否定不当得利主张，破解核心维权障碍。原告以“不当得利”为由主张返还拆迁款，我们重点论证甲公司获得补偿的合法性——基于合法租赁合同，有明确法律依据，完全不符合不当得利的构成要件，成功驳斥原告诉求核心。这也是此类案件的常见维权重点，房地产律师可帮助企业精准区分合法收益与不当得利，规避维权风险。

聚焦举证责任分配，凸显原告举证不能的不利后果。针对原告“共同出资购买、翻建房屋”的主张，我们重点质证其证据瑕疵，指出其未提交买卖记录、出资凭证等有效证据，无法证明其权益，同时提交甲公司的租赁合同、修缮增建支出凭证等证据，形成完整证据链，最终让法院采信我方主张。提示企业，面临此类纠纷时，应留存租赁合同、房屋修缮增建凭证、补偿协议等核心证据，委托律师审核证据效力，占据维权主动。

厘清公司财产与个人财产边界，规避权属纠纷。本案中，原告混淆“个人出资”与“公司资产”的边界，主张个人对公司使用的房屋享有权益。我们重点明确，即使房屋最初由个人出资，用于公司经营且未登记在个人名下，结合租赁协议主体为公司，应认定为公司使用的资产，且租赁期满后权益已归村委会，原告无权主张。

核心风险提示与维权建议。企业面临租赁土地房屋拆迁时，需重点防范三大风险：一是租赁合同未明确租赁期满后地上物的处置方式，导致权属争议；二是未留存房屋修缮、增建的相关凭证，无法证明自身对地上物的贡献；三是面对他人主张拆迁利益时，未及时委托律师介入，错失抗辩时机。建议：1. 签订土地租赁合同时，明确约定地上物的处置、拆迁补偿的归属等核心条款；2. 对租赁土地上的房屋进行修缮、增建时，留存支出凭证、施工记录等证据；3. 遭遇拆迁利益争夺纠纷时，立即委托律师介入，梳理法律关系、固定核心证据、制定精准抗辩策略，最大化守住合法权益。

最后，若您的企业正面临租赁土地房屋拆迁、地上物归属争议、拆迁利益争夺、等问题，切勿盲目应诉。专业的房地产律师可协助您梳理合同条款、固定核心证据、厘清权属关系、制定抗辩策略，帮您守住企业合法拆迁利益。本律师团队专注于房产纠纷、拆迁补偿纠纷多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理参与诉讼、协商调解，助力化解纠纷、胜诉维权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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