借名买房抗辩阻撤销，借名买房律师帮债权人破解恶意避债

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告陈景明系债权人，被告林博文系债务人，第三人林建军系林博文之父。林博文曾担任甲公司法定代表人，陈景明曾担任甲公司某分公司负责人，双方存在多笔借贷往来。

2012年至2014年期间，林博文先后向陈景明借款共计340万元，出具多张借条，双方约定相应利息；同时，甲公司曾向陈景明借款50万元，林博文为该笔借款承担连带保证责任。上述借款期限届满后，林博文未按约定偿还借款，陈景明多次催要无果。

2019年9月，陈景明就上述借贷纠纷诉至法院，法院立案受理后，先后作出A号、B号民事判决，判令林博文偿还陈景明借款本金340万元及相应利息，甲公司对其中部分债务承担连带清偿责任。林博文不服提起上诉，二审法院作出C号、D号民事判决，驳回上诉、维持原判。后陈景明申请强制执行，但法院以林博文暂无财产可供执行为由，终结执行程序。林博文曾就部分判决申请再审，再审法院作出E号民事裁定书，驳回其再审申请，陈景明对林博文的债权已被生效法律文书确认。

另查，一号房屋原登记在林博文名下，系单位福利房（集资合作建房），建筑面积154.85平方米。2019年6月17日，林博文与父亲林建军签订《房屋买卖契约》，约定林博文将一号房屋以100元的价格转让给林建军，3日后该房屋正式登记至林建军名下，共有情况为单独所有。

陈景明在借贷纠纷审理及执行过程中，查询房产信息时发现上述房屋转让事宜，于2019年10月14日调取到房屋产权转移相关材料，认为林博文以明显不合理低价转让房屋，与林建军恶意串通规避债务，损害其合法债权，遂诉至法院，提出两项诉讼请求：1. 撤销林博文将一号房屋转让给林建军的行为，并责令林建军将房屋恢复登记至林博文名下；2. 诉讼费由林博文承担。

庭审中，林博文辩称：1. 本案应移送不动产所在地法院管辖；2. 陈景明行使撤销权已超过1年除斥期间，其在2019年6月即知晓房屋转让事宜；3. 一号房屋系林建军借其名义购买，林建军系实际所有权人，转让行为仅是将房屋恢复登记至实际权利人名下，并非恶意避债；4. 双方借贷纠纷曾进入再审程序，债权尚未最终确定，转让房屋无恶意。林建军的陈述意见与林博文一致。

为证明借名买房事实，林博文、林建军提交物业公司及房屋原所属单位出具的证明，主张一号房屋自1999年起由林建军居住使用，相关水电、物业费均由林建军缴纳，且林博文购买房屋时正在读本科，无购房能力；同时主张一号房屋系单位福利房，仅林建军具备购房资格。陈景明对上述证明真实性不予认可，认为林建军未提交出资凭证，无法证明借名买房关系，且房屋产权登记具有公示效力，林博文的转让行为明显系恶意避债。

另查明，林博文、林建军未提交证据证明陈景明在2019年6月知晓房屋转让事宜；双方均认可借贷纠纷立案时间为2019年9月，早于房屋转让时间3个月；林建军认可其知晓林博文与陈景明存在债权债务关系，林博文亦认可其无其他可供执行的财产。

裁判结果

一、撤销被告林博文将一号房屋转让给第三人林建军的行为；

二、第三人林建军于本判决生效之日起十五日内，将现登记于其名下的一号房屋恢复登记至被告林博文名下。

该判决生效后，陈景明的合法债权实现障碍被清除，一号房屋恢复至债务人名下，可作为执行财产用于清偿债务；林博文恶意转移财产、规避债务的行为被认定无效，林建军的借名买房抗辩未被支持，需配合办理房屋恢复登记手续。

法院说理

法院认为，本案的核心争议焦点为：1. 陈景明对林博文是否享有有效到期债权；2. 陈景明行使债权人撤销权是否成立；3. 陈景明行使撤销权是否超过法定除斥期间。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，陈景明对林博文享有合法有效到期债权。陈景明对林博文的债权形成于2012年至2014年期间，借款事实有借条、转账记录等证据佐证，且经一审、二审、再审法院生效法律文书确认，债权合法有效。林博文未按约定偿还借款，债权已届清偿期，陈景明作为债权人，有权依法行使撤销权维护自身权益。林博文关于“借贷纠纷再审、债权尚未确定”的抗辩，无事实和法律依据，法院不予采信。

第二，陈景明行使债权人撤销权的条件全部成立。根据法律规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，且受让人知道该情形的，债权人有权请求撤销该转让行为。其一，林博文将一号房屋以100元价格转让给林建军，该价格明显低于市场价值，属于明显不合理低价转让财产；其二，林博文在未清偿到期债务的情况下，转让唯一可供执行的房产，导致陈景明的债权无法通过执行实现，损害了陈景明的合法权益；其三，林博文与林建军系父子关系，转让房屋的时间与陈景明起诉借贷纠纷的时间高度接近，结合双方亲属关系及林博文无其他财产可供执行的事实，足以认定林建军知晓林博文对陈景明负有到期债务，且知晓该转让行为会损害陈景明的债权，双方存在恶意串通的情形。

第三，林博文、林建军的借名买房抗辩不成立。二人主张一号房屋系林建军借林博文名义购买，但未提交充分证据证明双方在房屋购买时形成借名买房的合意，亦未提交林建军支付购房款的相关凭证；林建军居住使用房屋、缴纳相关费用，基于双方父子关系具有合理性，不能单独作为认定借名买房关系的依据；房屋产权登记在林博文名下，具有公示效力，在无充分证据推翻登记的情况下，应认定林博文为房屋所有权人，其转让房屋的行为属于无权处分之外的恶意转移财产行为，该抗辩意见法院不予采信。

第四，陈景明行使撤销权未超过法定除斥期间。根据法律规定，撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使。林博文主张陈景明在2019年6月即知晓房屋转让事宜，但未提交任何证据佐证；不动产登记属于个人隐私，结合陈景明提交的房屋产权查询材料，可认定其于2019年10月14日知晓撤销事由，距其提起本案诉讼未超过1年，故其行使撤销权符合法律规定，林博文、林建军的该项抗辩意见，法院不予采信。

胜诉办案心得

结合法院裁判思路，针对“债权人撤销权纠纷+借名买房抗辩”的胜诉关键、实务要点及债权人维权技巧，总结如下心得，为有类似需求的债权人提供参考。

1. 锁定合法到期债权，筑牢撤销权行使的核心前提。债权人撤销权的行使，首要条件是债权人对债务人享有合法、到期的债权。本案中，我们重点梳理了陈景明与林博文的借贷证据，包括借条、转账记录、生效判决书、再审裁定书等，完整佐证债权的形成、金额及合法性，彻底反驳了林博文“债权尚未确定”的抗辩，为撤销权的行使奠定了坚实基础。这提醒债权人，遇到债务人恶意转移财产时，务必先确认债权已被生效法律文书确认，或留存完整的债权凭证。

2. 精准拆解“明显不合理低价”，锁定恶意转移财产的核心事实。本案中，林博文以100元价格转让百余平米房屋，明显违反社会常识，属于典型的不合理低价。我们在办案中，重点强调该价格与市场价值的巨大差距，结合林博文无其他可供执行财产的事实，论证该转让行为对陈景明债权造成的损害，最终获得法院认可。实践中，债权人遇到债务人低价转让财产时，需及时固定价格证据，精准论证“不合理低价”的认定标准，强化恶意转移的主张。

3. 破解借名买房抗辩，击穿债务人的避债借口。本案中，林博文、林建军以“借名买房”为由抗辩，试图否定房屋转让的恶意性。我们重点从三个角度反驳：一是借名买房无书面协议及出资凭证，证据不足；二是居住使用、缴费记录不能单独证明借名关系；三是物权公示效力优先，房屋登记在债务人名下，应认定其为所有权人。该抗辩思路被法院完全采纳，成功击穿对方避债借口。

4. 精准把控除斥期间，避免维权时效风险。债权人撤销权的除斥期间为1年，自债权人知道或应当知道撤销事由之日起计算，超过时效则丧失权利。本案中，林博文主张陈景明知晓撤销事由已超1年，但我们结合不动产登记的隐私属性，提交陈景明查询房产信息的相关证据，精准证明其知晓事由的时间，成功论证撤销权行使未超时效，规避了时效风险。这提醒债权人，发现债务人转移财产后，应及时查询、固定证据，尽快委托律师提起诉讼，避免因时效问题丧失维权权利。

5. 紧盯亲属间转让的恶意串通，强化维权主张。本案中，债务人与受让人系父子关系，且转让时间与债权人起诉借贷纠纷的时间高度接近，属于典型的亲属间恶意串通避债。我们在办案中，重点强调双方的亲属关系、转让时间的关联性，结合债务人无其他财产可供执行的事实，论证受让人知晓债务情况及转让行为的损害后果，最终让法院认定双方存在恶意串通。实践中，亲属间恶意转移财产是常见避债手段，委托专业律师可精准捕捉恶意串通的证据，强化债权人的维权主张。

最后，提醒广大债权人：在债权到期后，若发现债务人存在低价转让、无偿赠与财产等恶意避债行为，切勿拖延，应及时委托专业的律师介入。律师可协助梳理债权证据、固定债务人恶意转移财产的事实、破解对方各类抗辩、把控维权时效，通过行使债权人撤销权，追回被转移的房产等财产，扫清债权实现障碍，最大程度维护债权人的合法权益。本律师团队专注于债权人撤销权、借名买房纠纷、房产维权多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理债权人维权，助力客户顺利实现债权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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