到处都是“旺铺转让”，社区餐饮的烟火气没了？

总第4520期

作者 |餐饮老板内参 内参君

◎摄图：内参君◎摄图：内参君◎摄图：内参君

从沿街底商到步行街

商铺出现大量闲置

2月初，上海市人大代表郑凯捷提到，“上海很多社区周边的小店和沿街商铺大量空置和撤出，以前可能半年到一年还有人接盘，现在有些店铺长达四五年的空置。

她也坦言，“沿街小店带动随机性消费的热情，成都、长沙等中西部城市市集充满了人间烟火气，而上海就像是盆景和盆栽，上海行业业态需要更多包容性。”

几乎同期，据公开报道，广州有大量的社区底商、步行街关停倒闭，这个现象一直有，这次倒闭潮集中出现在老城区、近郊区的底商，以及旧形式的地下商场、综合体的金街中。

一边是房东宁可空着，也要涨租金；令一边是经营者不堪重负，认输退场。

以广州龙洞“奶茶一条街”为例，这条约30米长的街道曾聚集着10余家知名茶饮品牌，一点点、茶百道、古茗等悉数在列，这条街也常常被调侃“这条街是渴死过人吗”。

大概从2025年下半年开始，这条街陆续出现关店现象。网络上流传着各种解释：到处修路影响客流、商铺涨租逼走商户、地摊经济分流客源，“地摊多了，到处都是夜市，龙洞本就是小吃摊多吸引人的，现在房租那么高，还不如摆地摊呢。”一位网友坦言。

其实这种景象在一二线城市已成常态。以内参君居住的顺义某小区为例，这个有近8年历史的新小区，底商门店虽多，但绝大部分长期空置，近三年始终挂着“招租”的信息。

就在春节前，开了两年的绝味鸭脖关了，里面堆放物品成了库房，洗衣店关了正在转租中，一家店铺3年换了3家招牌。生意不断的，除了肯德基、必胜客、蜜雪冰城，还有一家是在角落里卖手抓饼的老两口，过年间还有人在群里找手抓饼吃，而旁边的蜜雪冰城春节期间直接放假了。

另据郑州本地的一位烧烤品牌老板说，“社区这边满大街的空房，越空越多，尤其是以餐饮居多，主要是人们不愿意出来消费了，客流少了，反倒是社区生鲜生活超市的生意非常好。”

烟火气为何这么难？

社区餐饮的烟火气消散，并非单一原因造成。而是房租、消费模式、客群特性等多重因素交织在一起的结果。

商铺租金居高不下，是经营者的首要难题。内参君所住小区底商的一家洗衣店关闭，朋友圈里看到老板发布铺位转租，租金从最初4万/月，没过一周直接砍掉一半，即便如此至今仍无人接手。

小区门口有一家烧烤店，门店玻璃上一直贴着一张招聘早餐档口的招租信息，想把白天的时段租给卖早餐的商户以弥补成本，但快一年过去了，依然没有租出去。烧烤店的生意有季节性和时段性，生意集中在夏季和晚上晚餐，内参君观察到，前两年这家店将早餐空白时段租给了卖包子早餐的大叔，下午时分门店前分给了一位摆摊卖卤味的大哥，这些都是在帮门店分摊房租成本。

消费线上化，持续冲击堂食生意。随着电商、外卖、即时零售等线上业态渗透日常生活，在逐渐改变人们的消费习惯。《中国餐饮业年度报告》数据显示，中国外卖市场规模预计突破1.4万亿元，同比增速超10%，占餐饮行业总收入24%左右，成为行业重要的增长极。

不过，2月27日，市场监管总局宣布《网络餐饮服务经营者落实食品安全主体责任监督管理规定》将于6月1日起施行，要求所有网络餐饮服务提供者必须拥有真实、合规的实体经营门店，且经营项目、地址须与食品经营许可证一致；专营外卖、不设堂食的商家须在店铺主页显著位置标注“无堂食”，平台须在商家列表页同步展示该标识。

这项外卖新规一方面旨在加强外卖经营监管、清除“幽灵店”，另一方面，短期内也可能让部分合规成本较低的纯外卖商家面临挑战。

社区客群既集中又分散，与餐饮业态严重错配。社区人流量集中但流动性也大，尤其是具备消费力的年轻群体基本早出晚归，白天社区里多是老年人和儿童。

年轻客群对早餐便捷餐食需求大，这也导致社区餐饮店空闲时间高达80%-90%；而老年人消费力低，仅青睐高性价比快餐，多数餐饮品类无法适配。

从餐饮业态来看，早餐需求存在，但大部分时候以方便获取的手抓饼、卷饼、包子等即食类为主，正餐需求相对分散，这也解释了为什么卖手抓饼的老两口能坚持下来。

各种现实，实则在减少人们的投资开店信心，“现在开店，租金高、客流少、回本慢，谁还敢轻易进场。”一个餐饮老板说到，他也直言“普通人做不了餐饮”。

摄图：内参君

谁来拯救“旺铺”？

三年口罩时期，社区餐饮凭借“家门口的刚需”优势一度爆红，瞬间也吸引了不少头部餐饮品牌争相布局，零售商超纷纷开辟新区域引入自选大食堂，试图以餐饮聚流，激活社区消费生态。

瞄准社区老年人的社区食堂模式，曾被视为加码社区经济的强力手段。盒马、永辉、物美等零售巨头均曾试水自选食堂模式，打通社区民生消费的最后一公里，如今这些尝试大多没了声量。

比如说曾计划在2024年底开出20家门店的物美大食堂，2025年开始没有再提及有关“物美大食堂”作为独立餐饮业态的扩张数据，大众点评显示，目前北京尚存2家物美大食堂。

2025年，物美加速“胖改”，此前物美超市黄村店将原有“物美大食堂”退出，取而代之的是全新打造的“吃吧”堂食区，并自主引入乡村基、茉莉奶白、农小锅等餐饮连锁品牌。

社区餐饮的爆发，除了满足居民日常就餐的刚需，另一重要因素则是银发经济市场的扩容。

2月24日，国务院召开新春首次常务会议，重点研究推进银发经济和养老服务发展有关工作。预测数据显示，到2035年，我国银发经济市场规模将达到30万亿元，占GDP比重升至10%左右。

去年第11届中国餐饮创新大会上，消费投资人、商业研究者黄海也指出，银发经济将成为主流，他将出生于1962-1976年之间的3.5亿人群称为“活力银发族”。“他们大多有房无贷，退休金稳定，颇具消费潜力。”黄海分享到。

同样，在市场趋势的驱动下，餐饮品牌面向社区和银发市场的布局更为多元。

星巴克、海底捞等头部继续深耕社区，优化门店业态与产品结构以适配社区客群需求。

同时，市场上也涌现出一批新餐饮业态，例如长沙东茅街茶馆，据说是被本地大爷大妈带火的，门店日均1.5万人次，银发族占比超40%，老人平均停留6-8小时。

在黄海看来，这个茶馆并非传统餐饮模式，而是以茶饮、社交、休闲为核心，契合“活力银发族”的消费与社交逻辑，被认为有潜力成为“银发星巴克”。

社区餐饮走向何方？

即便如此，社区餐饮做起来不易，尤其是非黄金位置的小区底商位置，餐饮经营难度更大。

一方面，社区底商需要更丰富的业态，覆盖基础民生类‌、餐饮美食类、品质生活和服务类等。餐饮需要的是客流和复购，当其他业态没有丰富起来，意味着高粘度的客群在消失。

另一方面，目前社区餐饮的业态布局呈现出三大特征（一线城市为例）。

其一，是政策导向型业态集中，以各类社区食堂最典型。这些主要是由国家帮扶支持或实力强大的头部企业主导运营，大多面向社区老年群体推出平价餐食，例如海淀食堂，是由北京市海淀区民政局主导推出的助餐服务品牌，不完全统计，目前北京已落地营业超40家。

其二，是选址高度扎堆商超周边，多数社区餐饮品牌倾向于依附商超的流量布局。

其三，是头部企业跨界布局加速，京东、锅圈等非传统餐饮企业纷纷切入社区场景。

京东依托外卖平台优势，整合社区餐饮资源做即时配送，试图打通社区餐饮的线上消费链路，据悉，旗下七鲜小厨今年底将覆盖全国所有一二线城市。锅圈则凭借多年社区门店的根基，借力AI炒菜机等智能化设备降低人力成本，推出堂食+自提+零售的复合模式，深入下沉社区市场。

如此来看，空置率极高的社区底商，现实就是如此。这个被视为餐饮赛道的潜力区域，早已不是随便开店就能盈利的“旺铺”。