年净利翻倍，100%满租：香港“学生公寓第一股”赴美IPO，揭秘百亿金矿

管理143间学生公寓，常年出租率100%，年净利润21万美元，一家深耕香港学生公寓的公司正在敲响美国纳斯达克的大门。

2026年2月18日，香港学生住宿及教育咨询转介服务商汇生活文化科技有限公司Student Living EduVation (以下简称：汇生活)正式公布赴美 IPO 发行条款，距其 2025 年 12 月提交招股书后再进一步，冲刺纳斯达克上市进入倒计时。

根据早前披露，公司计划以每股 4 美元的价格发行 380 万股普通股，募集资金 1500 万美元，股票代码定为 「SDLV」。

解密汇生活

汇生活总部位于香港，是一家专注于提供学生住宿、物业管理，和教育咨询推荐服务。该公司目前在香港管理5家宿舍，服务对象主要来自中国内地。

做香港的“包租公””，服务内地赴港深造的学子。汇生活并不是一家传统的房地产开发商，而是一家典型的轻资产运营服务商。

汇生活核心业务通过旗下全资香港子公司“Student Living (Hong Kong) Culture Technology Limited” 开展，实际经营地位于香港，是香港本土以 “Student Living” 为品牌的服务商，聚焦两大核心业务：

一是学生住宿服务：并非简单提供住宿空间，而是致力于将学生宿舍升级为“学习、协作与自我探索的孵化平台”，注重居住场景的功能性与成长性，为学生打造兼具居住、交流与发展的环境；

二是教育咨询转介服务：同步提供教育顾问相关的转介支持，形成“住宿 + 教育服务” 的协同模式。

简单说，就是既给学生提供靠近香港高校的宿舍，又通过合作方推荐教育相关咨询服务，形成业务联动。

对学生和家长来说，最吸引人的亮点有两个：一是宿舍位置好，都在高校附近，不用花太多时间通勤；二是服务贴心，24 小时有管家、安保巡逻，还有日常保洁和应急响应，解决了家长对孩子在外安全的顾虑。

与香港分散的私人租房模式不同，汇生活通过整栋承租物业并实行统一管理，配备共享设施、组织社群活动，为学生营造更强的居住归属感。

财务数据公开

汇生活以"学寓"品牌运营学生住宿及物业管理服务，同时提供教育顾问转介服务。其在香港管理五个宿舍地点，总面积超过26,500平方英尺，每年服务约400名个人客户，其中95%来自中国内地。

汇生活的公寓保持100%入住率，选址均靠近主要大学，共提供143间房间(多为单人间)，客户平均租期为一年。

招股书显示，2024-2025财年(截至3月31日)，汇生活营收分别为79万美元、247万美元，同比增长超2倍；相应的净利润分别为-11万美元、75万美元，实现扭亏为盈。

根据招股书最新更新数据，在截至 2025 年 9 月 30 日的 12 个月内，公司实现营收300 万美元；其中2025上半财年（4-9 月）营收达139.7万美元，同比增长 76%，净利润 20.77 万美元，同比增长 135%，增长势头持续加速。

从收入结构看，学生住宿服务贡献约 60%，仍是稳定现金牛；教育咨询转介服务快速攀升至 29%，成为增长新引擎；物业管理服务占比 11%，尚处起步阶段。

能实现盈利，核心原因在于其客户 95% 都来自内地，而近几年内地学生赴港留学的需求一直在涨，直接带动了住宿订单。

香港学生住宿赛道前景如何

汇生活此时赴美IPO，正值香港学生公寓市场迎来历史性拐点。在“留学香港”品牌的政策东风与供需严重错配的市场背景下，这一曾经边缘的细分赛道已成为全球资本竞逐的“香饽饽”。

香港特区政府正全力将香港打造为“专上教育枢纽”。自2024/25学年起，香港八所资助大学录取非本地学生的限额已由原来的20%分步提升至40%，2025年9月更是进一步增至50%。

政策端的持续放开，直接打通了需求的“任督二脉”。

为配合这一战略，港府在供给端也频频出招：

“城中学舍”计划——2025年7月推出，通过放宽规划及建筑物管制，极大简化了将酒店、商厦改建为学生公寓的流程，激发了市场存量改造的活力。截至2026年1月，该计划已收到24宗申请，涉及约5000个宿位。

首次卖地建宿舍——2026年1月，香港政府首次邀请市场就三幅分别位于启德、沙田小沥源及东涌东的商业用地提交意向书，用以发展学生宿舍，预计可提供约4500个宿位 。

尽管政策大力推动，但与学生人数的爆发式增长相比，宿舍供应在短期内仍难以跟上。

据测算，2026年香港非本地学生数量预计将超过8万人。随着非本地生限额翻倍，到2028年，学生住宿总需求预计将飙升至17.5万个床位。

而供给端严重不足，目前香港仅能提供约5.5万个床位 。即使计入“城中学舍”计划及新建项目，预计到2028年，市场仍面临超过12万个床位的巨大缺口 。

此外，香港八大院校的学生与宿位比例长期紧张，多数高校仅能保证新生首年或前两年的宿位，超七成本科生及绝大多数硕士生需自行解决住宿 。

这意味着，像汇生活这样提供机构化、专业化服务的学生公寓运营商，面对的是一个供不应求的卖方市场，这也是其能常年保持100%出租率的底层逻辑。

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