外资抢发！中国首单纯市场化高端公寓持有型ABS

快讯背景：3月4日，上海证券交易所信息显示，“中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划”正式获受理。该项目拟发行规模为8.24亿元，计划管理人为中国国际金融股份有限公司。

简单来说，这是一个资产证券化的过程。博枫将其在上海持有的“博邻blinq”高端服务式公寓打包成一个金融产品，通过在交易所挂牌，将未来稳定的租金收益权转化为当下的现金。

底层资产为博枫在上海静安、杨浦等核心区域持有的长租公寓，主要面向高收入租客群体，出租率和现金流都较为稳定。

博枫是全球最大的另类资产管理公司之一，管理资产规模约万亿元级别，此次成功受理也显示出外资机构对中国长租公寓市场及资产证券化渠道的持续看好。

底层资产详情

项目名称：中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划

拟发行金额：8.24 亿元

计划管理人：中金公司

原始权益人：China Multifamily I/II/III Holdings、China Multifamily Highland Holdings、上海博胤安厦商业管理有限公司

底层资产提供方：博枫资产管理旗下 “博邻 blinq” 品牌

资产区位：上海核心城区，覆盖内环、中环核心板块

资产构成：由五角场博邻行政公寓、静安博邻行政公寓及上海核心城区其他项目组成的中高端服务式公寓矩阵，总套数超1100套，其中五角场项目约 560 套、静安项目约 278 套、其他入池项目 300-400 套

资产定位：中高端服务式公寓，聚焦企业高管、商务人士、外籍人士及商公务家庭客群，其中静安项目为高端服务式公寓，租金水平高于区域平均水平

户型配置：以 47-100㎡的单间、一居室及两居室为主

配套设施：配备 24 小时前台、健身房、会议室、屋顶花园等全维配套，提供每周客房保洁、智能门禁等专属服务

租客画像：核心客群为 25-45 岁的企业高管、专业人士及外籍人士，企业客户签约占比超 30%，租约期限多为 1-3 年

运营数据：五角场项目2023年开业，首年出租率突破 80%；静安项目2024 年3月开业，截至2025年底出租率攀升至90%以上，整体出租率稳居行业高位；租户满意度超 95%，续租率保持在 80% 以上

项目特色：外资资管巨头首次以底层资产方身份入局国内长租公寓资产证券化，实现全球长租公寓运营经验与国内资本市场的首次深度对接；底层资产为上海内环、中环核心城区成熟运营的中高端服务式公寓，兼具区位稀缺性与运营稳定性，是市场化长租公寓资产证券化的标杆样本；实现 “外资核心资产 + 国内头部券商管理” 的全新合作模式，为后续长租公寓资产证券化构建了可参考的运作框架。

Chronicle

项目时间轴

2023年，博邻blinq首个项目五角场博邻行政公寓正式开业，成为品牌布局中国市场的起点，开业当年实现80%以上出租率；2024年3月，静安博邻行政公寓开业，落子上海内环核心商圈，进一步完善博邻 blinq在上海的核心城区布局；2025年底，静安博邻行政公寓出租率提升至90%以上，博邻blinq上海核心城区资产矩阵形成稳定的现金流与运营表现；2026年2月24日，中金 - 博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划正式获上交所受理。

comment

结构特性

该证券化过程，呈现出“外资核心资产+头部券商管理+成熟运营数据”的鲜明特征，是外资资管机构与国内金融市场结合的典型案例，其交易结构与资产选择为后续长租公寓资产证券化提供了重要参考。

Unique insight

URI独家观点

中金和博邻合作不只是一个项目的创新，更是长租公寓行业和不动产证券化发展到新阶段的必然结果。现在国内租房市场正往“品质好、能做金融操作”的方向转，这个首单项目，既证明了中高端长租公寓的金融价值，也给行业指了方向，加上外资进来，还能带动行业运营和金融化水平提升。

一、各方的核心想法

（一）中金+博枫（博邻背后的资方）：互相配合，探索适合国内的玩法

博枫是全球大资管公司，在全球有很多长租公寓，运营和做证券化很有经验。这次把上海核心区的优质博邻公寓做证券化，一是能收回资金，再投更多公寓，形成“投钱-运营-变现-再投钱”的循环；二是把海外经验带到国内，提升自己在国内的名气。

中金作为头部券商，牵头做这个项目，是在不动产证券化领域的新突破。之前主要做保障房的REITs，这次率先做市场化中高端长租公寓的，丰富了自己的业务，也帮外资资产对接了国内资本市场，巩固了自己的领先地位。

（二）市场层面：填补空白，完善玩法

过去国内租房类ABS，市场化高端长租公寓赛道几乎一片空白。此次首单成功落地，正式填补了这一市场空白，标志着不动产相关产品不仅可覆盖传统领域，也能深度服务市场化高端长租公寓，进一步完善了产品体系与品类结构。以上海核心区优质公寓为标杆的模式，也为全国其他城市高品质长租资产提供了可复制、可推广的实践范本。

二、对行业的价值：中高端长租公寓能变现，行业要往“精”里做

一直以来，长租公寓行业的难题是“投钱多、赚钱慢、钱收不回来”，尤其是中高端的，前期投入大、运营周期长，资金压力大。URI认为这次首单获批，说明只要公寓在核心位置、运营得好、现金流稳定，就能通过证券化变现。

这会让行业有两个大变化：一是不再盲目扩张规模，而是重点做核心城市、核心区域的优质公寓，好好运营（只有运营好，才能变现）；二是多了一条融资渠道，除了自己投钱、银行贷款，还能通过证券化融资，缓解资金压力，形成“运营-变现-再投钱”的良性循环。

三、政策支持：大环境允许，有政策窗口

这个项目能成，离不开国家政策支持。最近几年，国家鼓励盘活存量资产，让不动产证券化的覆盖范围越来越广（从基础设施、保障房，到商业地产），给市场化长租公寓证券化创造了好环境。另外，上海作为金融创新前沿，也支持租房市场和金融结合，这也是项目能落地的重要原因。

四、行业挑战：不是所有公寓都能这么做

虽然这个首单意义重大，但不是所有长租公寓都能做证券化，URI认为短期内没法大规模复制，主要有三个问题：

1. 资产门槛高：这次是上海核心区的优质公寓，位置好、运营成熟、现金流稳；而国内大部分长租公寓，要么不在核心区，要么运营得不好，达不到要求。

2. 运营要求严：证券化对公寓的出租率、续租率、现金流稳定性要求很高，但国内长租公寓运营水平不一样，很多企业做不到精细化运营，没法保证稳定收益。

3. 中外差距大：这次是外资主导，有全球经验和资金支持；而国内本土公寓企业，在资产布局、运营能力、对接金融资源上，和外资差距大，短期内做不到。

五、未来趋势：证券化会更细分、更专业

结合这个首单和行业现状，未来长租公寓证券化会往“分层化、专业化”发展：

1. 分层化：一边是保障房REITs，靠政策支持，大规模发行；另一边是市场化中高端公寓，聚焦核心城市核心区域，先做ABS，慢慢往公募REITs发展，补充市场。

2. 专业化：重点看“运营能力”和“资产筛选”。能做好运营、有稳定现金流的机构，会成为核心参与者；资产筛选也会更严，核心位置、高净值租客、稳定运营数据，才是能证券化的好资产。

另外，外资进来会带动行业国际化，把海外的运营、证券化经验带到国内，提升国内企业的水平，也会吸引更多外资进来，给行业注入活力。

总的来说，这个首单是长租公寓行业证券化的重要里程碑，给行业高质量发展打开了新空间。未来，随着行业运营变好、市场完善，市场化长租公寓证券化会有更多突破，租房市场也会更成熟、更多元。

信息来源：公开信息 URI独家整理

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒